楼市即将开启新周期，2023买房的正确姿势是什么？

sanasnoz

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如果楼市有拐点，那一定是2023年。
因为临近2022年年底的一系列房地产政策，堪称近些年的“史诗级利好大放送”。
甚至有人用“刚推出ICU，就进KTV”来形容过去一个月房地产行业面临的待遇。
供需两端全面发力、互相支撑，既有供给端的纾困，也有需求端的激励。供给端的“三支箭”积极改善房企资金面，而且是全方位、全渠道；需求端，包括降息降准、降低按揭利率、热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准、调整和退出限购政策等。
而官方表态的“房地产是国民经济支柱产业”更是直接进一步坐实房地产的春天就要来了。
事实上，不仅限于政策利好的集中释放，随着12月开始疫情防控的优化调整，社会经济面整体向好的大趋势也将体现得更为明显，信心的回归对需求侧的入场会起到根本性拉动作用。
因此有专家预估，到2023年，消费者对购买新房的观望情绪会有所缓解，促使今年部分延迟的购买需求在明年逐步释放。
如果这个推论成立，本轮购房窗口期的打开，有望出现在2023年二季度或三季度，换句话说，对于2023年年中的楼市，可以稍微乐观一些。
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而对于购房者来说，或许可以提早“押注”这个预期。
毕竟真到那时候，那些“优质且超值”的房子，想买也不一定买得到了。
至于如何才能预判并甄别出那些抢手房源，一言以蔽之，就是当你的房子满五之后也有人愿意要，而且溢价空间也要高出同板块的其他房源。
从方法论上讲，可以着重考虑三大因素：配套因素、产品因素以及性价比因素。
配套因素和产品因素基本是决定一处房源长线价值的基本盘，能否穿越周期、穿越牛熊，也是这两项说了算。
而性价比因素，则是增值效果与流通效果的保障，性价比越高，越超值，同样价钱可以锚定更多资产面积的房源，无疑也是新房置业的首要选项。
明确了这三点之后，再用放大镜扫描一圈北京楼市地图，符合标准的项目并不在少数，但有一个楼盘，是瞭望君真心想要为大家推荐的，它就是坐标昌平的热销红盘——宸悦国际。



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而之所以要把这个项目单拎出来聊，主要是因为这个项目对于刚需购房者来说，几乎完美实现了首置即改善的越级需求，同时作为低密洋房的社区规划，超高得房率更是作为“增值收益”带给购房者的隐形红利。
宸悦国际由中国铁建地产与大悦城控股联合打造，在保交付的主旋律下，双央企的品牌背书，进一步夯实了资产的安全属性，让购房者免去后顾之忧。
作为昌平六环内目前在售新房项目中，容积率最低的选项，宸悦国际打造了纯粹的6层低密洋房。规划户型面积段为约57-59平米的一居，74平米的两居，89-94-101的平米的三居以及121平米的四居和138平米的四居跃层，且社区无公租房配建，纯粹度非常高，产品业态在区域内也是极度稀缺的存在。



而正是得益于洋房的规划，项目户型的平均得房率可以飙到80%以上，通俗点来讲，就是可以用同样的价格购买到更多的平米数，寸土寸金的北京，平米之差，一个爱马仕就飞走了。
以项目主力在售的89平米三居户型为例，同样都是89平米，但相较于市面上得房率普遍仅有73-75%的高层产品，宸悦国际基本可以多出一个厨房的使用面积。这在今年的楼市环境下，对于购房者无疑有着致命的吸引力。



不仅如此，宸悦国际还做到了户型空间尺度的惊艳，即便是74平米的两居，南向客厅面宽也做到了3.4米，89平米三居的南向客厅面宽更是做到了4.3米，这在其他同等面积段内，都是十分少见的。



同时，101平米的三居，南向面宽做到了9.4米，得房率82%左右；121平米的四居，经典四叶草全明格局，南向面宽做到了10.4米，南向次卧与客厅中间的隔墙拆除之后更可秒变面宽7米的超大宽厅。目前该户型样板间就是这么打造的，视觉效果非常震撼，该户型整体得房率在83%左右，性价比非常高。








值得一提的是，除去产品抗打以外，项目在定价端也非常友好，单价5万的销售价格不仅可以和周边二手房形成明显倒挂，同时也能满足项目小户型普宅的上车门槛，这对于北部首置刚需客，无异于提供了一条捷径。
当然，板块的力量也是不容忽视的存在，项目位于北清路与立汤路交叉口西北方向约400米处，是未来科学城“两区一心”中间地带的生态绿心区域，占据着“中关村科学城”“怀柔科学城”连接点的重要位置。



北清路连接未来科学城，TBD商圈，永丰产业基地，中关村产业园，是一条东西走向的重要城市联络线。北清路快速化改造工程一期工程已经在建，按城市快速路标准建设，改造后的北清路城市等级将与北京环路相当，可快速连通海淀航天城和昌平未来科学城，加快海淀产业向昌平外溢，缓解京新、京藏、京承、北五环和北六环的压力，快速承接朝阳及海淀人口外溢，为北部人居交通出行带来全新体验。
除此之外，昌平轨道交通也在逐步完善。正在规划落实的北京地铁17号线支线，则由天通苑东站延至北七家地区，预计在北七家增设两站，项目近享地铁便捷出行。线路开通后还能大大满足周边科创产业客群的通勤，预估直接受益人口高达10万。随着交通的完善，北七家有望和回龙观，西二旗等区域同享互联网产业带来的楼市红利、人口红利，从而使区域内价值得到进一步的认可和提升。
据了解，宸悦国际销售总额已经突破36亿。这样的去化速度，也印证了我的上述逻辑，基本面扎实、性价比突出的自住严选优质房源错过再无，机会难得，想上车的朋友千万不要错过！