北京楼市现拐点！明年3月“小阳春”市场或将集中爆发|房价周报

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改善在丰台

12月最后一周（2022.12.26-2023.1.1）北京二手住宅成交3223套，临到年末加上疫情放开，短时间内成交量集中爆发，周成交量创三个月以来新高。

图1：近半年北京二手住宅周成交量变化趋势

数据来源：北京住建委

12月，北京二手住宅成交了8773套，同受疫情影响，也今年5月份的成交水平相当。

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库存量成下降趋势

12月最后一周（2022.12.26-2023.1.1）北京二手房平均挂牌量100892套，与前一周相比下降了400余套，虽然周均库存量超过了10万套，但是已经连续六周库存量下降。

图2：近半年北京二手住宅周挂牌量变化趋势

全市挂牌均价64604元/平米，挂牌价格较上一周继续上涨，已经连续四周上涨。


从各行政区表现来看，城六区中，相比于上一周，东西城和海淀的挂牌价格上涨，朝阳和丰台保持平稳，石景山略跌；


亦庄、昌平以及通州的挂牌价格明显下跌，而大兴和房山则明显上涨。


分商圈来看，价格上涨明显的商圈多是热门商圈，像五道口，环比上周涨了0.47%，通州台湖则持续几周上涨。

表1：商圈挂牌价格上涨TOP10

挂牌价格下降的商圈，多是一些偏“冷”的商圈，像朝阳的三里屯、工体以及十里河，马驹桥前几周涨了不少，本周价格回调。

表2：商圈挂牌价格下降TOP10

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降价房源量增加

上周共有3774套房源调价，其中降价房源3429套，平均降价幅度2.1 %。


降价房源量较前两周明显上涨，市场活跃度明显增加。


本周西瓜说房为大家整理西城降价房源的前二十名。

表3：上周西城二手住宅降价房源TOP20

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上周成交龙虎榜

上周，通州和朝阳的小区成交量比较多，尤其是通州，受台湖取消“双限”的影响，不少购房者对于通州的预期提高了，使得这段时间成交热度明显提升。

图3 上周二手住宅成交量Top10小区

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结论及预期

1）市场已经步入复苏轨道：成交量明显增加，热门商圈挂牌价格在上涨而库存量在下降。


成交依然是以刚需为主，上周朝阳和通州的部分小区成交量增多。


改善型需求还没有显现出来。


2）降价房源量开始增多，考虑到年底，市场还将以平稳为主，不少业主需要卖房进行资金周转，所以还会有一些房源低于市场价出售，所以短期内还将有不少价格合适的房子集中出现的市场上。


春节后的3、4月“小阳春”，市场或将迎来成交量的集中爆发。


3）房地产依然是国民经济的支柱，而现在全国市场相对低迷，在这样的大环境下，明年“两会”之后，宏观层面或将出台刺激房地产销售的政策，以刺激市场需求，所以无论是首套还是置换，现阶段都是最佳时机。