我不是黑广州：广州楼市已死！2022年楼市躺平的一年，2023更艰难

sanasnoz

四个一线城市，广州楼市最生无可恋。
前几年其他城市飙涨时，广州楼市也没体验过“日进斗金”的快感，而如今行情不好时，广州是第一个趴下的一线城市。


2022年：广州楼市躺平的一年

如今的广州楼市，可以用一句话形容：投资客躺平、刚需客没钱，置换客冻结。
而过去的2022年，是广州楼市最近十年中表现最差的一年，仿佛让人看不到广州楼市未来的希望。
1.成交量上看，简直惨不忍睹。
新房成交量6.9万套，同比2021年的11.3万套，跌幅为38%。



如果把成交量划分到各个区域，我们就会发现南沙、越秀、增城、花都的成交量跌幅都超过了40%。
南沙2022年成交仅为5872套，同比2021年的12686套，跌幅为53.3%，这可是前几年广州炒作最热门的区域。
越秀2022年仅成交243套，同比2021年的690套，下跌超过64.8%。增城和花都的跌幅则分别为48.2%和50.1%。
二手房成交量同样也是暴跌，跌幅为29.3%，2022年二手网签仅8.2万套，而前几年二手网签量在10-16万套左右。



2.从价格上看，同样不容乐观。
网上的数据参差不齐，以国家统计局给出的数据为准，广州2022年房价跌幅为-0.5%。
海珠以17.7%的涨幅领跑，增城以10.9%的跌幅垫底，海珠、天河、荔湾、越秀、白云上涨，其他区均为下跌。
从价格上看似乎没那么差，主要是核心区域的作用，天河、海珠、荔湾等区做出的贡献，然而核心区域所能提供的库存量有限，比如天河29.21万㎡、越秀2.59万㎡、海珠39.21万㎡、荔湾66.77万㎡，但是他们合计的库存量都比番禺、南沙或者增城任何一个区少。



核心区域受欢迎理所应当，否则广州楼市都要崩了。
3.二手房的挂盘量则激增。
二手房成交量暴跌三成的同时，伴随着的是挂盘量的激增。截止年底，链家上广州二手房挂盘量已经突破12.5万套。



如果按照2022年每个月成交6894套计算，接下来两年不新增一套二手房，消化完12.5套二手房，需要两年时间。
这已经不是供大于求，而是卖不出去的滞销状态了！有些二手房的价格早就已经跌破了指导价了。
4.土拍减少近4成
广州的土拍情况同样不容乐观，全面挂了58块地，最后成交了38块，同比去年减少了38%。



一方面是行情的低迷，一方面是有意在调整市场的供求关系，降低新房供应量，从而使供需关系平衡。


未来的预期

预期一：广州的楼市规模可能永久性缩减。
过去楼市火热的年份，广州的新房销售量为9-11万套，二手房销售量11-13万套。
2022年将会是一个临界点，2023年及之后的广州楼市，新房销售量只能维持在6-8万套，二手房则是8-10万套了。



这不是广州独有的问题，而是全国楼市的趋势，也是历史发展的必然结果。
2022年是最近十年成交量的低谷，但有可能也是之后十年成交量的巅峰了。
预期二：广州城市中心不会转移，只会蔓延，珠江新城还是珠江新城。
广州市中心级经历多次转移，不过未来的广州城市中心仍然还将是珠江新城。
城市化和经济发展已经基本已经定型，城市中心很难发生转移了，而是扩张和蔓延，珠江新城、琶洲、金融城将组成新的城市中心。



其中琶洲的确定性更加明确，琶洲的电商模式基本已经成型，而金融城仍然不稳定，毕竟广州的金融中心，一个珠江新城就够了，旁边还有深圳呢。
预期三：房价进入波动周期，广州不如深圳。
房价永远涨得逻辑早在几年前已经改变了，楼市已经进去了波动周期。
在波动周期里，涨跌都属于正常情况，就像A股一样。而整体的趋势，我更看好是向下。



而广州相比于深圳，差距只会越来越大，总体趋势就是：涨，广州涨不过深圳，跌，广州跌得比深圳厉害。
毕竟深圳地少，而且在炒作、产业、地位、经济等各方面，深圳都是优于广州的。
预期四：分化明显，市中心仍然还是市中心。
类似于今年广州的楼市，海珠新房价格仍然能暴涨17%，而南沙、增城、番禺、黄埔、从化都是普跌。
未来的走势只会更加分化，天河、海珠、越秀核心区域的房子，价格会持续坚挺，会成为广州楼市的价格标杆，但成交量不高。



而外围则刚好相反，成交量大都是价格普跌。
任何一个城市，买房不能有的心态就是又想自住，又想便宜，又想升值，这在行情分化的广州，同样也是“痴人说梦”。