环京“北三县”楼市限购取消百日：房产不再是投资置业“香饽饽”

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中房报记者 王少杰 河北廊坊报道
在经历长达5年多时间限购政策后，以河北省三河市、大厂县、香河县为代表的环京“北三县”（也称廊坊北三县）楼市在今年夏天迎来2017年限购后的首度松绑。
2022年8月8日，廊坊市发布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》明白卡显示，优化调整住房限购、限售政策。取消户籍、社保（个税）等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件。同时对“北三县”和环雄安新区周边县（市）的住房限售年限要求也全面取消，释放出稳定楼市的积极信号。
据了解，廊坊市自2017年实施限购政策以来，该市全区域楼市降温明显，尤其对主要依靠北京外溢自住及投资需求带动的“北三县”形成巨大冲击。以三河为例，此前房价经历快速升温后遭遇“跳水式”大跌，由上升后每平方米4万余元跌至每平方米1万余元。在此背景下，取消限购限售等同于三地楼市为“北漂”置业重新“开闸”供应，对当地楼市影响不言而喻。
一个月前，有媒体人士从三河市燕郊镇部分中介和售楼处了解到，自限购政策取消以来，当地看房和买房人数明显上升，燕郊镇近两个月来新房和二手房的成交量已是去年同期的两倍以上。此外，在燕郊地区从事新房销售的多名置业顾问向媒体表示，在放开限购的首个休息日，燕郊新房一日成交200余套，相当于一天卖出此前一整月销量，价格同样也有小幅上涨。
不过，短暂的活跃并未让“北三县”楼市升温进入快速通道。
11月中旬，中国房地产报记者在廊坊“北三县”走访时发现，距限购政策取消已过去3个多月时间，当地市场表现平静如常。或受疫情等因素影响，部分项目售楼处人流稀少，虽然打出“买房送车位、送物业费、送家电、送装修”等促销广告，但鲜有购房者光顾咨询。与此同时，当地部分二手房中介门店门可罗雀，生意异常冷清，还有少量房产中介闭店歇业已持续数周时间。
“取消限购限售有助于激活市场，部分受政策，疫情等因素抑制的积压需求有望在短期内集中释放，带来成交量的回升。”贝壳研究院高级分析师唐瑄认为，但本轮政策放开不会导致市场过热，也不会引发房价快速上涨。从政策出台到购房者的预期及信心修复需要一定时间。
记者据不完全统计，目前三河、大厂、香河三地房价平均保持在每平方米1.2万元左右，成交量与前几个月保持相当，三地楼市整体呈现量跌价涨趋势。来自中指研究院 的数据也显示，2022年10月，廊坊市新建住宅平均价格为11672元/平方米，同比下跌2.67%与此同时，10月份的成交规模同环比下跌。2022年10月廊坊商品住宅成交规模为13.06 万平方米，同比下跌4.75%，环比下跌18.39%。
另一个值得关注的现象是，近期二手房挂牌量明显增多，市场供大于需的基本面未曾改变。



10月廊坊新建住宅平均价格同比下跌2.67% 数据来源：中指数据CREIS
市场信心尚待恢复
记者注意到，燕郊看房热度迅速上升，不仅有取消限购政策影响，还来自“北三县”与北京市通州区融合发展（交通建设）步伐提速加持。
据《河北日报》报道称，京唐城际铁路联调联试工作于近期结束，开始试运行。京唐城际铁路途经廊坊“北三县”，并全部设站。对疏解北京非首都功能,带动“北三县”经济社会发展,提升区域整体经济竞争力具有重要意义。此外，“北三县”与通州区在原有3条高速、7条主干路、5座桥梁连通基础上，北京轨道交通M22号线（平谷线）河北段正加快建设，厂通路、安石路等4条跨界道路进入实质性实施阶段，尽快形成“8横5纵”内部交通路网。
事实上，多重利好因素叠加，重新激发出一部分“北漂”购房需求将成为可能。因此虽然“北三县”楼市温和复苏的确定性很高，但节奏不会太快，市场信心尚处于筑底回升阶段。“房住不炒”主基调下，“北三县”属地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌，引导居民更加理性购房。
然而，市场终端消费不振表现突出。记者在随机采访到的数位“北漂”者中，他们普遍对“北三县”楼市全面复苏的预期持相反意见。尤其在疫情影响下，房价下行压力依然存在，而下行的原因是大家认为房子不再是置业“香饽饽”，甚至投资会导致价值缩水，短期内投资意愿减弱，市场观望情绪浓厚。这也释放出对“北三县”楼市信心不足的担忧。
有“北漂”人士向记者表示，由于“北三县”楼市经历了限购前后房价断崖式下跌，部分房产从限购前的每平方米4万余元跌至目前每平方米1万余元，相当于损失近三倍资产，加上当地楼市前景不明，导致购房消费能力下降和消费意愿不足，进而影响到当地楼市去库存。
“在市场下行阶段，本地刚需入市节奏也会放缓。”香河县城镇居民史可一告诉记者，本地购房需求本身较弱，原因是在“北三县”买个好房子容易，找个好工作却着实难。由于三地近几年产业发展不及预期，人口导入有限，就业与收入短板长期困扰当地投资置业幸福指数。受北京虹吸效应拉动，但凡能在“北三县”买得起房的本地人，或多或少会有选择到北京投资置业计划。
在大厂县已购买两套住房的外地投资者张怀忠向记者表示，限购取消后，他打算将手中两套房源出售，即便是低价销售，他也不想在为此耗费过多时间。在张怀忠看来，他在大厂购房时房价已达到每平方米2万多元，对比现在的房价，及时出售亏损多少只是止损多少的问题。
张怀忠还告诉记者，他从事红木家具产业有10余年职业生涯，曾被当地炒房风气拖累被迫停下手中事业，经历多年等待终迎来限购取消，为此，他准备尽快出售手中房源后，搬迁至房价相对低廉且红木产业氛围较浓厚的大城县定居生活。“近期以来，有关抛售‘北三县’二手房源信息，时常刷爆我的微信朋友圈。”张怀忠说。
北京大学博士后研究员张磊表示，目前对房地产行业而言，信心不足是最大问题，转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模提振效应。



10月廊坊商品住宅成交规模环比下跌18.39% 数据来源：中指数据CREIS

库存去化依旧偏缓

由于地理位置靠近北京，“北三县”一直是买不起北京房产的“北漂”一族扎根北京的首选。在限购前的一轮楼市上涨周期中，“北三县”一度上演“炒房神话”。而限购后的“北三县”楼市降温明显，房价暴跌与销量腰斩同时涌现，市场随即进入冰封期。不可否认，廊坊取消限购具有一定的市场必要性，能够缓解当地楼市较为低迷的局面，“北三县”楼市由此或迎来上行机会。
香河县某房产中介负责人徐彬在接受记者采访时表示，相较限购政策取消前，现在每周打来电话咨询房产的客户明显增多。此前一周内能联系到的客户三五个，而现在明显翻了几番，而且多数是客户主动打电话找过来沟通。
“相比之下，市场成交量方面也有了明显好转。”徐彬还告诉记者，在廊坊放开限购之后，香河县每周新房和二手房成交量均保持在三四十套，这在以前，一个月内新房二手房成交量累计只有20余套左右。
但对于大量入市的二手房源，有房地产业内人士表示，短期内市场成交可能并不乐观。该人士认为，目前三地二手房仍处于卖方市场，好房源、好户型的房子特别多，特别是新冠肺炎疫情以来，市场上出现大量的房源，比较来看，买房的人虽较之前有所增加，但市场并没有太高的热度。
“此外，通勤不便正成为不少‘北漂’选择放弃‘北三县’置业主要原因。”该人士还表示，前几年环京市场的快速升温主要依靠北京外溢自住及投资需求带动，但最近几年来北京的住房供应正在逐渐增加，市场供需平衡进一步巩固。同时因疫情防控的严格，环京跨城通勤受到一定影响，北京外溢需求基本消失，这大大降低了外地购房者在廊坊置业的预期。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，从政策效果及市场趋势来看，此前廊坊市区和“北三县”取消限购政策已经落地执行，首付比例也执行了首套20%、二套30%，房贷利率最低4.25%的优惠，但市场并未出现回暖。“因此，即便此次取消限购限售等政策，对该地交易市场的提振效果也或有限，短期看，廊坊地区房地产市场调整态势仍难改观。”陈文静说。
据克而瑞环京投资决策系统统计的廊坊楼市10月月报数据显示，当地市场整体成交不及预期，市场走势持续低迷，去化依旧惨淡。其中，10月三河市共计成交238套，环比下跌34.8%，同比下跌51.3%；成交面积为2.55万平方米，环比下跌27.6%，同比下跌53.7%。大厂县共成141套，环比下跌61%，同比上涨36.7%；成交面积1.28万平方米，环比下跌63.7%，同比下跌35.6%。香河县共成交28套，环比下跌6.7%，同比下跌91.6%；成交面积2659平方米，环比下跌7.4%，同比下跌91.8%。
（应受访者要求，文中史可一、张怀忠、徐彬为化名）