当前的楼市，是抄底的好时机吗？5方面分析告诉你“答案”

sanasnoz

“明年楼市将回暖，买房要趁早！”现在楼市中有很多这种声音。为什么在大多数人都在看跌房价的时候，突然就有很多人开始看涨房价呢？原因很简单，那就是现在救市已经开始了，在过去两个月，楼市利好政策不断。先有千亿输血房地产，再出金融16条，放松预售资金监管，然后又是银行授信优质房企，额度过万亿，紧接着恢复涉房上市公司并购重组及融资通道……。可以看出，虽然天气寒冷，但是在寒冷的冬季房地产行业迎来了春天。从这些利好政策来看，房地产行业确实可能出现反弹行情，加上房价确实已经跌了好几年了，当下楼市也真的是抄底好机会。但是，事实真的是这样吗？答案并非这么简单。

在笔者看来，如果这些政策放在过去，那么房价肯定会应声上涨，但是现在这样的楼市利好政策已经出台，市场中的反应却不强烈。俗话说，事出反常必有妖，这些政策都是大利好，按照过往的经验房价铁定会反弹上涨的，但是现在房价不仅没有反弹上涨，楼市行情依旧低迷，很明显，这是反常的现象。在笔者看来，之所以出现这种反常的现象，根本原因是目前房价还是偏高，楼市还没有触底。呼吁房价反弹上涨的人，基本上都是别有用心的人。在这里，笔者从5方面来分析一下。
1：疫情的影响。最近3年，疫情反反复复，对各行各业都造成了很大影响，而不幸的是，房地产行业是受影响最大的行业之一。不同于其他东西，房子是一个大件，买一套房子动辄就是上百万元，很多城市一套房子更是需要几百万元。在这种情况下，人们买房子不仅要花光一个家庭所有的积蓄，最后还要背负几十年的房贷，因此买房之后人们的经济压力会非常大。
而受疫情反反复复的影响，很多人只能居家办公，这对工作的影响非常大，不仅很多人的收入降低了，甚至不少人直接没了收入。在这种情况下，别说买了房子的人房贷压力非常大，就是没有买房的人都面临着巨大的经济压力。因此，在这种情况下，不说现在很多人都不看好房地产行业，就是人们看好未来楼市发展，人们也没有钱去买房。

2：住房资源已经过剩，市场中住房资源也已经供大于求。根据统计数据显示，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，不仅户均超过了1.5套，同时还有41.5%的城镇家庭拥有2套以上的房子。结合目前的城镇化率计算，在城市中仅城镇户口居民拥有的房子就足够城市中所有人居住，并且还有所剩余。因此很明显我国的总体住房资源已经过剩，我国住房资源紧缺的问题已经被解决。
另外，受楼市调控政策的影响，房住不炒已经慢慢深入人心。因此，现在的投资客不仅不再继续投资房产，甚至很多人已经开始抛售房产。根据统计数据显示，从2020年开始，我国二手房挂牌价不断激增，目前二手房市场已经出现了严重的供大于求现象。更重要的是，楼市在失去了投资客之后，购房者数量急剧下降，这导致不管是新房市场还是二手房市场都是存在供大于求的情况，更是出现了有价无市的情况。
3：救市效果并不明显。相比于过去几年的持续调控，今年以来楼市政策发生了180度的改变，从调控政策变成了救市政策。可以说，过去几年出台的救市政策都没有今年一年多，救市政策出台的密度远高于往年。但是结果大家也都看到了，救市政策出台之后，楼市行情并没有出现好转迹象，一年都没有，甚至都没有提升人们对楼市的信心。根据统计数据显示，10月百强房企销售额5553.1亿元，环比下降2.7%，同比下降28.5%。另外，2022年的前10个月，百强房企销售额同比下降43.4%。
可以看出，目前房子并不好卖，房企在今年也没有取得好的销售业绩。因此对于现在的房企来说，他们依旧面临着巨大的销售压力和资金链压力，这是目前整个行业都面临的问题。所以，现在人们并不看好房地产的发展，更不看好房价的走势。

4：关于“发钱救市”，现在有很多人被严重误导了。现在楼市的金融政策确实放松了，六大行给房企的1.275万亿授信，但是这只是授信而已，房企并没有拿到这么多钱。根据过往的经验，房企不可能将授信额度全部贷出来，能够贷出来一半就不错了。
因此，现在流入楼市的救市资金大概在6000多亿。另外，这6000多亿主要是用于“保交楼”。对于这些楼盘，本身资金就比较紧缺，这些资金进入这些楼盘之后最多是完成保交楼问题。因此，现在这样的救市资金对楼市的影响虽然是正面的，但是对房价的走势影响并不大。只是有一些人对这些政策进行二次加工，夸大其效果，提出房价大涨的口号，其目的不言而喻。
5：房子是用来住的，房子正在走向需求端。目前我国确实在救市，在出台政策帮助楼市渡过难关，但是这些政策有一个共同的特点，那就是在稳定楼市，稳定房地产行业发展，同时也在保护购房者的合法权益。现在的购房门槛已经降得很低，这主要是为了降低刚需买房的难度，不仅首付比例越来越低，就是房贷利率都已经降低到4%左右。
但是现在人们对楼市失去信心。不仅担心房价下跌，同时担心楼盘烂尾等各种问题。因此，现在出台各种救市政策，不仅是为了帮助楼市渡过难关，同时还是要维护购房者的合法权益，从而重新提升人们对楼市的信心。

从这5个方面可以看出，目前的楼市确实正在慢慢渡过难关，但是说房价马上就要反弹上涨就有些扯了。在笔者看来，现在鼓吹房价反弹上涨的人无非就是投资客、房产中介和一些房企，他们是房价上涨的既得利益者，特别是房产中介，房屋买卖他们就能挣钱，他们最希望房价上涨提升房屋交易频率。大家要明白，现在楼市行情已经彻底改变，住房资源过剩、住房需求减少、人口逐步减少和居民高负债都没法再继续支撑房价大涨。
对此，大家有什么看法呢？