厦门2022年二三季度楼市冰封在延续，外地人不买房拆迁能撑到何时

sanasnoz

今年我省福州、厦门这两个房价重点监测城市的楼市数据发布都很不及时，往年都会如期公布的季报今年官网迟迟不发。福州三季度好歹及时一点，10月底公布出来，但今年砍掉了各区成交数据，就只有一个五区总数，算是大的退步。

厦门的季报则一直“难产”，自从4月22日公布一季报以来，后面两个季度就不见了踪影，直到11月29日才将二、三季度一起公布。所以在过去的大半年时间里，我们都无从得知厦门楼市的真实销量（房托营销号的数据不能信）。但拿脚趾头想一想，也知道成交量依旧很低迷。

不过，今年虽然公布不及时，但只要有公布并且如实公布，那总还是守住了底线。我希望明年能恢复以往的及时、公开、透明。毕竟你们也看到了，就算藏着掖着不说，楼市照样救不回来。

2022年一季度厦门日均二手住宅成交56套，二季度稍有反弹到69套，三季度又跌了下去，日均只有60套。看起来这也符合正常年份的规律，二季度有个“小阳春”会回暖一点，但依然处在厦门六区成交还不如福州五区多的冰封境地。现在厦门楼市的成交量已在很大程度上取决于旧改拆迁，哪个月集中发放了一笔补偿款，下个月的销量就有望上涨。

自打2020年以来厦门岛内外拆迁动作频繁，旧改规模就已不是省内其他城市可比。10月21日文章我已提到，今年厦门大拆迁还在继续，8月份以来又有48个村社动迁。我们看到，今年前三季度二手房本地客群购房占比依然保持在74%的高位，与去年基本持平。由此可见，现在厦门楼市对于本地拆迁户的购买力已经产生很大的依赖性，来买房的外地人十分稀少。

另外值得一提的是，2022年三季度出现了一件破天荒的事，那就是厦门岛内新批商品住宅预售许可面积高达25.3万㎡，岛外只有22.7万㎡。岛内新批预售面积居然比岛外还多，上一次发生在什么时候？反正我看了下从2014年以来就没有过。

前两年的岛内大拆迁已经看到效果，岛内新盘开始放量供房，如今的厦门已不再是当年那个岛内“惜地如金”的厦门，只可惜楼市也早已过了“寸土寸金”的巅峰年代。早几年拿出这些岛内地来拍，会有大批品牌房企来抢，还能拍出高溢价，这时候就只能指望本市国企自己兜底了。

前两年岛内新盘开售还能掀起拆迁户“抢房潮”，而且看上去还存在“价格倒挂”，岛内新盘限价要低于同地段二手房报价，于是岛内新盘开售让炒房客心情不好，眼睁睁看着本就不多的客户被抢跑。而今年下半年以来，就连岛内所谓的“限价”新盘都开始打折卖，显然剩余购买力也就这样了。

所以现在的问题是，这种“拆迁撑楼市”的模式明年后年是否还要持续下去？一旦停止拆迁，本已不多的成交量还能剩下多少？城投借债能力终有极限，这种模式能维持到哪年？别忘了厦门只有282.8万户籍人口，这个数字精确到个位数，对应着每一个真人。而528万常住人口是个估算，人家外地人腿长在肚子底下，随时可以走，未见得真有这么多人长留。

一座城市的房价终究要回到与当地平均工资水平相适应，房子是普通人的生活需要，不是少数富人的玩具。放手让房价自然回落，大幅下跌到普通刚需买得起的合理区间，这不比“拆迁撑楼市”的做法强得多？

当然，我知道这些正常人都能明白的良心话，会让那些炒房利益团伙听都不想听。多年来我把道理说尽，也只是说给能听进去的善良人听。一方面我不希望外地刚需被割了韭菜，白白把高负债扛到自己肩上送既得利益者发财。另一方面对于厦门本地的拆迁户也已多次提醒：这种高额货币补偿不可能长期持续下去，难得现金到手再去高价买房亏的是你，拿钱走人不当接盘侠就会海阔天空。

虽然这些大实话不是每个人都能听得进去，但聪明人自然明白现在钱变成房子分分钟的事情，但再想把这些钢筋水泥盒子变回钱就非常不容易。到后面货币补偿款发不起了，也难免会像泉州那样推行“房票”模式，到时候大家更会明白现金才是最稀缺的东西。