展望2023：关于中国房地产经济和楼市，接下来的走势发展研判分享

前程无忧

这是熊猫贝贝的第1474篇原创文章：


2022年，正式进入倒计时，随着最后一个工作日（12月30日）的结束，留给这个一言难尽的年份的时间，越来越少了。
还有最后一天，就将迎来全新的一年，还有不到22天，对于所有中国民众心心念念的辞旧迎新重要节日，春节就要到来。
很早就想说再见了，2022年，可能对于绝大多数中国普通老百姓来说，回头望去，是过去几十年里面最悲催烦闷的一个典型荒年，没有之一。
2022年，很多人，很多行业，很多生意，甚至连环境和规则，经历了大起大落。
2022年，对于很多普通民众和家庭，很多经营主体来说，可谓是历经劫难，一路坎坷。
国外战火弥漫，国内疫情连天。
2022年很快就要过去了，但我一点也不留恋它。如果非要说点什么，相信大家的选择都应该是：
2022，再见，永远不见！
2022年最后的时间里面，在各大平台，大家应该看了不少2022年度总结报告和对2023年的展望预测。
那赶在最后一天，在头条平台，本人用这个账号给各位读者朋友们，分享一份独家，专业的，关于中国房地产经济，行业，还有市场，2023年展望和预判的年度内容。
文章将秉承客观，专业，理性的基调，用通俗易懂的语言，帮助更多的朋友，去看懂2022，并预判2023的新趋势。
复盘过往，迎接未来，把握动向，看清趋势，做好准备。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。



图片来源：头条图库
1

2023年，中国的楼市或将迎来更为全面的“松绑”



2022年下半年以来，中国的房地产经济和行业，再一次迎来了密集的政策利好。
周期与规律共鸣的齿轮再次转动起来：
信号，是自上而下开始逐渐渗透的：
近1-2个月，高层密集发声，国务院副总理刘鹤重提“房地产是支柱产业”，中央经济会议定调2023年支持刚需和改善住房需求合理释放。
甚至，经济学家邓海清还高调表明：“房地产在2023年的经济增长中毫无疑问将出演“男主角”，成为明年贡献中国经济增长排名第一的力量。”
一夜之间，房地产再次挺直腰板，被推上了“C位”。
“救市”顺理成章成了各个城市最正确的选择。
一批万亿GDP城市率先解限，楼市应松尽松：
东莞，发布新政，全面解除限购；
南京，解开外地人购房资格限制，相当于全面取消限购；
佛山，全面范围取消限购；
苏州，取消认房又认贷，二套贷款还清首付3成，未还清首付4成；
武汉，限购范围缩小至二环内，其他区域不限购；
厦门，放开岛外限购；
重庆，以租换购，自有住房长租之后不计入限购套数；
......不仅如此，捆绑了楼市多年的二手房指导价开始逐步退出：
当初宣布“建立二手房指导价发布机制”的15座城市，现在已经有13个城市不同程度取消或松绑。



图片来源：网络
松绑城市层级也从一季度的三四线主力，到弱二线，再到强二线/新一线，最后一线局部也有所放松。



图片来源：网络
这里面的主线是：经过三四线的“无效松绑”后，主力城市层层递进。
像极了ICU里面的急救手段顺序。
但是这一次的效果之差，相信就连规则层面，都难以接受，一张来自国家统计局的数据图片，一目了然：



图片来源：统计局官网
急救的精髓，就在于急救手段，药物使用，以及医疗器械的组合顺序和数量效应。
药不够，加药，人工急救不见效，机器辅助不能停……
楼市的启动是从核心城市向下传导的，要想真正回暖，必须从重点城市发力刺激。
目前市场信心尚未恢复，所以展望2023年，会有更多的热点城市加速加力松绑。
中国房地产市场的规则松绑，将成为后续的一条明确主线。



图片来源：头条图库
2

中国的房地产经济和行业，接下来的一条重要主线：“减员增效”



2022年，减员提效成为房企全年人力策略的主线。
2023年，房企组织精简仍将继续。
前两天，亿翰旗下的可研智库，公布了几组有趣的行业数据。
调研显示，2022年房企组织效能各项指标，均出现了不同幅度的下降。
其中，百强房企销售面积降幅接近60%，而员工人数、人工成本等降幅分别为28.88%和41.32%。



图片来源：见图
在行业下行的大背景下，百强房企销售均出现大幅下滑，因此全年出现的组织合并、减员增效并不令人意外。
但新的数据却提醒我们一个更残酷的现实，那就是房企的减员比例，低于房地业务规模缩减比例，也就意味着人效在倒退。
根据可研智库调研，百强房企人员规模缩减比例接近30%，这个数据确实已经不低了，但与销售腰斩的现实相比，仍然有差距。
当然，减员30%是平均数据，对爆雷房企来说，人数基本要砍半，而未爆雷房企减员通常在10-30%之间。
数据显示，2022年，百强房企人均销售额中位值，从去年的3500万/人下降至2500万/人，降幅超过20%，而人均销售面积中位值降幅超过40%。



图片来源：见图
大家想想，如果你是管理层，看到人效出现大幅度下降，以前一个员工能创造3500万业绩，现在只能创造2500万业绩，要是从经营者的角度出发，会采取怎样的动作？
所以，行业赚钱越来越难的背景下，精简提效将继续贯穿于房企2023年的人力管理中。
任何行业，任何公司，一旦进入“减员增效”的局面，就意味着内卷加剧，增量乏力的必然前景当中了。
随着2022年市场规模整体下滑，房企虽然已经持续进行组织优化，但依然没有能够消化业绩下降的冲击，人效仍然在下滑。
所以，2022年，房地产行业的赚钱效应的衰退，会进一步蔓延和延续。
经济学上，有个专有的名词来形容这个阶段：行业进入成熟期以后的必然衰退表现。
用老百姓耳熟能详的形容词来说，就是“夕阳行业”。



图片来源：头条图库
3

“保交楼”和“压力之下的维稳”会延续至全新一年，直到风险可控



2022年7月，由江西景德镇某项目业主的一纸强制停贷告知书开始，全国多城掀起“停贷潮”。
影响很不好，而且，事件蔓延和全国扩散的效率动向，超出了预期，所以，很快就引发了国家意志层面的关注和行动。
随着市场下行，多数房企销售情况大面积下滑，资金链紧张，多个楼盘出现不同程度的停工。
因为楼盘濒临烂尾，业主不得已通过停贷方式倒逼开发商复工。
市场信心再受重创。
所以，2022年下半年，“保交楼”成为在很多重要场合出现的高频词。
国家层面，将“保交楼”放到了各级政府和部门的“必须达成”的名录之下。
据中指监测，超70省市结合当地实际情况，实质推动“保交楼”举措落地。



图片来源：见图

在12月的经济会议中，保交楼、保稳定、保民生仍是重点。
这也表明，2023保交楼稳预期仍是重中之重，相关支持资金有望加速落地，监管部门对预售资金管理制度会持续优化。
保交楼，是对市场信心底线的保护，国家出手了。
但是保住底线，并不能解决压力，风险只是暂时控制住了，要彻底解决和消化风险，核心还是要寄希望于市场的回暖。
所以，“保交楼”和“压力之下的维稳”会延续至全新一年，直到房地产行业的风险，达到可控的程度。



图片来源：头条图库
4

需求端的定位：刚需和改善将成为中国房地产经济转型舞台上，最后的主角



客观来说，中国房地产市场和行业，过去20年里面几轮的高歌猛进，炒房投机，价差套利的群体和资金，发挥了至关重要的主要作用。
这个结论，应该没有多少反驳和质疑的必要吧？
但是从2017年开始，国家主导的“房住不炒”从口号变成了共识，再到落地现实市场和环境中来，中国房地产经济的底层逻辑，实际上就已经发生了质变。
当然，这个变化需要一个过程和必要的时间成本，但是变化就是这个样子：刚开始没有人在乎，甚至揶揄讽刺，到被现实捶打教育，真正接受，形势比人强嘛！
支持刚性和改善性住房需求，成为了当下，以后续，针对房地产的模式转型，国家意志和顶层设计的主线思路。
2022央行三次下调和房贷利率挂钩的LPR，共降35个基点。
1月20日，5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。
5月20日，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。
8月22日，5年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。



图片来源：网络
并且在7月15日央行、银保监会曾发布，首套房贷利率下限由原先的不低于相应期限贷款市场报价利率，
调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
9月29日晚，人民银行、银保监会发文，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
目前部分城市贷款利率已降至历史低位，据统计数据显示，2022年12月首套房主流利率平均为4.09%，二套房主流利率平均为4.91%。
同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。



数据来源：网络公开数据，中指研究院综合整理
另外，为促进置换需求，卖一买一免个税政策出台，降低换房成本，是改善购房人的利好。
这都是实打实的刺激释放购房需求。但是对象界定的很清晰，那就是刚需和改善，而不是投机炒作群体。
值得关注的态度信号：国家12月印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》。其中有句表达，非常重要：
促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。
够直白粗暴了吧？
所以，关于真正的“自用”这样需求端的利好释放还有空间，比如LPR，明年还有下调余地。
可以预见，2023对需求端的刺激会更进一步。而刚需和改善，将成为中国房地产经济模式和逻辑转变完成以前，最重要的出力主角。



图片来源：头条图库
5

供给端的命运：一个只有慢钱，辛苦钱和低效率的行业未来，逐渐成型



稳健经营的民营房企成功穿越寒冬，对于中国房地产市场、对于中国经济都意义非常。
2020年8月，“三道红线”政策出台之时，多数民营房企并未想到这是一个极寒冬季的开始。
2021年8月，民营房企感觉融资渠道收紧，五十强民营房企中半数开始感受到流动性困难。
2021年12月到2022年5月的六个月里，房企违约频现，其中包括2021年销售额排名前五的超大型房企。
2022年7月情况继续恶化。楼盘停工烂尾及其引发的影响导致购房者谨慎情绪上升。民营房企销售额再次显著下降。同时，为了保证项目完工，预售资金监管更加严格，进一步卡紧房企的现金流。金融机构出于风控考虑，对房企停贷、抽贷更是给房企雪上加霜。
从2022年1月以来，从中央到地方不断释放呵护房地产市场的积极信号。但各种利好政策的效果并不如意。
2022年11月以来，“三支箭”政策陆续出台：“第一支箭”给予房企信贷支持；“第二支箭”支持房企发债融资；“第三支箭”支持房企股权融资。“三支箭”政策，由于态度坚决，体量巨大，产生了明显的效果。
目前房企资金状况开始改善，房地产行业冬天的最冷阶段已经过去。
但是所有明眼人都知道，即使冬去春来，中国的房地产行业，也将迎来一个全新时代，需要有全新的生存之道和发展思路，玩法，模式，方向，都注定是适者生存，不适者淘汰的趋势。
属于中国房地产野蛮成长的时代已经结束了。加财务杠杆冲规模的时代已经落幕，管理能力、精细化运营成为新标杆。房企要收缩欲望，躬身耕耘，赚辛苦钱。
未来，民营房企不必追求规模，而要追求信誉和口碑。高质量的产品、物业管理、社区服务会带来溢价和红利。
未来，民营房企必须拥有透明的、健康的资产负债表。古今中外，房地产公司的各种死法都有个共同点，就是借“贵”钱。作为民营企业，要想借到便宜的钱，财务要透明、健康。
未来，商业资产开发和运营（代建模式业务）会成为民营房企的必修课。
世事变幻，大浪淘沙，只有持续给社会带来价值的企业才能基业长青。
随着一个时代的结束，一些注定的宿命和未来，也将越来越清晰，而且越来越势不可挡的到来。
对于中国的房地产行业和企业来说，一个只有慢钱，辛苦钱和低效率的行业未来，逐渐成型是必然趋势。



图片来源：头条图库
6

制度设计：中国的房地产经济和楼市，将迎来怎样的“新模式”？



在今年12月的重磅经济会议中提到，关于房地产要向新发展模式平稳过渡。
这个新发展模式，既包含房企与高周转模式逐渐告别，也包括市场对租购并举住房体系的建立。
行业旧有的高负债、高杠杆、高周转的弊端在过去一年，其实市场，国家，资金方方面面，都已经看到了，并且极易引发金融风险。
所以这种模式势必要改，接下来房企在物业、代建等方面或许会有新的增长级。
关于租购并举的新发展模式，在新加坡已经很完善了。
政府帮助降低租房成本，让青年人群、暂无购房实力的人群都能实现住有所居。
在2022已多次提及要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

图：2022年有关租赁的部分政策及重要事件

资料来源：中指研究院综合整理
没钱有地方落脚，有钱可以改善购房，这是一种良性的多轨道发展模式。
接下来，在人口规模大，且持续流入的地区会大力推进，且这种模式也会增强城市对青年人的吸引力。
就和房住不炒一样，即使当下中国房地产的新模式和新规划并没有形成多少共识，甚至还有质疑揶揄的情绪和声音主导，但是并不妨碍时代洪流的必然滚滚向前。
万事开头难，不过一旦开了头，实际上在中国就没有难不难的说法了。



图片来源：头条图库
7

大家最关心的房价：K型走势，没有悬念



种种迹象表明，即使挥别疫情清零政策，站在依旧会被不确定性迷雾包裹的2023年面前，与所有行业和个体不期而遇的也将会是残酷的“K型复苏”——
所谓“K型经济”就是有些部门红红火火（向上），有些部门冷冷清清（向下），在图形上类似英文字母K。



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房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；
土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%。
这都是事实，和情绪态度无关，是过去20年中国经济发展历程中积累下来的真实结果。
所以，2023年，房地产经济必然再次被赋予托起2023年经济大盘重任，而这个过程中，很有可能跟经济出现同频复苏。
展望未来，中国经济总量波动降低，经济增速中枢下移应该是长期趋势。
在经济增速中枢不断下移的过程中，高速增长是稀缺的，稳定的较高的增长同样是稀缺的。
从规律和总量的角度出发，假设中国楼市在明年一季度实现开始起量，二季度企稳和全面回暖——
这里全面回暖指的是，房价、销售量、开发投资额和开工等全链条的下跌态势都将得到控制。
这样的假设条件之下，并不是所有城市和房子都会上涨。
早在2020年，美国经济学家就发现，疫情过后反而出现了“K型复苏”的势头——
不同地区、不同行业、不同部门以及不同人群从危机走向复苏的过程中，出现了显著的分化。
而这些分化，最后的落脚点，依旧是说烂了的“贫富分化”。
当然，从尊重规律的角度出发，这一次，中国也不例外。
行业角度：
一些优质民企和国央企，不仅获得大量低成本融资，还超额完成或基本完成2022年的销售目标。
而有的房企，注定只能成为“风险房企”，没钱没市场，最终被迫出清。
城市角度：
11月底及12月初，杭州、北京、苏州三个拍地城市的土地溢价率创年内新高。
其中，北京第四批次土地溢价率为10.02%，较三批次上升3.96个百分点，杭州第四批次溢价率为8.44%，较第三批次上升3.31个百分点。
与此同时，全国绝大部分城市的土拍市场，还是冷冷清清凄凄惨惨戚戚。
楼市角度，就更是直接粗暴了：中国楼市接下来的“K型复苏”，注定是一极香港化，一极鹤岗化的命运。
中产们，还在努力改善住房，买更大的户型。
有钱人，还在爆买稀缺的豪宅。
在完全不缺房子的地方，业主即使半价卖房，也要急着套现离场。
而房子比人多的城市，“房价如葱”的未来，已经开始残酷地显现了。
至于房价，就不多讨论了，还是那句话，鸭子死了嘴都是硬的，形势永远比人强，还有，永远不要去试图叫醒一个装睡的人。
2022年只是开始，而"K型"走势，成为后续中国房地产经济和楼市，自上之下的持续趋势，其实并没有什么悬念和讨论争执的必要。



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写在最后：

几点独家的观点和建议分享



以上就是对中国2022房地产的一个梳理，以及明年的大趋势几个维度的研判分析，希望可以帮更多的人看清市场。
文章最后，分享几点独家个人的观点和建议：
1.一线城市好产品是首选，必然迎来大涨，一般产品大概率普涨。
2.强二线城市的高端改善也将迎来大涨，弱二线和三四线城市大跌。
3.不管是哪里，郊区、刚需扎堆的片区难以跟涨。
4.好产品的标准，是学区＋品质＋交通等多重因素下的综合指标，而非学区等某一指标格外突出。
5.公寓商铺和海景房等不好周转的资产，全部大跌。
6.可以预见，中国经济和资本市场的K型特征并不会远去，在很长一段时间依然是经济和资本市场的核心特征。
略有变化的是，随着经济增速下移以及新能源革命的到来，K中向上的部分和向下的部分会发生动态变化。
对应的房地产经济和楼市也是一个逻辑：下行周期，可能会有新的房企成为黑马，生存下来的房企找到新的增长点和发展方向。
一些小城市，小县城，也能打破原有对土地财政的依赖，在地方产业上寻找到新的经济增量机遇，反过来又能对本地房价形成支撑，甚至是新一轮的推动。
看看浙江义乌，看看福建晋江，其实历史早已给出无数的案例和规律揭示，只可惜少有人具备这样的眼光和分析能力。
7.投机炒作，价差套利的那套玩法，已经没有必要过多讨论了。
但是对于中国的房产而言，价值投资，长线安全的逻辑永远不会改变，不仅仅是在中国，实际上全世界都一样。
为什么各个行业的顶级玩家，头部资本家，生意做的再大，最终都会聚焦在低利润，长周期，成本高的酒店行业中？
这是一个很好的问题，看懂想通了这个问题，就能明白什么叫长期价值的逻辑。
8.房地产税，只是时间问题，而不是会不会的问题，政策和规则的环境，习惯了就好。
中国房地产税的出台落地，到全面推广普及，可以看作是“中国房地产模式改革基本完成”的时代和行业转折点信号。


以上，就是写在2022年最后一天，从一个真正的地产人和行业从业者角度，对后续中国房地产经济和市场，基于现实，中立客观，进行的一个年度多维趋势研判和展望分析的内容，和各位有缘看到，有耐心静下来心来阅读思考的朋友们，进行一个分享和交流。
2023即将正式到来，最后顺祝所有的中国同胞和朋友们，新的一年，住有所居，心想事成！



图片来源：头条图库
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