楼市两极分化明显 青岛改善需求上涨高端盘唱主角

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青岛市南区某高端小区
白珍亮/发自青岛
今年下半年，青岛楼市“分化”愈演愈烈：中低端住宅市场观望情绪浓厚，打折促销不断，总价500万元以上高端产品成为楼市销售的中坚力量。业内人士表示，对于购房者而言，“抢占核心地段的优质资产”价值逻辑依旧未变。

规模房企目标完成率不足七成

近日，多个热点二线城市相继出台需求端放松政策，与供给端“三箭齐发”形成政策组合拳。
12月以来，南京、武汉、厦门等二线城市加入放松需求端政策的队伍，这是继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策后，热点城市再次对需求端政策进行调整。
政策密集出台的背后，也显示出当前整体市场仍在筑底徘徊。
CRIC数据显示，2022年前11月百强房企累计全口径销售金额65399亿元，同比下降43.4%较2020年前11月同期也有42.3%的降幅。
从公开披露年度目标的规模上市房企来看，在大部分企业的业绩目标均有不同程度调降的前提下，企业整体的目标完成情况仍明显不及预期。多数企业截至11月末的目标完成率不足80%，半数房企甚至不足70%。
而根据国家统计局近日公布的数据显示，1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。1—10月份，商品房销售面积111179万m"2，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

总价500万元以上的住宅成为楼市压仓石

从青岛本土市场来看，四季度楼市行情分化加剧明显，在楼市飘摇波动、楼价集体向下的2021年、2022年青岛少数极具代表性的高端项目却量涨价升，走出独立行情，与此同时，周边外围区域去化则营销手段迭出。
据青岛卓易数据，在今年1-11月项目销售金额榜前十项目中,改善型楼盘占绝大多数:大云谷金茂府以45.85亿元夺得销售金额榜第一;海信君澜排在第二,实现销售金额42.41亿元;第三名为银丰玖玺城项目,销售金额30.92元;佳源华府排在第四,销售金额28.31亿元，前四名均是主城核心区中高端项目。另外，前十名还有绿城理想之城、鲁信海曙云霞、金地华章等多个位于主城的项目，从热销项目可以看出,总价在500万元以上的高端住宅,正成为青岛楼市年末成交的压舱石。
“房地产依然是我国的支柱产业，城市群里的核心城市的核心地段的中高端改善型产品依然受市场热捧，所以崂山区地产项目在今年第二、三季度的销售业绩依然亮眼。”中国房地产报城市与区域治理研究院特聘专家冯显泉认为。
而根据克而瑞监测数据,青岛今年前10个月新房成交中,总价在700万元以下的房源,成交套数比去年下滑27%-33%,总价700万-800万元跌幅收窄到20%,总价800万元以上的跌幅仅为5%。这反映出越是总价高的住宅,受当下市场波动影响越小,高端住宅成为高净值人群的“刚需”。
与此同时，在青岛城阳、即墨甚至主城区市北、李沧等区域，非常规的营销手段的出现，“零首付、低首付、垫首付”频出，在城阳区甚至出现了“6”字开头的房源，凸显了外围市场的去化压力。
“改善当道是现在青岛置业的主方向，2017年之前，青岛新建商品住宅套均成交面积约为100㎡，目前套均成交面积为120㎡。“卓易数据研究院院长段敏敏表示，尽管这几年楼市一直在下行，但是青岛的高端市场却很火，吸附了市场顶级客群。
综合近阶段市场环境来看，青岛年末迎来一波“供应潮”，多个新盘扎堆入市，购房者选择增多，也进一步刺激年末“上车”需求，供应增加的同时，区域楼市竞争自然也会更加激烈。