大胆预测：2023年对楼市的6大预判

前程无忧

年底了，又到了老规矩做明年预测的时候了。
刚好近期很多粉丝朋友都在问我明年到底会怎么走，普通人要做的动作到底是什么？
刚需很害怕明年大反弹，担心上车的车票说涨就涨，说买不起就买不起。
还没卖出去房子的，怕错过这波置换的好时机，又犹豫是不是干脆等上涨再卖。
总之，市场情绪拉扯博弈的很多，我也来说一些看法，还有更详细的文章无法展开，我会在我闭门直播中和大家聊聊。
本周末我也会亲自带团去线下考察，给大家分析当前我看好的一个价值城市，这是今年最后一次我亲自带团了，有些问题大家可以面对面聊，机会难得，目前席位所剩不多，如果大家有兴趣，可以私聊我回复【考察团】，有小助理和大家对接。



防疫放松不等于经济立马复苏。
很多人以为只要疫情放开，会迎来一波报复性消费，经济会立马恢复。
但事实上放开后大家更害怕了，不敢出门了，更别提消费了。
身边小阳人越来越多，自媒体争先恐后蹭流量，怕再不阳这波热点就没了。



阳性之后多数人哪怕不用集中隔离，也得居家隔离至少5-7天，这就导致多数家里有老人孩子的更不敢去密集的场所了。
同时，因为陆续阳性，工厂生产端也会受到影响。
放开后，生产和消费端反而有所下滑，预计等到确诊峰值结束，生产和消费才会逐渐复苏。
所以放开不等于经济要立马反弹，这是需要正视的问题。
按照现在专家的预测，我们在未来1-2个月会出现确诊高峰，随后峰值会回落。
而经济也会在峰值回落后慢慢复苏，预计明年下半年，才会是全力冲刺经济的阶段。
明年经济一定会向好，但需要时间。
普通人要做的是长线乐观，短线心里有数。



楼市会有小波反弹，预计年中筑底完成。
楼市近1-2个月会有小波反弹，因为这是政策之下的最直接反应。
截止到现在，政策的大底已经到了。
无论是购房门槛还是房贷利率，再下调的空间越来越小了，政策工具上只剩下松绑一线以及货币棚改化了。
这时候基本也靠全国自发性的救市了，能不能复苏，还得看个人本事。
上周，武汉、济南、厦门、佛山等城市不就应松尽松，除了一线城市的坚实堡垒之外，强二线城市松绑限购已经不是新鲜事。



有点抢收的意思，谁能抢得这波购买力，谁就在小组比赛中胜出了。
所以这段时间的买房成本一定是今年也是未来几年内最低的，这一定会刺激一部分已经有钱也有名额的刚需入场。
实际上，我也得到消息，苏州、武汉、深圳在近期的成交表现上都非常突出，虽然深圳一周500套的成交是假消息，但成交回暖也是事实。

（武汉松绑限购后成交）

一般量在价先，量起来之后市场信心就会逐渐回归。
而且每年3月份左右，都是楼市小阳春，今年是疫情阻隔，但明年刚需会重新出动。
这几个月价格可能不会反弹，但成交一定会好转。
核心城市最快3月份就会筑底完成，而大部分二线城市，基本到年中就企稳了。
这其实和经济复苏的时间线会高度吻合。
我之前说过，楼市好转，单纯降低门槛没用，还要有预期信心以及收入。
而经济复苏就是给信心和提高收入的关键。
年中多数城市会完成筑底，下半年会有一波明显回暖。
第一季度回暖的城市：北京、上海、广州、深圳
年中回暖的城市：武汉、佛山、苏州、南京、珠海、成都、重庆等等。
第三季度回暖的城市：杭州、合肥、西安、济南等等。
篇幅关系，不一一列出，清楚回暖的时间节点，可以让大家精准踏准周期，如果你想了解你所在的城市在明年什么时候才会有回暖的迹象，可以私聊加我详聊。



明年土拍市场会逐渐火热，并传导到市场。
今年土拍可以用拉胯来形容，还能拿地的基本也是央企、国企，毕竟大多数民企还困在三条红线的困境里，苦苦不能自拔。
但今年救房企的信号发出之后，明年房企现金流自然不紧缺，拿地积极性会大大提高。
这对市场端是有传导作用的，按照以前的历史规律，一旦土拍火热，对地块附近的楼盘有直接的拉升作用，也会带动市场情绪。
土拍热也是市场“炒作”的一种方式，另外卖地本身就是地方收入的大头，对地方经济有直接提振。
瞧，闭环一下子连上了。



2023年，楼市的关键词依然还是去库存。
短期来看，虽然核心城市会有回暖，但二手房挂牌量增加仍然是事实。
而部分开发商也从策略中醒悟，开始转换赛道，比如深耕三四线城市的碧桂园，已经撤出换仓。
一批改善早就趁着这波机会出手，所以挂牌量基本是只增不减。
短期2个月时间，仍然是以价换量的时期，深圳这波成交回暖，基本是靠降价带动的。
因为比起刚需，改善更怕踏空这轮低成本的周期。
很多房东们都明白，一线城市属于老破小的高光时刻已经结束了，想要赶上明年的小阳春，这波肉是得割一割。
另外就是困在三四线城市或者是县城的房东们，也都想趁着这波赶紧换一把仓，短期也不会贸然选择涨价的。



市场短期会进入博弈期，随后回归平静。
每一个个体都有情绪钟摆，现在就是多头和空头的博弈。
但大部分人不是绝对性的多头，看到市场下跌，别人挂牌心慌了，自己也挂牌，一旦价格上涨，卖家比鬼都精，立马涨价，由空转多。
深圳就已经出现这样的情况，近1周市场成交好转，立马有业主要反价卖房。






深圳投资客的敏锐程度确实是最高的，但一旦涨价，市场刚需又会观望，如果没有确定性的利好，尤其是收入的提高，刚需和改善也不见得会出手。
这时候市场会进入博弈期，而破局的方式就是等经济回暖。
经济暖了，一切都暖了。



明年，中产信心恢复，会出手置换。
楼市的闭环，首看收入，其次看信心。
为什么大家重点在关注经济复苏，因为宇宙的尽头是铁岭，买房的尽头是收入。
楼市后续得看普通人手里有没有钱，说白了经济好了，普通人也就有钱了，这就是我一直强调关注经济数据和走向的原因。
钱有了，最大的消费就是买房。
其次，要看信心。
从现有的数据来看，大多数人手里还是有点钱的。
到2022年11月末，全国的住户存款达到了118.5万亿元。而在去年11月末，这个数字为101.4万亿元。
也就是说，在过去1年时间里，住户存款大增了17.1万亿，同比增长16.9%。
说明今年存款增多可能是因为购房需求减少，这就是信心问题。
当然，收入可能会出现结构性的偏差，比如20%的人掌握了80%的财富。
但有句残酷的话不得不说：一个城市的房价天花板，本就不是普通人群的收入决定的，而是由这个城市的中高收入群体决定的。
楼市回暖，核心得靠改善和投资客拉动。
一旦中产出手改善，楼市热度会重新回归。
而明年我认为一些改善房源成交会更好。



2023年，是平稳向上的一年。
明年，商品房的销售增速、开发商的拿地积极性一定会比今年好。
房价也会小波上涨，但最后会卡到某个阶段，因为市场的买卖双方会博弈，卖家要提价，也要考虑买家的承受力能力。
3年疫情洗礼，说收入丝毫没受到影响也不大可能。
但依然会一批平时做好储粮准备的，能在这个节点捡个大漏。
机会永远留给有准备的人，也留给那些站在了风口上的人。
炊烟袅袅，大江东去，浪淘尽，而淘不尽的依然是周期的跌宕和历史规律的重复。
不是吗？