这已经成为楼市最大的问题

前程无忧

流动性已经成为楼市最大的问题。

新房去化难已经显而易见。

与此同时，大量的二手房失去了流动性，以及之前火热的打新转为二手的存量市场，更面临降价踩踏的尴尬境地。

过去6年，楼市带给我们唯一的教训就是，对于楼市所有的幻想都在逐渐破灭。

楼市永远涨，破灭了。

一线永远涨，破灭了。

打新一定会挣钱，正在破灭中。

今天要谈的话题，就是有关打新，有关倒挂。

我相信在看完这一篇硬核文章之后，你会对楼市、打新、倒挂、变现、流动性有一个更加清晰的认知。

1

南京。

形势严峻，割肉卖房。

江宁，九龙湖，新城玖珑湖二期，88平小三房。

2019年买入338万，单价38400。

2022年卖出328万，单价37300。

当时新城玖珑湖非常热，一是全国市场非常热，二是南京市场非常热，三是九龙湖是热门板块，因此打新非常火爆。

2019年底，小区最后16套洋房开盘，吸引了2421人报名，中签率仅0.66%，放眼全国也是非常低的，轰动全城。

按照3成首付计算，101万首付，4.9利率计算月供12500，每年年月供15万，3年就是45万，亏损10万，仅仅是账面亏损至少55万。

2022年上半年，4万+。

2022年下半年，价格松动，跌回3字头。

1、仅仅贝壳，南京二手房存量15万套。

2、实际上，南京二手房存量一定超过20万套。

供大于求，降价踩踏，更加剧了市场的寒气。

江核，绿地海悦，曾经8000多人抢房，如今最低3.4万。
江北雨山路，保利云禧，19年3万，如今单价3.2万。
江北白马板块，金辉白马云著，18年2.6万，22年2.7万。

2

长沙。

十有九空，倒挂幻灭。

1、华润置地广场。

2018年，5500。

2022年，9000-11000。

开盘5500，性价比超高，周边华润凤凰城二手房1万，账面倒挂至少4000。

一半钱买套房费，超级划算。当时有非常多的购房者通宵达旦的排队，屡屡摇号，中签率也是非常低。

2、保利天禧。

2019年，12000。

2022年，2万3，江景房3万。

曾经的滨江新城天王之一，屡开屡罄。

2019年12月，188套房源，认筹967组，超房源5倍，中签率仅有19%。

3、北辰三角洲。

2018年，11500。二手15500。

2022年，精装17500。二手1万5-2万。

北辰三角洲，江景、地铁、双学区、商业、配套全部都有，这个楼盘规模超级大，米宅连续5年看房都有这个楼盘，号称城北一座城，确实繁华，非常热闹。

多次开盘，摇号热抢。

3、江山帝景。

2015年，5000。

2018年，9000。

2022年，毛坯洋房1万3。

4、中交公园。

这个楼盘，曾经被称为河东最难买的楼盘之一。

2018年，8500-9200，1439套房源，总认筹人数竟达到了6025组。这个记录，甚至创造了当时长沙市认筹人数最高纪录。

2020年，新房9900，周边新房12600，二手11500。

5、鑫远翡丽郡。

2018年，8000。

2020年，9600。倒挂3000-4000。

2022年，11200。二手12500。

也就是说，整个长沙市场经历了这么多年的跌宕起伏之后，当年全城热闹的倒挂神盘，如今很多都归于尘土，除了保利天禧、万科金域国际等少量打新真正大涨之外，其余大部分都是普普通通。

3

杭州。

大起大落，转头成空。

杭州市场应该是全国连续最热、打新最热、抢房最严重、资金体量最大的城市了，没有之一。

最典型，最值得研究，也最有经验教训。

尤其是最典型的一个，远洋西溪公馆。

西溪公馆，未来科技城板块，紧邻着著名的西溪国家湿地公园。

2009年拍地，烂尾，2019年，远洋收购，改为远洋西溪公馆，限价2.8万，周边二手房3万5-5万。

2020年，市场极为火爆。

西溪公馆推售959套房源，一下子吸引超过6万人报名摇号，1.60%的超低中签率，杭州全城在参与，长三角有钱人在参与，全国都在关注。

这绝对是中国楼市打新史上绝无仅有的一个。

不过，要是置身当时的市场中，你会发现西溪公馆只是其中的典型，却绝对不是唯一的一个，因为大片大片的城市都在抢房，极为火爆。

截止到2022年6月，西溪公馆杭州上半年30个万人摇中的一个，当时米宅后台留言大量的杭州人对我们说：我已经摇号37次了，还没摇上。

与此同时，南京也出现首个万人摇，江畔都会上城，223套，12815组买房人摇号，平均57人抢一套房；

成都，2020年前4个月已经出现了6个万人摇，累计11万人次报名和摇号，川发天府上城，甚至出现了4万多人争抢786套房源的现象。

可是现在呢，远洋西溪公馆目前的二手房，贝壳挂牌价显示集中在3万2-7万，但是大量的房源二手房价格则集中在3万8-5万之间。

如果时间拉长到明年6月，在3年的时间里，大部分业主的账面浮盈集中在1万-2万之间，平均年华涨幅则在15-30%之间。

3年，年化涨幅15-30%。

要知道，面对杭州至少20万套的天量库存，大量业主和炒房客的抛售心态，这样的涨幅已经是最理想的涨幅了。

4

我为什么要谈打新？

因为：

1、追涨杀跌的心态。

2、牵扯中国人的买房热情。

3、波及新房市场的去化和限价。

4、二手房的流动性。

打新不是中国房地产的楼市，确实中国楼市最重要的一环，尤其是支撑我们继续走下去的信心。

一旦连这个信心都失去了，那么楼市的根基将无从谈起。

目前中国楼市最大的问题，已经不在新房，而在二手房，在于流动性，这才是最关键的问题。

就像经济的本质不是钱，而是流动一样。

只有钱动起来，才会有投资、基建、消费、买房，这样的经济才是真正有活力的经济。

所以，你看为什么大家不买房、不消费、不生娃、只存钱，国家就这么害怕，就是因为在钱没有转起来，或者只是在空转而已。

5

楼市存在很多梦想，打新是其中最大的梦想。

1、之前打新只需要钱，只需要运气，但是市场一旦冷淡，就会发现，当年打新真正需要的是脑子，因为不是所有的倒挂盘都有价值。

2、4-6年的市场已经证明，打新不是一本万利，不是一劳永逸，需要挑选，主城核心是涨幅最高的，远郊、纯新区、无品质则仅仅是你跑平大盘而已。

3、账面涨幅永远是空的，只有变现，只有快速变现，落袋为安才能证明你的投资是有价值的，否则像西溪公馆这样，账面浮盈1-2万，23年会更难卖。

4、买房考验的永远是常识，是脑子，还是那句俗套的话，核心都市圈、优质城市、主城核心，才是未来买房的核心。