房价跌幅收窄，下跌城市减少，楼市拐点来了？

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【大河财立方 记者 朱娟】12月15日，国家统计局公布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从数据上看，新房价格环比下降城市有51个，比10月减少7个，为下半年以来首次减少，二手房价格环比下降城市有62个，个数与10月相同；新房和二手房价格同比下降城市分别有51个和64个，个数均与10月相同。

新房价格下跌城市减少的同时，房价跌幅也在收窄。11月份，70个大中城市新房价格指数环比下跌0.2%，比10月收窄0.2个百分点，也是下半年以来环比跌幅首次收窄，但环比已经连续15个月下跌；二手房价格指数环比下跌0.4%，跌幅比10月收窄0.1个百分点，也是今年3月份以来首次收窄，但与新房一样，连续15个月下跌，且比新房价格指数下跌幅度要大，意味着二手房降价更明显。

关于房价跌幅收窄的原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一是保交楼提速，市场对期房的接受度好转；二是房企资金面开始缓解，降价促销的力度下降；三是需求端纾困力度加大，特别是热点城市开始退出或调整限购、限贷政策，对改善性需求的释放和预期有提振效应。

一线城市跌幅扩大，二三线城市跌幅收窄

从各线城市来看，11月，一线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比10月均扩大0.1个百分点；二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比10月均收窄0.1个百分点；三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比10月收窄0.1个百分点，二手房价格环比下降0.5%，降幅与10月相同。

具体城市来看，11月，新房价格环比上涨的城市有16个，分别是：北京和大理（0.1%），上海、南京、烟台、遵义（0.3%），杭州（0.7%），宁波和合肥（0.1%），长沙、成都、泉州、南充（0.5%），昆明和三亚（0.2%），泸州（0.4%）；二手房价格环比上涨的城市仅有5个，分别是长沙（0.1%）、成都（0.3%）、昆明（0.5%）、徐州（0.2%）、蚌埠（0.4%）。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，一线城市相对有压力，即房价指数在走弱，二三线城市相对较好。此类数据背后说明一些房企和城市在修复过去略悲观的看法，价格方面自然也有积极信号出现。

李宇嘉表示，11月，由于广州、深圳新房环比跌幅都达到0.5%，导致一线城市环比跌幅继续扩大，从-0.1%扩大到-0.2%，二手房情况也类似，但二三线城市跌幅收窄，显示政策纾困效应，降价效应和预期效应对销售有一定的带动作用。

楼市仍处于下行态势中

虽然房价跌幅收窄，下跌城市数量有所减少，但总体来看，楼市仍处于下行态势中。

从销售端看，根据国家统计局最新数据，1—11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，跌幅比1—10月扩大1个百分点；商品房销售额118648亿元，下降26.6%，跌幅比1—10月扩大0.5个百分点。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，11月以来，监管部门出台多项举措稳定房地产市场，“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，对修复市场信心起到积极作用，但在居民购房意愿偏低、疫情冲击等因素影响下，多个政策叠加尚未扭转市场低迷态势。

从资金端看，房地产开发企业到位资金136313亿元，同比下降25.7%，跌幅比1—10月扩大1个百分点。11月份，房地产开发景气指数进一步降至94.42，为2016年以来最低水平。

陈文静表示，“金融16条”“三支箭”的加快落地，修复了企业端预期，一定程度上缓解企业资金压力，但目前授信资金、发债和股权融资等更多处于初期阶段，资金真正落位仍需要时间，短期企业资金压力仍在。

1—11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%，跌幅比1—10月扩大1个百分点；新开工面积111632万平方米，同比下降38.9%，跌幅比1—10月扩大1.1个百分点。

李宇嘉表示，1—11月份，房地产开发投资跌幅扩大，创有记录以来最大累计跌幅。从新开工面积的走势看，估计今年跌幅会超过两位数，这也是第一次。“如果保交楼、风险处置进展不及预期，需求端继续疲弱，资产价格继续下跌，供给端投资的积极性还会受挫。”

在楼市指标中，积极变化是保交楼取得一定进展。李宇嘉说，单看环比，今年10—11月房屋竣工面积连续增长，涨幅分别为41.5%、60.8%，说明近期国家及各地保交楼政策力度加大，取得了积极效果。

专家：预计明年上半年房价将企稳

对于接下来的楼市走向，陈文静认为，近期核心城市加快政策优化节奏，如南京部分银行试行“认贷不认房”，武汉、厦门、佛山放松限购等。核心城市政策优化有助于推动当地购房者入市，部分城市政策效果初显。“预计未来核心城市政策有望进一步优化，随着政策落地及显效，市场信心或得到修复，核心城市市场亦有望逐渐进入恢复通道。从全国市场的表现来看，全年商品房销售面积同比降幅或仍超20%，12月单月市场调整压力仍较大。”

李宇嘉表示，近期，政策开始全面发力，既有供给端的纾困，也有需求端的激励。供给端“三支箭”积极改善房企资金面，若资金面好转，市场对开发商层面的预期好转，开发商降价打折的预期就会缓减，房价指数下跌的状况就会好转。需求端，包括降低按揭利率，热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准，调整和退出限购政策，鼓励开发商降价促销等，也会利好开发商内源融资，提高其造血功能，从而利好价格稳定。

“供需两端全面发力，互相支撑，最终才能让价格企稳，预计在明年上半年左右，而在这之前，房价下跌的走势还会持续。”李宇嘉说。

责编:史健 | 审核:李震 | 总监:万军伟