那么多人三年没赚到钱，买房再等等？推演2023，现实更残酷

前程无忧

今天做客新闻广播，有读者提出了这样一个问题：
过去三年中，许多人都没有赚到钱。而且行业也不景气，公司还在裁员。朋友们也都差不多。这样的环境之下，还有什么必要买房，再等等吧。
你也这么想吧？正常的人都会看到这一点。但是，我想问你一个问题：
在你看到房产的需求量因为收入滑坡而萎缩的时候，你注意到2023年能买的房子也在大幅减少吗？

土地数据｜环比下跌38%不是重点

普通人因为收入感觉到冷，房企就感觉不到冷吗？即使是央企和国企，看到那么多风光无限的地产大鳄暴雷、倒下，当然也会有兔死狐悲之感。所以，不论是看全国总数据，还是青岛，土地成交量都是大幅萎缩的。

2022年青岛土地成交量比2021年下降了38%，六年来最低，甚至不及2019年、2020年的一半。

但这不是重点。

重点是在供应量大跌的情况下，土地依然集中在西海岸、城阳、胶州这些主城刚需看都不看一眼，炒房有心无力的地方。

市南区、市北区、崂山区的供应量很小，李沧区虽然相对比较多，然而这点量够吗？

我们都可以完全数过来。

第一次土拍主城区没有成交；

第二次土拍润府和青铁位于cBD和市北的俩项目，李沧则是李沧北楼山片区；

第三次供地主城项目多一些，市南区的两块和崂山的一块地和刚需无缘；李沧区就是现在的世园·金茂府、和达·和山，再就是京口路和老鸦岭地块；市北区除了百安居地块外，也只有长沙路和抚顺路两个不大的项目；

第四次供地，看看张村河两块地18975元/平方米的楼面价，刚需们也知道和自己无关；李沧惠水路地块虽然不错，但是未来价格也不错，青岛港那块地的位置……

所以，我们要看到买房人大幅度减少的事实，但也要看到2023年没有多少楼盘可选的事实。

存量盘点｜“没人要”的房子多近尾盘

可能很多人说，2023年新项目不多，但是有很多老项目可以买啊，青岛新房库存量全国第一。
首先，青岛新房库存量第一这个数据肯定是假的；
第二，西海岸、城阳、胶州的库存是100万㎡还是1000万㎡，和主城的刚需有关系吗？



前几天，去找青建的朋友聊天。朋友告诉我，青建·金尊府还只剩下20多套房子了，特别是价格最贵的下叠，还剩个位数。说句心里话，这个去化速度是超乎我的意料的，因为每当我给朋友们推荐四姜一湾，很多人都会嫌远。跑步到金家岭33分钟的距离，拥有青岛最美的海岸线，值不值市场已经给出答案；
浮山后有F4，国泰华府没啥房子了；今晚陪朋友去金地·华章买房，盘了盘，连带大户型华章还有40多套房子；金茂·悦府房源现在虽然看似充裕，但是以目前去化速度，短则半年，长则一年也就差不多了，新都心——浮山后一线没有新的地块补仓；
老四方看不上吧？绿城·和锦诚园与中海·寰宇时代在年前特价促销搞完之后，也都进入了尾盘期；
东李森林公园是大盘？14、15、16、20、21、24号楼都进入了清栋状态，楼层可选范围比较大的仅有12、17、19三栋楼。融海·启城是开盘了，但是什么人看完森林公园会买融海·启城呢？
所以，那些纠结了一年，等等看的刚需们，春节后再去探盘，可能要面临这样一个景象：自己看好的房子没了，调房源折扣还没有那么实惠了。
你耍点上帝的性子？不要忘了，崂山、老四方、李沧已经不限购了。被郊区坑苦的外地购房者，很可能也扎堆主城，那么你玩欲擒故纵，置业顾问们都不一定有空去哄你。
我知道说这些实话可能招骂，但这是最可能的事实。
土地供应、存量盘我们分析完过后，2023年的楼市就不难推演了。

楼市推演｜四大片区带起主城节奏

从圈层结构、限购政策、供需比等核心层面去考量，老王认为在青岛主城大部分区域不限购的前提下，青岛楼市呈现的将是“中心开花”的局面，主城区将比西海岸、城阳等地更早入春。
沿海一线、浮山后就不说了，这些区域平稳去化，也没有多少存货了。我们来说一些大家平时容易忽略的区域。
市南区政府西迁已成定局，几个知名的时政大V爆料其实已经算是官宣。正式官宣应该就是在春节之后，届时云上观澜作为片区内唯一的改善盘，在政务精英和地缘客户的双加持之下，很可能在一季度就异军突起的黑马。



当然，这一利好会线性辐射，那么在滨海新区，中信泰富的青岛滨海国际中心，凭借着世界一流的规划和卓越的产品力，可能成为中心湾区的又一爆点；
在浮山后的学区房进入尾盘之后，在售的学区房只有启元板块的保利·和颂，准现房就是中铁建·梧桐苑了，问题是绿城·和锦诚园即将清盘，所以春节后的价格和去化速度一定会是另外一种景象；
主城区的第三个点，就是年轻刚需们的最爱——TOD。云谷·金茂府、双子星城供应量充足，需求端基数同样庞大。除了本地上班族，还有外地喜欢地铁和商业配套的购房客，所以供需两旺的景象不难预计；
世园坂块，世园·金茂府敢在1月份开盘就已经说明问题了。等北京、天津等一线的购房者杨康之后杀到这非限购区，终极改善族面临的竞争肯定会更大。
崂山前海一线、浮山后、中心湾区的品质改善、老四方的学区房、李沧区的地铁房、世园板块的低密改善盘……看似区域很大，楼盘很多，但实际上各个片区每个月只要有三百套的去化，市场就会是另外一个模样。
三六一千八百套，剩下11个月也就是19800套房子，今年室内四区卖了17000多套房子，你觉得老王这个​预估是痴人说梦吗？
但是，如果真的每个区域​一个月有300套的去化，那么上面我说的这几个红盘，很多供应量是撑不到年底的。当然，明年这六大区域还有新盘上市，这些区域也只是这些盘再卖，这个预估与实际去化肯定有误差，但是​这不离谱吧？



虽然很多人收入锐减，但是大家觉得以山东富裕阶层的人口基数，以北方宜居第一城的魅力，一年消化青岛主城2W+套房子，在万物复苏的年份里，难吗？
所以，没赚到钱的刚需，如果春节前犹豫了，那么从金三银四开始，就不得不面对更残酷的现实：有限的预算，离着置业的目标更远了。