买房意愿降至6年新低，打嘴炮救不了房地产，2023年非必要不买房

arrarpetahack

12月20日以来，南京、广州、天津、东莞等多个重点城市都在松绑调控，一时间网络上到处充斥着“楼市回暖”的论调。尤其是这几座城市的中介们，简直嗨翻天了，都在起哄刷屏“房价要涨”、“不买房一年又白干”的文案，搞得很多真正的刚需客，辗转难眠。
别说，这个剧情还挺熟悉的：妥妥的刚出ICU，就想进KTV蹦迪的节奏啊。



12月27日，央行发布《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》，彻底揭穿了谎言——未来3个月，居民的真实想法是，存钱意愿继续上升，买房意愿持续下跌。调查结果显示，在2万户城镇受访储户中四季度倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；未来三个月准备买房的居民占16%，上季度为17.1%。
需要说明的是，“未来三个月准备买房的居民占比”数据创下了6年来的新低。
另外四季度有18.5%的人预期房价下跌，比上季度增加了2.2%。基于此不难得出结论，在过去三个月国家由上至下轮番轰炸输出政策利好的背景下，市场信心非但没有好转，相反还更加萎靡了。



刚刚看到中指研究院发的统计数据，截至12月26日，全国330+省市拢共发布超千条政策，但即便如此用力，也未能扭转市场颓势。从中指院和易居研究院等发布的数据来看，市场并不买账，11月份百城成交量、房价持续下跌。
调控屡创历史纪录，为何没卵用？根本原因是，未对症下药，今年调控出手累计超千条，但其实扒开来看，调控来调控去，还是老调重弹，优化限购111条、优化限贷240条、调整公积金有235城416条。10个字总结就是：中间救房企，终端救市场。但就是不救买房人的钱包。说白了现在的政策更像是鼓劲打气，光动嘴，不动手。是典型的“既要又要还要”。
当然，也不能说一点没用，至少有钱人已经杀疯了，几千万的豪宅被疯抢，出一套没一套，上海、广州、深圳、天津、北京均如此。现如今的楼市就是这么撕裂：豪宅门口排长队，刚需赔钱大甩卖。果然有钱人和刚需客的悲欢并不相通。






而买房意愿持续下跌，再一次证明，单纯靠打嘴炮是救不了房地产的。
那到底该如何做？个人观点依然没变，2023年想让大家出手买房，要先让大家的钱包鼓起来。谁都想买房，关键问题是没钱。但凡手里有钱，谁不想多买几套房子，谁会嫌房子多？这才是当前楼市的主要矛盾。
正如姚景源所说：提振消费，关键是要让老百姓有钱。现在大家不消费的根本原因，其实是兜里没钱，有钱谁不会花，还用得着刺激吗？
就拿买房来说，今年一年下来累计出台政策超千条，但都是在供给端发力，保项目、保交楼、救房企，尤其是“保交楼”的口号喊得震天响，具体成效如何未知。而需求端的力度微乎其微。就单拿利率下调来说，今年楼市下滑的程度远超2008年：销售面积方面，已连续半年在-22% — -24%的区间里躺平；房地产投资方面，连续20个月下滑，今年前11个月同比下跌9.8%，即将跌破10%。



即便如此，今年商业银行贷款基准利率仅下调了35个基点，而08年实打实下调了189个基点。
换句话说，2023年房贷利率仍然有充足的下降空间。尤其是铁锤喊了很多次的“降存量房贷款利率”，2023年也完全可以安排起来。
除此之外，地方主动下调土地出让价，也是一箭双雕的明智之举，一则可以进一步提高民企的拿地欲望，给民企留足利润空间，有助于地市回暖；二则有助于缓解地方财政压力，这是肉眼可见的好处。现在很多城市的处境其实就挺尴尬的，财政压力巨大，但地价却死扛不降，国央企城投公司用爱发电，出手托市，但奈何这种“刷单模式”，并不能真正解决地方的资金压力。相反只会把坑越挖越大，根据财政部公布的信息，今年前11个月全国发行地方债7.28万亿，创同期历史新高。
当然，也有很多人强调，降低房价才是王道。对于这一点，铁锤以前就说过，降房价早就纳入开发商的促销重点了，事实上今年以来，很多房企早已在明目张胆降价甩卖，但从最后的结果来看，其实并不理想。因为我们的买房人受“买涨不买跌”思想影响很深。



另外，不得不提的是，今年不管是疫情还是经济下行，都对很多行业造成了剧烈冲击，在这样的冲击之下，靠工资生活的工薪层，靠小利赚钱的小老板，挨打比较重，有些再也爬不起来了，很容易使人们过度悲观，做出超出事实的判断。所以，对下季度大家的情绪普遍低迷，也在情理之中。
事实上，现在不仅仅是个体在悲观，很多大企业也释放了悲观信号。最近这段时间，引人关注的是腾讯马化腾和京东刘强东集体生气，前者要去肥增瘦，形成业务闭环，自负盈亏，还要堵内部贪腐的漏洞；后者要对付高管的“假大空”，应对“面子工程”PPT，回到商业的本质，脱虚向实。其实说白了就是要缩减业务，开源节流，提质增效。
大厂也好，小家也罢，都在学着精打细算，做好过苦日子的准备。



不过，2023年也不用过度悲观，随着社会从病痛中复苏，随着利好政策逐渐兑现，很多事情也会逐渐起变化。尤其是，随着消费场景逐渐得到修复，民众的消费信心也会上来。当然，这一切又都严重依赖经济形势。所以2023年把经济搞上去，把蛋糕做大，才是重中之重。
经济好了就业才能好，就业好了消费自然就会增加。事实上，有研究显示，GDP每增长一个百分点，可以实现新增就业180-220万。
不管承不承认，做大经济蛋糕，房地产回暖无疑是不可或缺的重要一环。所以回过头来看，过去这一个月，国家在重磅会议的定调、高层的发声，全部都是有的放矢——房地产是国民经济的支柱产业、房地产是第一内需、要充分认识到房地产行业重要性等背后，都是在为房地产站台，潜台词都是要再次拿起房地产这个夜壶，这很符合以往的经济逻辑。
铁锤再次重申那句话，没有实际行动，单靠打嘴仗是救不了房地产的。事实上，直到今天，抑制大家买房的三个重要问题，也没有彻底解决：期房烂尾、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱。基于此来看，明年的楼市短期仍然很难迎来复苏。



依铁锤愚见，2023年非必要不建议买房。尤其是人口外流、产业单一、远离中心城市的小城市。
一则，明年这类城市房价继续缓慢下跌，或是大概率事件，上车就意味着可能高位接盘，这基本已经达成共识；二则，从很多新一线、强二线城市开始全面取消限购来看，政策工具箱即将见底，但政策底不意味着市场底，至少明年一季度仍然看不到底。原因很简单，从现在到明年3月份，全国的经济活动、社会活动都处于敏感的主动抑制的艰难时刻，这期间消费、投资等活动都会大大降低，相反居民存钱的意愿仍然会继续攀升。
有人可能会说，现在媒体和专家都喊得很凶，好像不抓紧买房，明年房价又会坐上火箭一样，搞得人心惶惶。对此铁锤想说，不管任何时候，楼市都不缺这种声音，要理性看待这种声音。当下还能说出这种话的人，只能说还没有被现实教育到位。必须承认的是，有些专家的目的其实并不单纯：那些劝你赶紧买房上车的人，无非是想借机好下车罢了。你品，你细品。