楼市猜想之他们在等什么

前程无忧

本文是专栏第437篇文章。


之前做的文章和视频里，都提到了一个话题，房地产行业民企的凋零。
就是指房地产这个领域，在过去这两年出现一波空档期，大家也都看到了，资金一旦卡住了，房企十口锅七个锅盖的玩法，会很紧张。假如市场需求再疲软，资金链紧张的企业将不得不面临选择：卖项目或者卖股权。
杠杆转移
在做大做强的行业领域里，地产是为数不多的国企、民企二分天下的局面，甚至一度民企在经营、开发数量和产品力方面还略有优势（或存宣传成分）。例如曾经早些年的百强房企中民企数量并不少于一半。（2016~2018这个阶段开始部分非房地产开发主业的国企退出这个领域不再拿地，实际上进一步加大了民企的空间）
那个阶段开始退出拿地序列的民企我印象中最大牌的是SOHO中国，潘张二人的事情大家都知道了，其他很少这种情况。
我们知道的确有些项目它不太好，无论是项目本身的地段还是建设开发水平，但这么多地产开发项目，仅从逻辑上分析这些在建在售项目中必然包括不少好项目，就是综合从开发角度和消费者角度看都还可以打高分的，或者起码是有价值的。
到了楼市整体在被资金困扰的时候，实际上是一个收网的时刻，房地产资金密集型的特征，以及房企的高周转、高杠杆模式下，会出现两极分化。不差钱的国企是有相当机会拿下其他企业的，这是我当初写文章的第一个判断（后面说）。
从上一波旧改+货币化安置+涨价去库存阶段（2016年开始），实际上是一次房企出清的窗口期。我们知道楼市在红利期的逻辑是——
大家都上、跑马圈地、从银行拿钱、向市场回笼资金、给市场涨价承诺（行动）、给cz以土地出让金+利税，这个过程中，地方债通过土地财政和收税去杠杆，中间环节房企加杠杆，居民部门紧随其后加杠杆。
此时，货币从楼市创造出来的信用，通过银行放贷，然后通过两轮杠杆，负债向居民部门转移，与此同时房企是资金双向流动+杠杆过度的通道。
这个阶段，房企做大做强，是基于通道要尽可能拓宽的需求上的，所有的房企在上规模作为下一轮的通信证；所以很难自我踩刹车去降低负债、减少开发。虽然房企债务压力大，包括短期负债和现金流比、净资产负债比、股东权益与负债等等各种指标来说长期绷着，利润摊薄。



此时财务费用拿走更多利润、企业债务风险高，但是房企实控人、大股东未必差，因为可以分红，并不是说负债高就不能分红，当年是有结转利润的，这个跟负债是两码事。这一点可以参考某大，今年来xu老板卖了不少自己的香港、伦敦的豪宅，身价在那里摆着，也算是回吐，有限责任似乎不能成为一道保险，当然这是说现在，当初房企大股东收益可想而知。
这个阶段的特征是宽松货币、宽信用、调控预售、同时大城市集中供地。
所谓去杠杆
好，来到第二阶段；除了一部分国企开始退出，因为棚改这一轮给了回笼资金撤出的机会，部分企业开始出现分水岭。同时国企里房地产为主业的做大做强，但是负债率、融资成本相对控得比较好，也相对好控制。



民企基于前面说的逻辑，还在扩张规模为主，因为规模就是这一阶段的门票，能拓展融资渠道、降低融资门槛；实在不行的还有极高周转的一批房企，加大贷款杠杆、表外负债、海外发债都是这个阶段。某些2016年之后从两三百亿、三四百亿年销售规模，三年破千亿的“后来者们”就是这个阶段的突出代表，同时很多把总部搬到了上海。
当初每次一出了虹桥枢纽，望南北，打开手机地图，相当于身处地产行业的西二旗。你在机场通道里看见西装匆匆的，地产狗遍地走，我还在视频里提到过。



此时有的企业利用拿地便宜、贷款便宜稳上规模，有的则在蒙着眼狂奔，那几年我不是在上海工作，就是在上海出差，如今回忆起来真是魔幻，这其中的故事我以后会继续写入“我有一个朋友”系列，戏剧化的场景数不胜数。
这个阶段楼市仍需要相当大的负债规模，以接住释放出来的资金，货币防水不通过负债是没法进入土地财政和税收的。但是有人去杠杆，就有人加杠杆，这才能平衡，于是一部分民企在继续扩大债务，同时购房人更加天量的进场。
2018~2021年，我们的楼市在去杠杆大趋势下，连续创造出历史上的最高年成交额：
2018年：15万亿……2019年：16万亿……2020年：＞17万亿……2021年终于来到18万亿。
我当时是非常矛盾的，属于焦虑派，我做地产最焦虑的就是那几年，当时开始写文章，观点就两个：一、这样的销售规模，市场无法持续承接，起码后面蛋糕做不大，要有一批房企和从业者被挤出去的，养不了这么多人的；二、要是资金链紧张，谁断裂了，就会被其他房企趁机把你的优质资产低价掠夺走，而这其中最可能出现的就是不差钱的国企对差钱但手握大量项目的民企围猎。



你拿到的好项目越多，做得越好，资金链就越紧张，放水养鱼之后，一波操作就让你回到解放前，为他人做嫁衣。仿佛膘肥的角马在非洲草原上被一群狮子撕咬，你再胖都是别人嘴里的肉。
那时候我开始有点不受欢迎，不能说格格不入，而是在集团和大佬们私下里说的时候，也往往被阻止继续说下去，这些大佬都比我聪明、视野更开阔，他们都懂，但是那时候不兴说这个，谁都明白的，尤其是各专业条线负责人，是不能谈这些，只能说自己怎么完成。
可是当时乃至到今年，这些判断都有一半没有发生，即使后来今年初开始的金融支持，到现在，除了部分企业在销售个别项目回款，没有出现大规模的收并购。
后来我想明白了，除了一部分企业资金还是紧张之外，更重要的是楼市信用、杠杆传递出了问题。



国家队不是没钱，收并购转型融资支持都出现在16条里了，但是——
现在消费者没有开始进场接棒呢，居民长期贷款增幅负数，社融增速骤跌，目前保交付还在攻坚阶段。
楼市整体上看，优质资产有的是，即便是如今这般田地也是如此！压低报价、财务测算有收益的项目，都可以买——只是差现金流。
但是杠杆转移的过程必须重启，下游开始接盘上游才会转起来，假如说现在楼市好了，短期内其实主要还是要把房子盖出来，民企大多数有那个专业，但是已经没有那个资金实力了，这种假设之下，配套的融资支持是随时可以到位的，收购者是分分钟可以出手的。



前阵子亚美尼亚和阿塞拜疆的冲突，美国是对双方总体中立的，哪边都不给武器；然而，阿塞拜疆可以从土耳其拿到支持，亚美尼亚则没有（没玩好平衡，俄的支持也没了），这种中立看着是我可谁都没给钱哈，实际上就是看着一方并吞另一方。