这个楼市“死结”，谁才是解铃人？

arrarpetahack

原创 刘博团队
事关房地产，又有重磅发声！
12月15日晚，副总理刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。



在这样的场合比较着重提及了房地产，意义非常，楼市还将有大招出现！当前楼市正处于拐点时期，即将走出底部，在三支箭、十六条等利好政策下，市场向好信号鲜明。然而从最近的数据来看，供给端企稳，需求端仍显疲弱。2023年楼市能否真正回暖，关键还在销售复苏的进度。
现在常说“信心比黄金还重要”，最近后台常收到读者这样的咨询，说“看到各地楼盘都在维权，越发没有购房信心了”。能够感受到，楼盘维权现在成了楼市一个魔咒，事件各方都陷入到了旷日持久的拉锯战中，元气大伤，对楼市信心的恢复同样也是一大重击。
一般来说，探讨楼盘维权现象，一边是呼吁开发商做好质量管理，积极解决问题，一边是呼吁购房者理性维权，切勿过度。在地产黄金时代，诸如质量等问题能随着房产的增值而消弭，如今步入新周期，很多认知被打破，只靠市场调节显然已经失灵。

来源：国家统计局

今天我们就想从市场调节的角度来谈谈楼盘维权，我们认为，想要稳定楼市预期和信心，当下已是地方政府该主动介入的时候了，要承担起关键的调停人责任，刻不容缓。下面来详细谈谈。

市场机制失灵

“有形之手”是时候出手了….

2022年，对于“投资有风险”这句话，想必绝大多数人都有切身体验。最近最具冲击的莫过于银行理财“破净”，央行11月金融数据显示，上个月居民住户存款增加了2.5万亿，绝大部分是因为银行理财产品亏损，居民紧急赎回资金，变成存款。股票、基金会亏损，连银行理财也能亏损，不少人大呼“理财信仰破碎了”。



这股弥漫的悲观情绪，在楼市更加明显。房企的暴雷显示行业中没有什么“大而不倒”的神话，“保交楼”缓解了购房者的紧绷情绪，同时市场观望氛围越发浓厚，很多人担心买房后的交付问题、质量问题、房价涨跌问题等。
种种因素交织下，近几年楼盘维权成了普遍现象，可以发现，维权前置的现象也很突出，从“交房即维权”到了“买房即维权”，这种矛盾的传导，会再次作用在楼市上，成为阻碍楼市回暖的一大“不确定性”。
解决这个问题，靠购房者和开发商之间的博弈，显然不够了。因为购房者不是专业人士，维权时间成本巨大，耗在其中身心俱疲。其次开发商也疲于应对，除了质量问题外，一些楼盘会因房价的下跌引发“退房”潮。通常来看，双方往往是对抗情绪激烈，都觉得自己“弱势”，各说各的，各不相让，进一步激化矛盾。
事实上，当前的楼市现状，可以明确感知到，市场机制失灵了。楼市现在已经进入第四轮周期，主节奏是“稳增长”，近几年是中国楼市从未有过的大变局，行情下行，市场情绪悲观，叠加之下，目前发布了多项利好政策，“救市”的效果暂未清晰显现。

来源：中指数据

“救市”是地方政府在救房企、救行业，在融资等供给端发力。对于楼盘维权这类影响市场回暖的现象，地方政府更应强力介入，发挥“有形的手”，当好调停人，“救”销售端的预期和信心。

变“被动”为“主动”

遵循契约精神是关键

为什么这么说？一来地方政府本就是行业的主管者、监管者，有义务且也有办法做好调停人，二来步入第四轮周期，行业在发生变化，从黄金时代的高周转、高增长转变为稳增长、回归居住属性，那么针对楼盘维权这一上几轮周期的顽疾，此时是探索多元化解策略的时候了。

来源：国家统计局

还有一点更为重要的是，这也是地方政府化解风险的必然选择，变“被动”为“主动”。无论是购房者还是开发商，遇到维权问题，大多数时候想到的都是向相关部门反映。
今年我们就见到了不少例子，颇有点黑色幽默的戏剧感。比如某楼盘购房者直接在当地领导参加媒体活动时，打入电话进行投诉，还有另一楼盘的购房者直接在当地领导视察商场时，拦住他反馈情况；另一边，某地十几家开发商联名向市政府上书，称遭遇“专业房闹”。
这样类似于司法中的诉讼和反诉，无形中增加了资源的消耗，对于当地的营商环境而言，也是一种伤害。近几年楼盘维权越发常见，甚至有些段子说“不维权，怎么知道你买房了。”这也反映了另一个“潜规则”现象，那就是似乎是谁的声音大，谁就能赢，长久以往，不利于法治化营商环境的构建，更不利于楼市的健康发展。
这也就是为什么，现在地方政府必须要主动介入。经济学基本理论说明，市场机制失灵后，不可能自我修复，地方政府“有形之手”干预，是楼市回归正常的重要路径。
地方政府如何介入？我们认为要以合理的方式，即坚持契约精神，这是市场经济的基石，也是市场经济法治的灵魂。
对于楼盘维权事件，涉及到楼盘存在质量问题，地方政府应该介入督导，按照购房合同等，要求开发商整改，不能推诿“踢皮球”，满足购房者的诉求。建立起这样的介入机制，也可避免大家常说的中国特色式解决方法，比如前面提到，购房者直接找到领导反馈，后续是在领导的出面下，楼盘质量等问题才得到处理，这是不长久的，也是不可持续的。
而如果涉及到过度维权，如因为楼盘房价下跌要求“退房”、或是超出合同范围的诉求，那么地方政府也应该及时介入，妥善处理，打击“职业房闹”，避免出现“谁闹谁有理”的情况，既维护了其他购房者的利益，也维护房地产市场的公序良俗。

地产新周期下

认知该改变了…

近几年的楼市可谓魔幻，随着纠偏启动，可以发现行业已在微妙变化，对于购房者和开发商来说，逻辑要随之变化。
地产高歌猛进时，开发商和购房者更注重房产的增值，可以忽视配套、房屋质量等瑕疵。而现在，房住不炒下，居住属性回归，对于周边配套、房屋品质等符合美好生活需要的需求回来了，从上一轮周期挺下来的开发商，从高周转向竞品质方向转变，很多知名房企对于交付等细节，也做了创新。
对于开发商而言，未来要摆脱高杠杆、高负债时期的粗放管理，向精细化经营策略转变。当前楼市三支箭已经落地发力，房企得到“输血”，不仅要“保交楼”“保民生”，更应该在此基础上，尊重契约精神，保质量、保品质，比拼“产品力”和“交付力”，能在这上面“卷”起来。
对于购房者而言，如同理财认知被颠覆，对于房产的认知也产生变化，购房底层逻辑也要有转变。
从最新公布的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》来看，提到“支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求”，还提到“创新更多适应家庭财富管理需求的金融产品，增加居民投资收益。”这意味着以后中国的家庭财产配置将发生变化，权益资产比例会增加，同时不可忽视和否认的是，房产等不动产仍将是资产配置的重要一环，但一定是趋向于有人口流入的城市群、有竞争力的大城市，购房未来也将会重视“稀缺性”，选择核心城市核心地段、一步到位的房子。
既然要“一步到位”，这个时候购房者应更谨慎、也更理性，购房时要明确合同内容，把好细节，同时要清晰地知道，如同银行理财会亏损，“投资是有风险的”，兼具居住属性和金融属性的房产也不例外，如果一时高位站岗,最好也不要过度维权，违背契约精神，还相当耗费心神。
要知道，房地产有一个共识，那就是短期看金融，中期看土地，长期看人口，基本逻辑看政策。目前随着利好频出，市场底已现，一线城市、新一线城市的市场回暖可期，有长期向好趋势。
最后我们也再次呼吁，当前正是行业的调整阶段，地方政府应该发挥“有形之手”的作用，当好调停人，特别是一线大城市，具有风向标作用，可以在新周期内探索解决之道，先行示范，重新撬动市场的消费信心和购房信心，助力行业企稳。