2022年终总结，上海楼市创下3个第一！2023年是否精彩继续？

前程无忧

这一年的上海，经历了太多，从春季的家里蹲到如今的羊羊羊，生活、工作各个方面总会受到一定影响。然而在这样的大背景下，这一年的上海楼市，依旧表现出了其强大的韧性，创下3个第一。

2022，上海楼市创下3个第一

01、土地出让金，全国第一



数据来源：各地土储中心
上海，是2022全年全国唯一一个土地出让金总额突破2500亿的城市，四轮集中供地，共计成交115幅涉住宅用地（含城中村地块），无一流拍。总计2839.7亿元的土地出让金，同比2021年的95幅成交金额，上涨约18%。


处于第二名的杭州，土地出让金为2232亿元，较上海就少了有608个亿。再看位居第三的北京，土地出让金为1776亿元，上海则比其高出将近60%。此外，上海今年的土地出让金，足足是深圳的3.3倍。


02、商品住宅成交金额，全国第一



数据来源：诸葛找房
很多城市尚未统计出全年数据，我们暂以各个城市今年1-11月的商品住宅销售金额为对比依据。


从全国新房成交金额TOP15城市看，在高品质市场水平拉动及市场需求稳健支持下，上海稳居第一，是全国唯一一个总成交金额超过5000亿量级的城市，凭借6133亿元大幅领先，保持稳步上涨态势，较去年同期小幅上升3.2%，比第二名北京高出74%，是第三名的成都两倍之多。


还有一个值得关注的点是：这TOP15的城市，今年1-11月的总成交金额，同比2021年的1-11月，仅有两个城市上涨，分别就是上海和成都，其中成都的涨幅为1.8%


03、二手房成交金额，全国第一



数据来源：诸葛找房
同样看1-11月，我们取了全国二手房成交金额排名前十的城市。
北上广3个一线城市站稳三甲似乎毫无悬念，再看上海，稳居双榜冠位，成交套数及成交金额均处于全国领先地位。今年1-11月上海二手房成交套数为14.48万套，成交金额7816亿元，而且也仅有上海和北京，在前11个月里，二手房成交金额站上了7000亿的大关。


政策放松程度其实一般

2022年上海的政策调整，着力还是在土地、市场和信贷端上，整体感觉温和，并没有太明显的重度发力。主要包括调整土拍规则，降低拿地门槛；从人才政策端降低认购门槛；跟进央行降息；二手评估价松动以减轻购房成本等。另外从政策出台的时间点上来看，是在疫后的三季度高频次密集出台，最具代表的就是在临港片区定向放松限购，符合当地人才要求的个人，满12个月社保即可购房。



再放眼望向其他一线城市和长三角的多个强二线城市，可谓是“下猛药”，在需求末端放松政策以刺激市场。
北京——11月8日，台湖、马驹桥地区执行经开区政策：京籍家庭可拥有梁饶住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房；等于是两地取消了“双限购”政策。
杭州——11月4日，继萧山、钱塘区、余杭区部分街道放开限购，临平区部分街道也放开了限购；11月10日，萧山区进一步增加部分街道放开限购，认房不认贷，首付仅需30%，二套首付从原先的60%降为40%。
苏州也进一步降低了二套房首付比例，前几天的最新消息是，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例由60%调整为40%。如今的苏州楼市政策也已达到近年最宽松期。

房企的核心粮仓地位凸显

我们选了几个典型的房企，来看看不同城市对它们今年业绩的贡献度。无论是国央企保利发展、绿城和万科，还是民企金地、仁恒，上海市场始终占据了重要的作用，对这些房企全年的业绩贡献重要性不言而喻。
比如仁恒，2022的全年业绩，上海的贡献度占比超过了60%。而像保利发展、绿城和万科，除了企业自身发家的城市，上海对全年的业绩贡献程度都起着举足轻重的地位。保利发展和绿城，上海市场的业绩贡献度都仅次于他们的大本营，广州和杭州，均达到了8%。



数据来源：CRIC
2022年，上海的高端住宅市场备受瞩目，先是永嘉路老洋房火了，后是单价“天花板”75万/平方米的华山路889号火了。2022年下半年，上海曾多次出现10w+高端住宅热销。
那么，2022年上海高端住宅到底行情如何？2023年又会有怎样的变化？一起来看看吧！

上海“千万级”新房成交

问鼎全国

据悉，2022年上海1000w以上住宅共成交14973套，同比增长44%。总价3000w以上的住宅成交中，上海依然拔得头筹，共成交741套。而总价5000w以上的高端住宅，上海成交套数同比下降超6成。主要原因可能来自于5000w以上顶豪供应受限，在供应短缺的情况下，便出现了成交大幅下行的情况。
从单价段来看，2022年全国核心城市单价10w/平方米以上高端住宅共成交18883套，同比增加43%。其中，上海依然占据了半壁江山，成交占比超过50%，全年共成交10204套，同比增长63%。
根据粗略统计，2022年1-8批次新房中，10w+单价的有41张预售证，累计34个项目。其中新房取证价格最高的是绿城外滩兰庭，14.5w/平米，总价段3000-5000w左右。项目在开启认购第二天就火速触发积分，5天累计认购440+组，认购率近400%，足以看出上海高端购买力。
而区域方面，静安是10w+新盘供应最多的地区，1年入市了11张预售证。

全国二手高端住宅下跌

上海却呈现“翘尾”行情

2022年，全国二手高端住宅成交可谓全线下跌。不过，上海的成交数据仍然占半壁江山。
其中，总价5000w以上二手高端住宅，上海成交套数占了7成以上，共成交113套；而单价15w/平方米以上住宅成交中，上海成交套数达到278套，占比也超过了半数。
值得注意的是，2022年至今上海成交均价30万平方米以上的二手高端住宅共成交9套，与往年相对持平，但从成交分布来看，今年的成交基本都集中在第四季度。
2022年10月及11月两月间，均价30w平方米以上的二手高端住宅共成交7套，其中最高的为建国西路695弄，成交单价39w/平方米。从总价来看，2022年至今上海成交总价最高的二手高端住宅为东郊壹号，总价1.8个小目标/套。同样不如2021年同期。
不仅单价30w/平方米以上的二手住宅集中成交，从总价来看，上海二手高端住宅也呈现出明显的“翘尾”行情。CRIC数据显示，2022年11月，总价5000w以上二手高端住宅单月成交23套，平均每个工作日都有一套以上成交。
从整体趋势来看，2022年下半年上海二手高端住宅市场的活跃度出现了明显提升。

2023年的上海

依然是高端住宅的供应大年

2023年上海高端住宅成交趋势仍然向好。
从目前来看，上海高端住宅仍然呈现价格稳步微涨的趋势，不仅仅是二手房市场，上海的新房市场也受中高端项目入市影响，整体成交价格出现了明显提升。



可以看出，2022年供应相对稀缺的黄浦新盘，可能会逆袭成为2023年高端住宅供应的大头。
同理，徐汇滨江也有不少好盘即将登场，比如香港置地启元、云锦东方三期、汇元玺、保利西岸龙华项目。
长宁供应不会太多，但是最受期待的应该是房地联动价格16.3w的上海城投长宁新泾项目。
杨浦2023年的严重内卷，新盘井喷：合生缦云上海、瑞安东外滩项目、杨浦城投平凉项目、保利越秀和樾天汇、瑞仕云曜璟庭、中海海上和集、上海城投平凉项目……
合生缦云上海是缦系的上海首作，同时也是全球第一座滨江缦系作品。正如同缦云北京择址东三环CBD国际生态区，缦云广州选择天河国际生态区，缦云上海则占位于上海杨浦一线滨江区域。在这座占地约88万方的城市综合体内，未来将涵盖合生汇、滨水总裁公馆、5A甲级写字楼、纯改善高端住宅、风貌建筑等多种高端业态。据悉，项目起步就是约150㎡大户型。毫无疑问，它将成为新晋“科创高管集中地”，聚集一批背景、价值观深度趋同的都市精英。





浦东滨江或许会迎来滨江凯旋门三期，太古北滨江项目、荣成昌邑项目、保利世博项目、华润三林滨江项目、绿城三林滨江项目……



华润拿下的三林滨江新地块分为25、28两个子地块，用地性质为商业住宅地块。


从概念方案来看，这三个地块的建设标准非常高，将打造具有海派文化特色的洋房建筑街区，初步方案为打造90-230m²的洋房、平层以及叠墅，都是4-9层的设计。
今年7月，绿城中国拿下了浦东新区三林滨江10单元地块，该地块距离前滩直线距离仅约2.1公里，距离黄浦江直线距离也仅约230米左右，容积率1.1，网传项目的案名为绿城溪涧云庐，洋房价格预计约12.5w/㎡，合院价格预计约16w/㎡。





虹口北外滩即将入市的有弘安里、恒大北外滩项目、新湖北外滩项目、上海城投万安路项目、海昌苑、上海祥生中心等。
2021年2月，上海虹口城市更新建设发展有限公司（上海地产联合体）以111.35亿拿下了虹口区四川北路街道HK193-02（17街坊弘安里）、HK193-03（地下部分）；北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）。该地块2021年8月13日进行了80%股权转让，招商蛇口&融信两家房企正式接手。



弘安里位于虹口四川北路街道，东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路。






据悉，弘安里地块总占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，地上住宅面积约4.1万㎡，建筑限高仅10米。近日项目规划设计方案公示：项目将建2-3层的别墅及部分配套用房。
回顾全年，一手高端住宅市场的这种感知度更为明显。
前后招商外滩玺、仁恒海上源、百汇园三期、天汇世纪玺、御江廷……频频上演日光，后有稀缺新盘，认购率持续高位。
2022年的上海楼市，充足厚实的需求基数，强大稳定的市场韧性，有目共睹。
有理由相信，2023的上海楼市，精彩继续~
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