5月全国商品房销售额环比增加超20％，为何说市场仍面临下行压力？

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在宽松性政策频出的5月份，房地产市场销售和投资均出现了止跌迹象，但距离预期修复仍有距离。

国家统计局15日公布的2022年1～5月份全国房地产开发投资和销售数据显示，期间商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。

进入二季度，宏观与行业政策对纾困楼市的信号更加明确，各地因城施策的力度和节奏也明显加快。从频率上看，据机构统计，4 月已有超 70 城出台调控政策 111 次，5 月已有超 80 城出台调控 143 次，频率远高于第一季度，且内容多涉及“四限”。在5月23日召开的国务院常务会议上，“因城施策支持刚性和改善性住房需求”被再次提及。

但政策利好尚未充分传导到市场端，叠加去年同期高基数影响，二季度前两月，全国销售面积和金额的同比累计降幅持续扩大。

从环比来看，5月单月全国商品房共计销售10970万平方米和10548亿元，销售面积和金额高于上月，但均仍低3月份。4月份，受经济周期和热点地区疫情防控对住房消费的影响，当月全国商品房销售规模下滑到 1 亿平方米以下，这是近5年来，在不考虑一二月（有春节影响）的情况下，单月最差的销售表现。5月份，销售金额环比上月增加超2成。

和去年同期的销售面积（14730.39万平方米）和金额（14406.39亿元）相比，5月份销售同比也继续呈下滑状态，并处于历史较低水平。

与此同时，5月份，全国商品房销售金额跌幅依然大于销售面积跌幅，房价仍有下行压力。



分区域来看，占据全国商品房销售规模近4成的东部地区，销售面积和金额同比跌势更甚。5月份，东部地区商品房销售面积同比下降29.8，销售额同比下降35.2%，跌幅均高于当月全国平均水平。

这与市场机构的住房成交数据较为一致。根据中指研究院统计，2022年1～5月，重点100城新建商品住宅成交规模居历史同期较低位，同比下降超四成。5月，在部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期，高基数下重点城市5月成交面积同比降幅超五成，环比小幅增加约6%。

多名分析人士表示，当前住房销售市场疲弱的背后，是市场预期迟迟未见明显修复。受交付不确定、房价持续下跌、收入增长预期下调等因素影响，购房者信心持续低迷。

央行信贷数据显示，今年以来居民中长期贷款单月新增额同比持续下滑，其中2月和4月甚至出现了罕见的负增长。进入5月份，居民中长期贷款增加1047亿元，虽然较4月份有所好转，但仍同比少增3379亿元。

“二季度全国销售面积增速预计为-23%；在市场进一步‘以价换量’的背景下，销售均价增速预计为-2%。” 中银证券预计称。

但也有分析人士认为，5月单月，销售数据环比止跌回升情况已好于市场预期。5月份全国商品房销售面积相比4月份增长了25.8%的水平，说明楼市成交已迎来复苏。随着信贷等政策的进一步调整和显效，预计市场将加快修复。

而短期销售不畅让房企现金流继续承压。国家统计局数据显示，1～5月份，房地产开发企业到位资金为60404亿元，同比下降25.8％。虽然单月数据较4月份有所回升，但累计降幅仍继续扩大。其中，占比次高的“定金及预收款”跌幅最大，为39.7％。

房地产投资的改善相较销售有一定滞后性。一般来说，在销售回暖后一个季度左右，房地产投资增速才会开始回升。在销售不景气、房企资金链紧张的背景下，房企土地开发投资、新开工的意愿持续低迷。

从全行业开发投资规模来看，1～5月份，全国房地产开发投资额同比增速为-4.0%，这是继上月后，同比累计增速再次出现负增长情况。同时，当月房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.60，连续5个月跌破荣枯线，且较4月份继续下探。

“当前全国房地产开发投资数据仍面临降温的压力。但也需要看到，5月份单月的房地产开发投资额已经出现了环比拉升（14%）。这也说明在稳经济的大盘下，房地产市场已经出现了一些新的迹象。”易居研究院智库中心总监严跃进称，当前，房地产供给端继仍需要更大力度、更精准的纾困政策，以带动开发投资指标走出下行的泥潭。

展望后市，市场的关注点已逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否产生实际效果“，其中，作为行业信心修复的前提和关键，销售市场何时回暖成为业界关切。亿翰智库认为，随着 5 月需求端政策的逐步出台和落地，城市潜在需求能否得到释放、政策是否生效成为接下来市场关心的焦点。5 月销售额环比虽略有回升，但不足以作为市场回暖的充分证据，需要结合接下来房企的销售情况进一步观察，6 月份是房企冲业绩的月份，且结合历史数据来看，6 月的销售额历来是相对高位，因而 6 月销售额环比继续上升的可能性较大。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在15日举办的国新办发布会上亦表示，从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。“我们知道房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。促进房地产健康发展，还是要坚持房住不炒，还是要坚持满足居民的合理住房需求。”