黄欣伟：上海楼市，到底反弹了没？

前程无忧

进入2022年最后一个月，关于【上海楼市以什么姿态结束2022年】的期待开始图穷匕见。
有说，年底翘尾行情。。。还有希望！
看起来的确如此：“据佑威房地产研究中心数据显示，11月上海商品住宅成交面积为105.44万平方米，环比上月上涨86.35%，比去年同期水平上涨51.83%；成交均价为64082元/平方米，环比上月上涨4.59%，比去年同期水平上涨11.81%”。



但是，如果结合到上海六月份解封以来，新房市场马不停蹄的推售节奏，甚至在还有三周左右进入2023年的时候，还传出“上海新房第八批次将来得及上市”的讯息。
这种令人窒息的供应端“加速度”，导致所以进入四季度以来的上海新房市场，环比同比皆上涨也就情有可原了，但也应该清醒地认识到：一方面，因为供应量快速放大，满足和涵盖了更多需求的购房者，环比上涨是正常的；另一方面，“同比”里面有水分，因为2021年的七月强调控之后，上海一二手市场皆冰冻之下，今年的环比大涨也就显得胜之不武。
至于上海的二手房市场，完全背离的传播场景早已经把购房者眩晕了——
一边是各种自媒体看衰上海二手房，随便打开一个视频都是“某某楼盘降价多少出手”的资讯；另一边却是各种关于上海11月二手房真实成交数据的隔空辩论：一说维持十月份水平的16000套，一说“其中刨除继承和更名只剩13000套”，但是不管孰真孰假，上海二手房“没有翘尾行情”总是各方都同意的观点。



再说政策面。
的确，政策各种利好，进入2022年四季度，上海救市也呈现加速度态势：随着11月下旬的“金融十六条”、“三支箭”政策落地，在缓解房企融资情况的同时也将为市场带来一定积极影响，居民置业意愿或将有所恢复。房地产市场迎来重磅利好，分别从信贷投放、债券融资以及股权融资等三个方面出发，合力推动房地产融资，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。
政策史诗级，但结果如何，有待12月份的一二手数据来给出答案，目前只能说值得观望和关注，因为近期的一系列救市不论是尺度还是频率都是前所未有的，楼市确切地说是购房者是否“俾面”，要留一段响应期给市场给购房者，毕竟调控三尺非一日之寒，更何况2022年众所周知的原因，政策可以填补预期和信心，但无法变现为首付款。
何况，即使唱多含谨慎唱多的媒介，也不忘在分析篇章中加上一句：“随着成交量回暖恢复，住宅成交价格一直在回落，从7.5万跌到5.64万左右，对比上海近半年住宅新增供应数据来看，上海市场开始面临供略大于求局面。”



那么，以价换量算不算回暖的代价？
而所谓的价格波动（特别是新房市场）里，还存在着“供应品类不同误导了整体房价水平涨跌”的客观因素，所以除非同一区域、同类产品、同一项目甚至同一户型的成交价格比较可以代表市场冷暖，其他的所谓整体房价、区域房价甚至不同批次房价的涨跌，其实参考价值有限。
综上，上海楼市的11月份盖棺定论，迎合房地产同行的心情可以说一句谨慎乐观有待“留观”，若事不关己的旁观结论：楼市反弹的说法是不客观的。