佛山全面取消限购背后：楼市库存压力陡增，成交量低迷

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佛山土地市场低迷趋势显现，土地流转不畅，地方财政经济压力加大，需要适时转向，尽快推动房地产市场稳定发展。

中房报记者 李叶 北京报道
时隔7年，佛山再次进入全面放开限购时刻。
12月9日，佛山市住房和城乡建设局发布《进一步优化房地产调控政策的通知》（以下简称“通知”）。
通知内容显示，自12月10日起，在佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房限购政策。
6月2日，佛山市住房和城乡建设局等部门发布《关于因城施策进一步完善房地产调控政策的通知》。其中提到，优化住房限购区域，将佛山市商品住房限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。
新政出台后，原本保留的3个限购街道也暂停限购，这意味着佛山全面放开限购。
对此，对外经济贸易大学国家开放研究院教育与开放经济研究中心副教授陈建伟在接受中国房地产报记者采访时表示，佛山房价上涨的势头已经被遏制，成交量价齐回落，没有必要继续限购。同时，佛山土地市场低迷趋势显现，土地流转不畅，地方财政经济压力加大，需要适时转向，尽快推动房地产市场稳定发展。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也告诉记者，从市场销售和需求端来看，房地产市场仍旧比较疲弱。特别是像佛山这样外来人口占比非常大的城市，生产和生活服务业比重比较大，生产制造型的民营企业私人企业很多，受疫情影响、出口下降、内需疲弱的影响比较严重。地方财政实力也下降比较明显，迫切需要房地产市场稳定。

库存陡增 新房二手房“内卷”

“房子越来越难卖”在佛山个别区域成为了不争的事实。
挂牌3个月后，阿强位于三水区的一套面积近100平方米的精装修二手房仍无人问津。阿强告诉记者，“这套房子原价是11000元/平方米，如今总价降了30万元，仍没有接盘者，可能现在三水区这样的房子太多了。”
正在对外出售南海区一套三居室的阿珍也介绍，“这套房是房价高位时买的，现在工作变动想要卖掉，挂了2个月，价格从110万元降到100万元，又降到98万元，还是被嫌贵。房屋中介机构人士告诉我，现在我们小区挂牌的同户型房源挺多的，要做好短期卖不掉的准备。”
佛山市二手房挂牌量数据印证了他们的话。
12月9日晚，佛山链家上面的二手房挂牌数量显示为100023套，突破10万大关，创佛山二手房挂牌数量新高。
记者查阅过往数据发现，链家平台上9月1日的佛山二手房挂牌量数据为86083套。短短3个月，佛山二手房挂牌量增加了13940套，平均每月增加4647套。
挂牌量增幅之快，也从侧面反映出当前佛山二手房业主想要抛售的急切心态。
不过，在二手房挂牌量激增的同时，成交却一直萎靡不振。佛山住房和城乡建设局官网数据显示，7月份起，佛山二手房住宅网签套数呈现持续下滑趋势。7-10月，佛山二手房住宅网签套数分别为5083套、4428套、4090套和3313套。
对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，近两年佛山楼市投资氛围逐渐减弱，就连二手房市场也收到牵连，不少热衷于投资临广片区的广州客也逐渐离场。
新房方面，“内卷”让利则成为各“冷门”区域楼盘的销售趋势。
据记者不完全统计，仅10月，佛山就有30个楼盘推出特惠房源和降价优惠活动。其中，禅城区城北板块的保利某楼盘，被传一口价后比之前每套还要便宜10万元起。
同区域的张槎板块，有5个楼盘都推出了一口价房源，刚入市的大华某府打出1.69万元起/平方米，弘阳某府、旭辉恒基某湾打出1.5万元起/平方米，海伦堡弘阳某楼盘打出1.3万元起/平方米。
“以价换量”并未给佛山的新房带来惊喜。
佛山住房和城乡建设局官网数据显示，10月佛山新房网签约5680套，签约面积64.14万平方米，套数环比上月的5811套微跌2.25%；同比去年10月网签6902套，同比指数下跌17.7%。
从佛山历年10月成交数据来看，该月网签数只有巅峰期2016年（19868套）的四分之一；从历年10月网签数据来看，仅仅略高于2013年之前水平，创近8年来新低。
11月的情况也不乐观，“双11”期间佛山多地区楼盘推出特惠促销活动，但上半月佛山新房仅成交约1700套左右。
另一方面，克而瑞数据显示，截至10月末佛山新房库存为9.6万套，去化周期为16.3个月。一般来说，去化周期在12至18个月则代表该城市楼市属于供过于求。
新房、二手房库存均居高不下，佛山楼市去化压力可见一斑。
与此同时，佛山的土地市场也呈现出低迷态势。
今年上半年，佛山共出让土地22宗，相比去年的42宗少了20宗，同比跌幅47.6%；成交总金额124.73亿元，仅仅是去年上半年599.82亿元的20.8%，同比大跌79.2%；成交总面积82.22万平方米，是去年上半年260.25万平方米的31.6%，同比跌了68.4%
对此，李宇嘉认为，想让外部资金来输血，首先得恢复市场和企业自身的造血功能，否则外部资金是不愿意进入的。也就是说，要想让信贷、债券、股权等“三支箭”能够尽快落地，就必须让市场需求端保持一定活跃度。

佛山地产往事

12年来，佛山吸引着大量外省人在佛山置业。
公开数据显示，从2010年到2020年10年间，佛山人口增量达到230.46万人，也就是每年有超23万的人口净流入。
外来人口流入为佛山楼市带来源源不断的购房需求，也为其带来过一些烦忧。
2011年，时任佛山市住房和城乡建设管理局副局长的李国祥表示，根据2011年年初统计，外地人近两年到佛山市购买商品房达40%-50%，无形中给房价起到推波助澜的作用。
佛山市住房和城乡建设局过往数据显示，2010年佛山市新房成交价格为7448元/平方米；在2009年，佛山市新房价格还处于5855元/平方米水平；2010年，佛山房价上涨幅度达27.2%，超过广东省2010年房价平均水平。
同年，佛山商品房销售面积跃升广东省内第一位，达780多万平方米。
房价的上涨，一定程度引发了刚需购房者的担心。
2011年3月，佛山出台限购令。
“上一次佛山全面放开限购还是在2015年。2016年底以后，限购再次恢复，佛山南海、顺德和禅城靠近广州的十几个镇街限购。3个月前，除了核心3个镇街其他都退出了；这次，剩下的3个也退出了，意味着时隔7年再次全面退出限购。”李宇嘉介绍。
2015年5月1日，佛山宣布放开限购后，当地楼市再次开启“火爆”模式。根据佛山各区公布的楼市成交数据统计，这一年5月1日至20日，佛山五区新房成交就突破1万套，超过了4月份整整一个月的成交量。到2016年，佛山市新房成交面积1923万平方米，环比增加35%，住宅销售面积位居广东省首位；新房成交17.6万套，日均成交480套，达历史新高。
7年前放开限购的过程中，佛山采取的是逐步试探的模式。
2014年5月10日，佛山以高明先行试点，允许凭借身份证，每证在五区内限购一套住宅，无社保、纳税限制。
这一年8月7日，佛山宣布，佛山户籍居民以个人为单位，拥有两套住房后实行限购，即使未满18岁的未成年人也可凭身份证购买两套。非佛山户籍居民凭身份证可购买一套，无需佛山本地的社保或纳税证明。佛山成为广东首个宣布松绑限购的城市。
此次佛山再次全面放开限购也与此前有相似之处。
李宇嘉分析，佛山此次放开遵循了小步快跑的规律。政策密度大但每次政策力度相对小一点，逐步引导市场预期和修复市场需求端动力的基调，与其他城市限购政策调整的模式完全一致。此次，以限售取代限购，而不是（限购）一推了之，也彰显了这一思路。作为人口净流入城市，也是被重点监测的城市，调控力度最强的限购政策完全退出尺度和力度都太大了。限售的信号很明显，退出限购是为了激活换房需求，但为了避免未来市场回暖后短期炒作进场，推出了3年限售规定，鼓励长期持有。
值得注意的是，即便处于限购之中，在2019年5月佛山也曾被住房和城乡建设部预警提示其房价上涨过快。

更多政策在路上

“佛山对于核心区域取消限购值得全国其他城市学习。目前全国各个城市在限购放松方面还有扭扭捏捏的毛病，这也是对于房地产市场降温的形势认识不到位的结果。各类政策放松不彻底不果敢，导致失去了提振交易行情的较好时机。”易居研究院智库中心研究总监严跃进坦言，各地要学习佛山的做法，积极对市区的限购等政策进行调整，以减少此类政策对于市场行情提振带来的阻碍作用。
陈建伟也表示，佛山此次全面取消限购有力稳定了市场预期，增强了市场信心，预计会促进佛山房市量价齐升。佛山楼市调控的经验也值得其他城市学习。
“预计那些楼市萧条、经济需求不足的地方会加大政策调整力度。”陈建伟说。
李宇嘉则认为，不久前，城市能级比佛山大的西安、成都、杭州等都已开始调整限购，佛山退出限购也不奇怪，这说明新一轮需求端的政策纾困已经全面进入到热点城市，特别是像佛山这样的新一线城市。
12月以来，多个城市对购房政策进行调整。
12月6日，南通调整住房公积金贷款住房套数认定标准，以职工家庭住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标准，即“认贷不认房”。
同日，据包头日报报道，在11月28日—12月28日包头网上房交会期间，除了购房消费补贴、购房契税补贴、开发企业优惠政策外，还将对完成新建商品房网签合同的首套个人住房贷款客户，给予在贷款市场报价利率（LPR）基础上下调40个基点的利率优惠。
12月8日，市场上传出武汉调整限购的消息。工行、农行等多家武汉支行的相关工作人员在接受媒体采访时确认于12月7日接到通知称，二环外不再限购。
12月9日，针对南京二套房首付比例下调的消息，中国房地产报记者致电工商银行南京江北新区支行等进行求证，相关工作人员均表示，针对第二套住房，如果首套房贷已结清的按首套房贷政策执行3成首付，首套房贷未结清的首付按4成执行。
无可置疑的是，更多的楼市纾困政策正在路上。