楼市调控进入新一轮宽松周期，2023年房地产市场将有什么变化？

前程无忧

01 2022年1-11月房地产土地市场、销售市场双双走弱

2022年房地产市场遇到了前所未有的困难，投资、销售、拿地等多方面均出现了下滑，土地市场、销售市场双双走弱。财政部数据显示，2022年1-11月国有土地使用权出让收入51174亿元，同比下降24.4%。此外，根据国家统计局数据，2022年1-11个月全国房地产开发投资额同比下降9.8%，其中住宅开发投资额同比下降9.2%。而商品住宅销售面积也累计同比大幅下降29.1%。





02 2022年拿地金额TOP50房企入榜民营企业明显减少，2021年榜首碧桂园未能入榜

从房企总体拿地情况看，2022年TOP50拿地门槛大幅下降，从2021年的151亿元下降至71亿元，拿地总额腰斩，2022年TOP50房企拿地总金额为10080亿元，较2021年大幅下滑50.1%。
2022年拿地金额TOP50榜单中，华润置地以873亿元居榜首，较2021年的榜首也下降了37.5%，居TOP10的房企另外有中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口、绿城中国、滨江集团、中国铁建、越秀地产和华发股份。
从榜单看，拿地主力为国企央企，2022年拿地金额TOP10房企中民营企业明显减少，仅滨江集团入围，在2021年排第八位的龙湖在2022年仅排第十二位，作为2021年榜首的民营企业碧桂园却未能入榜。此外，在2022年拿地金额TOP50榜单中，城投公司入榜数明显增加。





03 市场底部行情下，房企更倾向投资布局一二线城市

房企投资布局方面，2022年疫情持续，需求收缩、供给冲击、预期转弱、外部环境动荡不安，房企们投资布局更倾向于一二线城市。
知名全国性房企在一二线城市的投资占比均明显提高，通过一级土地市场获得的土地中，中海地产2022年仅有一子落于三四线城市，三四线投资占比低达1.6%、较企业自身2021年同期下降14个百分点。
此外，保利发展、招商蛇口、万科A等房企在一二线城市的投资占比均超80%，仅华发股份三四线城投资占比较高，但在三四线的投资占比同比也有所下降。





04 调控政策进入新一轮宽松，12月份总体成交量仍呈下降趋势

自2022年11月份出台金融16条以来，房地产政策全面转向，调控政策进入新一轮的宽松周期。受政策传导需要时间、经济复苏基础不牢、国际局势动荡等因素影响，2022年12月，27城重点城市商品住宅成交面积总体仍呈下降趋势，但部分城市则翘尾明显。
27城中，2022年12月份商品住宅成交面积同比下降的城市有18城，这些城市中有66.7%的商品住宅成交量同比出现下降。值得关注的是，深圳、苏州、厦门、青岛、南昌、哈尔滨、贵阳、银川、温州9大城市12月份商品住宅成交量同比逆势翘尾上涨，其中南昌在2022年下半年中有5个月成交量同比出现较大幅度增长。





05 2023年将有更多城市放松楼市政策，集中供地或将“名存实亡”

2022年年底开始楼市政策走向新一轮宽松周期，2023年房地产市场或将呈现以下特征：
1、更多城市放开限购、限售。房地产仍是国民经济的支柱，为支持合理性需求，将有更多的城市加入放松限购、限售的阵营，以推动房地产市场回稳。
2、集中供地被取消或“名存实亡”。2021年2月底出台的为抑制市场过热的“两集中”供地政策，随着房企陷入流动性困境，土地市场基本由国资背景房企兜底拿地，大面积流拍现象频发，2022年长沙率先宣布，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介，杭州、武汉、上海、深圳等20城重点城市虽未取消集中供地政策，但供地批次均超3批，变相取消了集中供地。
3、房企流动性风险逐渐消退。2022年11月份以来，各部门稳楼市政策不断升级，一行两会更是三箭齐发，房企融资信贷、债券、股权多层次的融资渠道畅通，一定程度上缓解了房企流动性问题，2023房地产销售端预期逐渐好转，房企流动性风险将随之消退。
4、市场信心逐渐恢复。随着金融16条政策的落地落细落实，保交楼、稳民生工作的推进，市场信心有望恢复，房地产市场整体预期向好。随着经济复苏，购房合理性需求回归，房价下跌趋势将得到扭转。
5、首套房贷款利率更加灵活。中国人民银行、银保监会5日对外宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，由此部分城市的首套贷款利率有望延续此前水平或进一步下调，房贷利率的定价将由购房者和银行双方协商确定、更为灵活。