高层定音，不要误判明年楼市了，未来市场走向基本清晰

前程无忧

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说一千道一万，“房子是商品”这一点，没有任何一个人有异议，但我们又不得不承认，房子不是普通商品。一方面，人们需要花费很多心思在房子上面，以当代年轻人的收入水平，仅仅是首付，都要集齐一个或是多个家庭的积蓄才能勉强凑够，往后的二三十年里还要每月按时供房。不管是金钱还是情感价值，房子的意义都已经远超商品属性；
另一方面，房子是衡量一个人成功与否的标志，越是三四线城市，这样的观念越是深入人心，因为高昂的价格是不少家庭难以跨越的门槛，所以只要有房，就等于拥有了足够高傲的资本。
但这样的形势不可能长久下去
目前我国房地产市场已经进入到调整阶段，最突出的表现，就是越来越多城市房价出现了明显变化。据国家统计局公布的70大中城市房价变化情况，二手房价格环比62个城市下跌，同比64个城市下跌，占比超过了90%，也就是说超九成城市的二手房价格比一年前便宜。与此同时，与房贷利率相关的LPR更是降息了35个基点，从4.65%下调至4.3%。
在这种背景下，新的买房人，房贷利率降到了4.3%，叠加高层要求，首套房贷款利率可以再下浮20个基点，也就是说，大部分城市的首次购房者，贷款利率最低可以做到4.1%。
以房价均值10000元来举例，70%的贷款额100平房屋，按揭购房成本降到122万，比2021年底减少了8万，如果考虑之前的存量房贷，那调整的幅度就更高了。



除此之外，楼市成交的变化则更加明显，公开数据显示，1至11月，全国商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，销售额118648亿元，下降26.6%。同时房产投资跌幅继续扩大，1至11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%，这是继4月进入负值之后的最大跌幅。
值得一提的是，100强房企累计业绩规模同比降幅高达42.1%，这其中，销售额超千亿房企仅剩下20家，较去年同期减少16家。这份千亿房企名单中，纯民营房企仅为6家，包括碧桂园、龙湖、融创、滨江、旭辉及新城，其余均为国央企背景开发商。
介于此，不同群体对2023年的房地产发展持有不同的看法，一部分人仍对楼市抱有幻想，认为市场会随着成本降低而触底反弹，实现回暖，当然，也有不少人觉得市场不会重走老路，2023年的楼市大概率延续2021-2022年的下行趋势。那么问题来了，2023年的楼市会如何发展？其实这个问题，高层早已有了定音。
每年年底，高层都会对来年作出新的工作计划和展望，比如12月14日，《扩大内需战略规划纲要》提出，促进居住消费健康发展；15日，重申房地产是国民经济的支柱产业；16日，经济会议提到，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。
3天时间反复强调了3次房地产的重要位置，这种密度和级别，恐怕是过去都没有见到过的。所以坦白讲，高层的言外之意也很明显，房地产还是那个房地产，没有变过，只是调控思路在变，过去讲究房子越多，越容易发财享受时代的红利，但这个路子现在走不通了，持续膨胀的债务容易从房企过渡到居民身上，会对很多人的收入和存款造成冲击。简单来说就是楼市未来以稳定为主，要把房价大幅上涨的可能性给排除掉，当然也不能让房价直接跌破底线，毕竟事关有房人一辈子的心血。



一句话概括，我国楼市的“黄金时代”已经过去了，未来市场将会逐步回归到常态化、合理化、健康化。伴随着高层定音，楼市已经明牌了，内行提醒：不要误判明年楼市了，准备买房家庭不妨先看看以下3点。
1购房需求：杠杆容易使心态变坏
虽然2016年房价暴涨，万人抢房的场面仍历历在目，但相信2017-2018年高位站岗，并套牢至今的大有人在。为什么这么说？主要有两点：一是房价涨不涨，二是收入够不够。关注房价的人大多以投资为目的买房，前提是房价得涨，才能结清加杠杆带来的负债，2021年全国房价涨幅已经降至2.8%，与房贷等债务几近持平；至于收入，大多是透支了六个钱包才得到的结果，一旦失业或生意失败造成收入下滑，提前透支的购买力最终只能自己买单。
2，买房成本：不再是投资，而成了一笔大额消费
过去这些年，大家都坚信房价必定涨、永远涨，这才造就了今天的结果：很多房企纷纷陷入债务困局，很多在房价高点高杠杆入市的购房者，不仅没赚到钱，反而因为收入兜不住债务，面临杠杆断裂的情况。如今高层定音，买房成了消费，不再是投资，这也就意味着未来买房，根据自己的实力和收入来决定花在房子上要多少钱，不能再任性负债加杠杆了。当然了，房价要稳定下来，不再大幅上涨时，所花费的买房成本也就降下来了。



3，未来形势：能买现房就不买期房
大家都知道，房地产是非常依赖资金的，不管是我们买房，还是房企开发楼盘，都需要现金流的稳定流转，一旦资金出现问题，房子可能无法继续还贷，楼盘工程还容易导致烂尾，收不到房。在过去的一年里，太多人面临或经历着房屋延期交房的问题，对于未来有购房计划的人来说，肯定不想重走他们的老路，对此，为了避免买到质量差的房子，经济遭受损失，建议能买现房还是不买期房了。
房说君有话说，从3点可以看出，明年市场不会像过去那样大涨了，但并不意味着会直面贬值，而是平稳过渡到新模式，简单来讲就是有钱可以继续买房，暂时能力不支持的，可以通过租房获得居住。
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