投资降幅增大、资本金到位恶化、销售不畅……楼市筑底未完

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12月15日，国家统计局发布70大中城市国房景气指数及开发投资数据。尽管“保主体”的政策底已经出现，但市场筑底却依然没有完成，包括投资、销售、融资在内的多项数据同比持续恶化，创下年内跌幅纪录，也连带着造成国房经济指数的下滑。目前来看，保障合理购房需求的刺激政策应尽快推出，与保主体政策形成合力，拉动楼市尽快完成筑底。



图片来源：国家统计局官网

销售：“销售和客户都阳了，12月份也很难”

原定于上周末开盘摇号的北五环某项目，在摇号前一天深夜临时取消了开盘计划。“销售团队一个不剩全阳了，客户也大部分阳了，没办法。”孙佳（化名）是这个项目的案场负责人，据他透露，无论是北京大区还是集团，对这个项目原本寄予厚望，地方政府主管部门也非常配合，从拿地开始便全力推进，因为项目位置好、配套好、户型也不大，总价合适，排队的客户总体可观。

“我们之前初步测算，即便因资质、付款可能会出现个别清退，排队的也能迅速补上，首期一把清是没问题的。”孙佳承认，在现在的市场环境下，这种项目可以说是开发商的心头肉。“如果这波疫情没有这么重，这个开完指标压力就好一些，但距离完成，可能还有距离。”孙佳透露，因10月、11月的数据过于“难看”，目前完成全年指标可以说是“不可能实现的任务”。

“销售市场仍在底部。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，从数据来看，70大中城市房价指数延续下跌走势，一线城市新房、二手房价格环比跌幅均加深。其中，1-11月全国新建商品住宅销售面积同比下降26%、销售额同比下降28%。

开发与回款：政策底到来也没挡住继续恶化

销售端的低迷，拉低了开发商的投资与回款。

开发层面，房企投资开工表现低迷，1-11月全国商品住宅开发投资额同比降幅扩大至9%以上、新开工面积累计同比降幅均接近40%。

在房地产开发企业到位资金方面，1-11月份，房地产开发企业到位资金136313亿元，同比下降25.7%。其中，国内贷款15823亿元，下降26.9%；利用外资66亿元，下降26.6%；自筹资金48994亿元，下降17.5%；定金及预收款44601亿元，下降33.6%；个人按揭贷款21870亿元，下降26.2%。

“从数据来看，开发商的到位资金跌幅仅次于前五月的下降25.8%，且11月单月跌幅创下来5月以来的新低，这说明一系列保主体的政策尽管出台了不少，但并没有真正落地到开发商手里。”一位不愿透露姓名的分析师直言，从开发与资金两大类数据可以看出，近期，政策虽然全面发力，既有供给端的纾困，也有需求端的激励。供给端三支箭积极改善房企资金面，而且是全方位、全渠道，针对民企的融资也在全面纾困，保交楼全面提速。但楼市保主体的“最后一公里”还没有打通，整个行业“实际缺钱”的状态恐怕还需要一段时间的落地才能解决。“但无论如何，市场不好，再多的水也流动不起来。”上述分析师直言，当下已经到了必须要保主体与保市场双向努力、双向奔赴才能拉动的状态，急需相关鼓励消费的政策出台。

前瞻：翘尾难现

“现在就看一周之后大家阳过了怎么样，我们对这个项目还是有信心的，但愿市场还能给我们留两周左右冲刺的机会。”孙佳感叹。

但市场的前瞻指标并不乐观。贝壳研究院数据也显示，11月贝壳50城二手房成交量指数较10月也明显下降。11月市场整体预期低迷，疫情防控政策的调整也在一定程度上影响了市场的交易节奏。

从前瞻指标看，11月代表市场预期的二手房景气指数进一步下降，二手房带看客源量和新增房源量继续回调，整体市场活跃度较低，相关指标的综合表现反映出年底传统“翘尾”行情较难出现。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，若资金面好转，市场对开发商层面的预期好转，开发商降价打折的预期就会缓减，房价指数下跌的状况就会好转。当然，需求端，包括降低按揭利率，热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准，调整和退出限购政策、鼓励开发商降价促销等等，也会利好开发商内源融资，提高造血功能，也会利好价格稳定。总之，供需两端全面发力，互相支撑，最终才能让价格企稳，预计在明年上半年左右，而在这之前，房价下跌的走势还会持续。

“今年市场的下行是房地产行业经历上一个高速发展周期后的回落，房企风险外溢、疫情频繁扰动等因素又加深了下行的幅度。当前供给两端的支持政策均在落地执行中，疫情防控政策的调整有望加快长期观望情绪的出清。”展望2023年，刘丽杰认为，企业融资支持政策将加快保交楼的实质性进展，消费者对购买新房的观望情绪有望缓解，促使今年部分延迟的购买需求在2023年逐步释放，换房退税等改善性需求支持政策也促使换房需求在2023年入市，预计2023年市场将逐步呈现量价趋稳走势。

北京商报记者 王寅浩