李宇嘉：当前楼市出现微妙的变化

前程无忧

从房价来看，70城房价指数跌幅还在扩大。只要房价还在下跌，百姓预期就很难好起来。承担4%的按揭负债，买一个价格下跌的资产，能划算吗？不过，也不能这么说，大家都在看趋势，什么时候开始探底、寻底，然后筑底，能摸清这个规律，对于入市的选择，有很大的帮助。从元旦来看，市场有相对积极的表现。根据中指监测数据，2023年元旦假期期间(12月31日-1月2日)，重点监测城市新房成交较去年元旦假期(2022年1月1日-3日)增长超20%。


当前，商品房市场有以下特征：


一是，国家对地产的态度非常友好，热点城市百姓对楼市的预期有所好转
二是，限购政策松绑、“认贷不认房”等，对需求的释放，有一定效应
三是，部分城市售楼处到访量增加。
四是，分化比较明显，低于市场价格预期的房子，成交增加。
五是，总价可控的刚需型二手房，近期成交增长较快。比如，在北京，450-600万的二房户型的房子成交不错；再比如，在深圳，低于参考价的二手房，成交也不错。
六是，中心区的二手房优于外围；新房整体定价合理，表现优于二手房；倒挂的新房最好卖。


我认为，近期市场表现确实开始稳定了，但主要还是以下几部分：
1、政策密集释放利好，基于过往经验，担心后续预期好转了，开发商让利取消，业主收回折价等，部分购房者加快入市步伐；
2、前期疫情管控严格，延缓了部分需求释放。
3、部分二手房打折打到骨折，探到了部分意向购房者的心理预期。
4、捡漏心态。部分购房者本着“非捡漏，不买房”的逻辑，专挑资金链紧张，急着出手的挂牌房源。


总的来说，目前的购房者的市场情绪还在历史低位。不管是开发商、二手业主，供给端的情绪还是比较低迷，既有的折扣、优惠还在。所以，对于刚需、换房的来说，还是妥妥的买方市场，大家进入市场，不管是新房、二手房，不管哪个区域，人就是横着走，有得挑有得选。


我预计，这种情形，至少会延续到2023年3月份前后。疫情后，民生比较疲弱，对住房的大宗消费应该是排在基本消费后面的。二季度，楼市能否好转，就要看疫情能否消退，春节后百姓的就业、消费能否反弹，以及政策刺激的力度等等。




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