楼市将面临“颠覆性变局”？3个趋势下，2023年会更好吗？

前程无忧

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在国内楼市坚挺的十几二十年里，房价的几次跃进，让民众相信房子就是保值增值神器，手中有房心不慌，无论开发商还是购房者，都深陷“货币幻觉”不能自拔。
幻觉的意思就是错觉，总的来说，货币幻觉就是人们只关注货币的名义价值，简单地把房产当成真实的个人财富，把卖房当成开发商扩张的唯一渠道，却忽略了背后高杠杆已经压得自己喘不过气来。一旦风险降临，大家都会失去抵御能力。
看一组数据相信你就明白了：
2008-2018年，城镇刚需购房占比从69.7%降低到15.1%，而投资购房占比则从19.6%增加到58.2%。10年时间，买房真正用来自住的群体，越来越少。
2009-2019年，我国房地产企业增加了1,213,767家。截至2019年底，全国共有1,457,964家房地产企业。其中，注册资本小于100万的和1000万以上的企业占了总数的64.82%。
2000-2020年，20年间，GDP的房地产比重上涨78%，占比达到7.3%，房地产业发展速度让人震惊。
为什么房地产市场化后，会发生如此变化？
答案很简单：楼市的繁荣、房价的跃升，让人们忘记了房产基本的居住功能，而无限放大了它的金融属性，炒房客在潮水中肆意弄潮，地产商用开发贷款的钱来盖房子，就连没多少资本的普通家庭，也卯足了劲拼凑首付、按揭贷款。
伴随着房产市值的增加，越来越多人拿着钱进入市场，目的不是为了居住，而是为了炒作赚差价，希望在房价上涨潮中顺利变现。



问题在于，这些动辄千万资产的家庭或是企业，能不能毫不犹豫的拿出上百万甚至几千万的现金？
答案是否定的，沃伦·巴菲特说，只有潮水退去，才知道谁在裸泳。投资了房产还有大把闲钱的人，那是真正的富裕阶层，自然能跟楼市耗下去；没有闲钱，用全部家当来买房、炒房的人，这种“幻觉”不可能持续太久。
最近一段时间，种种迹象表明，楼市已经摆脱“货币幻觉”，甚至可以说是消失了。总结起来，有这样几个关键词：
一，低迷



这话真的一点不夸张，回首2021年，全国商品房销售面积17.9亿平，销售额18.2万亿，双双创下了历史新高。但相比之下，2022年却倒退不少。据机构统计的2022年销售数据，全国商品房销售面积13.6亿平，销售额13.3万亿，从图中可以明显看到断崖式下跌。
按照易居丁祖昱的解读，2022年的房地产行业规模已重回2015年。换个角度来看，这是7年来，楼市的首次转折。
7年前的2015年，央行先后3次降息，销售情况在2、3月冰冻见底后，到5月开始反弹，全年增长6.5%，房价涨势一触即发。说白了，央行宽松了货币，银行手里有钱了，各种信用资源也审批得快了，随后在去库存、棚改货币化、农民进城买房等多个因素的推动下，成交量和房价同时蹿升，整个市场的“追涨”情绪就被调动起来。
不过可以肯定的是，行业规模重回2015年，但2015年的历史却不会重演。
居民真的加不动杠杆了。数据显示，居民杠杆率已达到当前的62.2%，从不到5%发展到现在，只用了短短的25年时间。过去十年，我国居民杠杆率增量全球第一。也就是说，买房，已经透支了购房者过多的负债空间。
此外就是房产增值预期在不断消失，从上图可以看到，随着房子越来越贵，销售面积和销售额的差距逐渐缩小，2021年销售额首次超过面积，说明房价正式突破历史新高，但2022年下跌后，并时隔7年首次下降，也预示着市场进入真正普跌了。



二，收缩
由于市场的持续低迷，房企都在收缩规模，就连过去引以为傲的“千亿房企”头衔都直接砍掉了一半。按照机构统计数据，2020-2021两年的千亿房企数量都维持在40家以上，但2022年直接减少到20家，其中百强企业的销售业绩下降超过40%。
业绩不好，也不敢乱花钱了。一方面，有近40%大型房企全年投资暂停，另一方面，2022全年投资金额TOP100的房企中，有43家是城投类公司，央企和地方国企分别有16家和19家。尽管城投公司积极参与土拍兜底，但投资力度较弱，拿地金额仅有3000亿元左右，而央企“数量少，金额高”，仅16家央企，总拿地金额却超过6000亿元，其次为国企。
最终导致的结果是，土地出让收入下滑。财政部数据，2022年前11月，国有土地使用权出让收入5.1万亿元。而2020、2021年的收入分别为8.41、8.71万亿元。可想而知对于生存环境的不确定性，房企是一丝风险都不敢冒。
三，调控
当前楼市泡沫不断消除，与一直以来的持续调控密不可分，所以即便2022年的楼市从高点滑落，很多市场需求被压制没有释放出来，但对于明年的市场还是有很大空间的，从目前来看，主要围绕着“供”和“需”两点上。



1，消除不合时宜的限制性措施：1月5日，两部门定调首套房贷款利率动态机制，规定新房销售价格环同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
虽然这个规定在去年9月已经发布过，但这次重新发布，一来意味着救市将成为长期且缓慢的过程，再者，首套房依旧是政策绝对照顾的一方，按照央行的规定，目前首套房在5年期LPR的基础上下调20基点，很多地方已经能做到4.1%的水平，如今房价连续3个月下降的城市再取消房贷利率限制，也就是说起码有数十城市的首套利率会进入3字头。再加上去年，多城先后下调首付比例和取消限购，已经很明白了，消除限制性措施，为的是把需求释放出来。
2，提升老百姓的住房供给：以前，因为孩子读书、身份地位等需求，大家不得不以买房为主，租房并不能给予这些福利资源，但房价这么高，按照目前大家的收入水平是越来越难维持下去。在今年经济会议上提到，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。说明未来租购并举，大规模建长租房，保障低收入者的居住，将成为市场发展的新模式。
针对楼市，经济学家马光远曾提出观点：房地产下一步，是颠覆性洗牌，是规则和模式的颠覆性改变，是楼市一场颠覆性变局。
房说君有话说，专家的观点已经很明确，伴随着低迷、收缩、调控3大趋势的到来，楼市原有的秩序、规则被打断打乱，开启颠覆性的改变，以全新面貌呈现在众人面前，将是难以避免的存在。当然了，按照当前市场供需变化，市场增长情况，房地产进入平稳发展阶段，并摆脱货币幻觉的预感越来越强烈了。
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