楼市收官！2023年，这些城市继续等着吧！

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作者：子非鱼

01 | 2022年成交量复盘

时间来到了12月31日，今晚就要跨年了。回首走过的这一年，对很多人来说，都是五味杂陈，泪水多于欢笑。很多人都经历了静态管控，很多人都无事可做，工厂停工，企业歇业，今年大概是很多人出生以来，所经历的最困难的一年。
好在，这一切在2022年最后一个月迎来了拐点，让即将到来的2023年，充满了希冀。
对于过去一年的楼市来说，三个字可以形容，透心凉。12月份由于大多数人都阳了，整个市场的变化只会比11月份更差。
12月和全年的数据尚未公布，仍以11月份的数据来进行复盘。一句话形容各项指标，全线飘绿。
2022年前11个月，房地产开发投资下跌了9.8%，其中住宅投资下跌了9.2%。
2022年前11个月，全国购置土地面积下跌了53.8%，新开工面积下跌了38.9%，竣工面积下跌了19%。
商品房销售面积前11个月累计下跌23.3%，商品房销售额累计下跌了26.6%。房企定金与预售款下跌了33.6%，个人按揭贷款26.2%。



分城市来看，商品房成交量全面下跌最猛的城市是西南地区的重庆，前11个月累计成交面积下跌了71%，也即今年卖出去的面积不足去年的三成。
其次是江苏徐州，下跌了60%。此外，杭州、武汉、无锡、宁波、常州、厦门、福州的商品房销售面积较去年均腰斩了。
郑州、大连、东莞、海口跌超了4成。深圳、天津、长沙、南京、长春、南宁跌超了三分之一。北京、广州、济南、佛山、合肥、昆明跌超了四分之一。其余城市



其余城市，亦是各种程度下跌。房子卖不动，是所有城市的主流。
02 | 2022年房价复盘

2022年，全国整体均价在高位震荡，自2021年6月见顶之后，一路下行，跌破了万元，但在上半年豪宅市场价格拉动下，均价又开始上攻，最终在7月份再次登上了万元，并在8月份创下新高，达到了10499元/平方米。
之后由于豪宅市场也进入了疲软状态，全国均价整体再次下行，10月份又跌回至9687元/平方米。



数据：国家统计局
截止到11月份，统计局纳入统计的70个大中城市，有90%房价都在调整当中。
第一，70个城市中，新房价格环比上涨16个，持平3个，下跌51个。下跌城市数量比10月少了7个。同比下跌城市数量51个，和10月份持平，仍维持在数量高位。
第二，70个城市中，二手房价格环比上涨5个，持平3个，62个城市下跌，下跌城市数量和10月份持平，仍维持在高位。
这意味着，仍有近90%的城市房价在调整当中，调整仍是主流趋势。
同比方面，70个城市中，同比下跌城市数量64个，超过了90%。也就是说超九成城市的二手房价格比一年前便宜。
同时，有40个城市房价至少回到了三四年前。
因为，在统计局的数据中，还有一项是与2020年房价对比的数据。2020年年底是大多数城市房价的高点，按照正弦函数走势，相比于2020年下跌，意味着房价至少回到了三四年前。
这40个城市分别是：
牡丹江、哈尔滨、北海、安庆、吉林、太原、宜昌、常德、锦州、贵阳、石家庄、长春、岳阳、襄阳、呼和浩特、南充、天津、湛江、遵义、南宁、秦皇岛、郑州、大理、洛阳、韶关、泸州、唐山、济南、桂林、武汉、丹东、包头、青岛、平顶山、兰州、南昌、济宁、沈阳、乌鲁木齐、九江。



数据：国家统计局
这一轮调整，波及面积覆盖全国，无论一二线还是三四线，无论是超大特大还是中小城市，都在周期力量下低下了高昂的头颅。
一线城市中，广深是典型。
中原地产和乐有家等中介机构披露的数据显示，深圳的二手房价格已经回到了2019年的水平，2021年年初是深圳房价的最高水平。其中跌幅最高的片区，跌幅达到了30%。
广州方面，有36%的项目相比近三年的最高价降幅在10%以内，25%的项目价格降幅则在10%-20%之间，23%的项目价格降幅超过20%。
二线城市方面，武汉房价跌回至三四年前，是40个房价回到三四年前的城市之一。杭州大多数小区都在跌，其中曾经被阿里效应炒过的未来科技城板块，是跌幅最大的板块之一。
时代财经披露，阳光城未来悦MAX的单价则直降三万。该小区之前的成交单价约为8万多，且在往上升。现在成交价单价约为5万左右，有些还不到5万。万科溪望小区之前的成交总价普遍是600多万，近期成交了一单为485万带车位。该小区还有些第一排或顶楼的房源挂牌470多万。
南昌方面，所辖的区县接近一半跌至万元以下。西安的二手房挂牌量不断激增，且全市有3743个小区过去三个月二手房零成交，面临着无人接盘的局面。
03 | 2023年各类城市楼市预判

2023年的楼市和2022年会有很大不同，最主要的不同是分化。
2022年之前，全国楼市基本分化不大，要么集体上涨，要么集体下跌，尽管分化一词诞生很久了，但落实到市场中，2023年应该才是楼市分化序幕的拉开之年。
尽管疫情仍未结束，但最坏的时候确实已经过去了。这一波高峰期整体会在3月份左右结束，届时经济和收入会见底复苏。这决定了，2023年楼市成交量肯定会比2022年要好。
但是经历了三年疫情，无论经济、收入还是心情，都需要时间来平复。并不是吼一嗓子一放开，钱就能从天上掉下来。
最关键的是，我们经济与收入复苏的路上，依旧存在一些不确定因素。比如全球经济衰退，比如纷繁复杂且已经撕裂的世界格局。此外，还有房价收入比高企、人口见顶，房子仍遍地都是。
这种背景下，房价的分化会比较严重：
第一，对于北方一些已经连续下跌四五年的中心城市，房价已经见底，后续上涨不太可能，大概率是横盘。比如天津、青岛、济南、石家庄等，这些城市目前反馈的数据来看，尽管成交量仍在底部，但房价已经跌无可跌。
第二，对于东北城市来说，由于供应量太大，而且人口一直在流失，房价整体仍会持续调整。
第三，对于南方大多数中心城市与北方少数中心城市，房价才调整一年左右，泡沫依旧非常大，房价收入比依旧非常高，后续调整还会持续一段时间。至于何时横盘，要看成交量复苏进度。
第四，对于大多数人口流失、产业不振、经济荼蘼的三四线城市，天量的供应与不断流失的需求，房价会进入漫长的调整周期中。