稳楼市“第三支箭”射出，上市房企密集增发融资投向主业

前程无忧

【大河财立方 记者 吴春波】“第三支箭”落地后，国内上市房企密集发布增发募资公告。

12月1日，地产龙头万科和产城代表房企华夏幸福分别发布公告，前者提请股东大会授予董事会发行公司股份一般性授权，而后者则发布定增预案，为优化资本结构、稳定财务状况和进一步推进公司债务风险化解工作，拟向35名特定投资者非公开发行股票。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从企业方面看，类似再融资或定增计划仍存在不确定性，房企要吃透政策并与特定投资者做好协调、沟通，抓住政策窗口期，积极确保再融资工作顺利推进。



8家上市房企发布增发公告

拟募集资金投向主业

12月1日，万科发布A股公告称，提请股东大会给予董事会发行公司股份的一般性授权，授予董事会在相关期间根据市场情况和公司需要，决定以单独或同时发行、配发及/或处理万科新增A股及/或H股股份，并作出或授予可能须行使该等权力的售股建议、协议、购股权及交换或转换股份的权力。配发股权数量上限不超过A股/H股数量的20%。

根据公告，本次“发行股份的一般性授权”由深铁集团以临时提案方式提出，万科尚未制定具体的发行方案。

对于此次临时提案，万科表示，一方面是大股东希望公司能积极把握政策机遇，为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源。另一方面也是大股东和深圳市政府对万科的坚定看好和全力支持。

当日，国内产业新城代表房企华夏幸福发布公告，为满足公司业务发展需要，优化资本结构，稳定财务状况，进一步推动公司债务风险化解工作，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

值得注意的是，万科、华夏幸福发布股权融资相关公告之前，国内已有6家上市房企发布增发募资预案，分别为福星股份、世茂股份、北新路桥、建发国际、新湖中宝、大名城。

在拟募集资金投向方面，主要包括“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

时隔多年，缘何房企此时密集发布股权融资预案？11月28日，证监会新闻发言人表示，在资本市场支持房地产市场平稳健康发展上，将从股权融资方面进行5项优化调整措施，支持改善优质房企资产负债表，加大权益补充力度，防范化解风险、促进盘活存量和转型发展，措施即日起施行。

五项措施分别为：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房企境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用。

中原地产首席分析师张大伟表示，这一政策的影响相对较大，对上市房企有很大的利好，叠加近期金融16条、下调存款准备金率，房地产市场的利好空前。

“三支箭”全部射出

房企融资环境接近历史最宽松时期

证监会放开上市房企再融资，被业界解读为支持房企融资的“第三支箭”。

公开资料显示，“箭”这个概念产生于2018年，为支持民营企业拓展融资渠道，彼时中国人民银行从信贷、债券和股权三个融资渠道采取了“三支箭”的政策组合。

“三支箭”中，“第一支箭”指信贷融资支持，“第二支箭”主要指“支持民企发债融资”，“第三支箭”主要指股权融资。分别对应目前的从“保交楼”免息再贷款到万亿授信额度、支持项目和房企信贷融资，支持民营房企债券融资及国家队出场增信，11月28日证监会出台政策支持上市房企恢复上市再融资。

房地产市场平稳发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。对于“第三支箭”，证监会新闻发言人表示，证监会支持实施改善优质房企资产负债表、加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量，防范风险，转型发展，更好地服务稳定宏观经济大盘。

张大伟告诉大河财立方记者，房地产行业持续下调，房地产各种政策已经接近历史最宽松时期，恢复房地产上市企业再融资是重要宽松型政策。

国家统计局数据显示，今年1—10月份，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款14786亿元，下降26.6%；利用外资62亿元，下降13.5%；自筹资金44856亿元，下降14.8%；定金及预收款41041亿元，下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，下降24.5%。

“整体看，房地产行业缺血严重，最近房地产各种宽松政策越来越多，相比之前宽松的主要方向是倾斜购房者，降低购房者入市压力，最近很多政策都开始宽松房企，稳定房企的现金流，政策开始救助房企的资金链。”张大伟表示。

“三支箭”的射出，也意味着“三条红线”政策的悄然远去。2020年8月，中国人民银行、中国银保监会等机构针对房企融资提出“三条红线”指标：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，现金短债比小于1.0倍。根据触线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，并对有息债务增长做出不同的限制。

改变目前地产困境

关键还在销售端

今年以来，国内房地产行业调控密集展开。张大伟透露数据，截至目前，年内各类调控已超过1000次，同比增长约70%，其中9月单月超过135次。

与此同时，在购房按揭贷款利息方面，最低首套房利率已拉低至3.7%。

11月30日晚间，克而瑞发布数据显示，今年前11个月，百强房企累计销售业绩，无论是全口径、操盘口径还是权益口径，同比下降均超过四成。受此影响，国内“千亿房企”数量规模较2020年及2021年明显缩编。

“随着‘三支箭’射出，房企的生存环境会有改变，但整体发展前景仍需时间验证。”有国内房企人士告诉大河财立方记者，市场销售不仅让房企经营链条得以完成，也为房企提供最大的现金流支撑，如果市场销售规模上不去，困扰楼市的根本问题很难得到解决。

张大伟认为，整体看，房地产市场当下的问题是购房者支付能力、对后市的信心等，最近的政策的确会对市场有一定的积极作用，但预计市场见底依然需要一段时间。

“房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期‘三期叠加’相对应，特别是疫情下，购房者信心不足，很多房企爆雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。”张大伟表示。

市场信心的下滑，或将成为房企定增能否如期成行的不确定性因素之一。

“目前机构投资者关心的是如何与房企做对接，毕竟相关业务都停了很久了。”严跃进表示，总体上再融资是好政策，但发行方面可能还存在一些不确定性，房企债务问题是否清晰、企业后续拿地发展意向是否强烈等因素的影响不可忽视。

张大伟预测，在11月一系列重磅政策的影响下，房地产市场有望在2023年初逐渐企稳。

责编:高帅 | 审核:李震 | 总监:万军伟