广州二手房参考价“名存实亡”仍难提振楼市，深圳取消二手房参考价不远了？

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本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

广州二手房参考价取消了？

近日，《华夏时报》记者登录链家等房产平台时发现，之前被列入“广州二手住房交易参考价格”的96个小区已展示出真实挂牌价，同时政府参考价仍有显示。相比之下，中原地产、安居客等平台则只显示政府参考价。

12月26日，广州房产中介谢林（化名）向《华夏时报》记者透露，贝壳找房更改了外网呈现形式，可以展示真实的挂牌价了，指导价也同时存在。

值得注意的是，有广州房产中介在12月22日向记者表示，目前广州二手房参考价已经实质性取消。不过也有其他的广州房产中介指出，这件事情还有待落实。

对此，《华夏时报》记者于12月27日通过广州12345咨询二手房参考价是否仍存在，但截至发稿，相关部门尚未就此事作出回应。

而广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在12月21日接受《华夏时报》记者采访时则表示，参考价存在，对于已进入过快下行通道中的商品房交易量，却可能是（使之）更加恶化的一个因素，因此，当楼市的主题转向稳定、扩内需、防风险并重时，二手房参考价退出，也在情理之中，但退出这一个动作对楼市没有太大的作用。

广州二手房参考价“名存实亡”

广州的“二手房参考价制度”于2021年8月31日发布，主要是针对成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。

同时，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

在这之前已有多个城市发布该制度，如深圳、上海、东莞、宁波、西安。其中，深圳是首个出台该类型政策的城市。2021年2月8日，深圳住建局出台《关于建立二手房成交参考价格发布机制的通知》新规，首次公布深圳全市3595个小区的参考价格。

为何广州会选择在2021年下半年推出二手房参考价制度？

对此，当时有不少业内人士认为，广州二手房市场异常活跃促使相关政策出台。

克而瑞数据指出，2021年6月，即使存在广州二手房增值税2年变5年、各大银行二手房贷批复周期长、新房限价导致一二手价格倒挂等综合因素，广州二手房成交量也有8070套，2021年7月则有8894套网签。另外，广州市房地产中介协会统计2021年8月（统计周期为2021年7月26日至2021年8月25日），广州全市二手住宅共网签8535宗和82.17万平。

相比之下，广州二手房参考价制度出台后，2021年9月广州二手房成交套数为6191套，环比下降26.9%，同比下跌55.9%。

不过，李宇嘉指出，对于广州来说，参考价是2021年下半年那段特殊时间，即房地产过于狂热下的政府介入，也是行政干预措施。事实上，后期广州也并未像深圳一样，将参考价和贷款评估价对等起来，事实上的作用并不大，参考价也并不是广州房价下跌的主因。

其实，早在今年5月底，就有广州房产中介就向《华夏时报》记者透露，“广州现在二手房交易是参考银行评估价的，指导价现在没那么重要了。”而据记者了解，目前广州的二手房都是按实际成交价进行贷款，不过，深圳二手房交易仍严格按照参考价贷款。

“个人感觉，广州比较大，有些地方像增城、从化这些地方本来就价格低，很难统一执行，还有一直宣传的广佛同城，广州+佛山两个城市太大了，如果深圳要是放开肯定一下就火起来了。”深圳房产中介陈林（化名）在12月22日向《华夏时报》记者说道。

陈林还提及，深圳二手房参考价是否会取消仍是个未知数，不过深圳二手房现在基本上都是按参考价卖的。

乐有家研究中心数据显示，11月深圳超40%房源低于参考价成交，接近参考价（成交价与参考价差值10%以下）房源成交占比高达85%，可见目前深圳二手房低于或接近参考价成交已成为常态。



图源：乐有家研究中心

此外，乐有家研究中心还指出，11月深圳低于参考价的二手挂牌房源为7%，接近参考价的二手挂牌房源超20%，相较前两个月呈现明显上涨态势。而从业主挂牌价来看，业主仍在持续让利，尤其在年底，迫于债务压力或急需置换的业主，挂牌价进一步下调。

广州楼市今年成交持续低迷

李宇嘉指出，近三个月，广州二手住房价格指数环比分别下跌0.6%、0.7%、0.6%。从跌幅来看，在一二线热点城市中排名靠前，一线城市中跌幅最大。部分楼盘的实际成交价格已经跌穿了指导价。而且，当前广州二手房挂牌量迅速攀升，据报道已经超过了12万套，创历史新高。供应量攀升，更加剧了房价下跌的压力。

克而瑞数据显示，广州楼市今年以来成交持续低迷，目前库存持续攀升。截至今年11月底，广州新房库存11.8万套，去化周期18.9个月。其中，11个行政区域新房去化周期皆高于12个月。而11月广州新房供求萎缩明显，成交均价为3.5万元/平，环比下降10%。

此外，链家网站显示广州在售二手房已超过12.6万套。而据相关媒体报道，今年3月份的时候，广州二手房挂牌数量刚过10万套。去年7月，挂牌量还在8万套左右。



截图自链家网站

“不管是出于稳预期、稳房价，还是稳定房地产销售的角度，或者是出于扭转价格下行和预期转弱的循环，退出二手房指导价，有一定的作用和意义。因为，对于很多买家来说，既然很多房子低于参考价成交，那么现在高于参考价的，可能未来还会下跌。但问题是，即便跌穿了参考价，也不一定会成交，更大可能是加剧悲观预期。”李宇嘉说道。

12月19日，中央财经委员会办公室有关负责人提到，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。

李宇嘉建议，住房市场信心和购买力回升，除了要退出行政性干预政策，更要修复疫情对居民收入和预期的冲击，加快处置风险爆发和保交楼。近期，疫情扩散对生产生活的干扰超出了预期，线下生产生活办公等都受到冲击。当务之急是提振居民收入，恢复市场信心。另外，也需要对存量房贷降利率以减轻负担。2017-2021年商品房超高位运行，现在把这部分房贷的利率降下来，减少居民月供支出，才能激活生活消费和内需。整体楼市稳定和回升，即便乐观估计，至少得到明年年中。