楼市，又失守了

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#11月财经新势力#
作者：子非鱼

01 | 楼市继续探底

11月15日和16日，国家统计局先后披露了10月份的楼市各项数据与70个大中城市房价数据。
本号根据数据，梳理出了几个要点：
楼市继续探底。无论是房地产投资，还是房价，还是销量，还是调整面积，概莫能外。
1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。



来源：国家统计局

这项数据反映的是房企拿地情况，可以看到，走势一路向下，可见土地市场仍是一片肃杀。

财政部披露的数据，可以进一步佐证。前三季度，国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。

销量与销售额方面。前10个月，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

来源：国家统计局

同样继续下探。

全国房价方面，之前我们已经计算过，2021年6月份全国商品房销售均价突破万元，创下高点，此后房地产市场整体转向，房价转跌。

但在今年4月份，在豪宅单边行情拉动下，均价见底回升，并在7月份再次冲破万元，8月份创历史新高，但在9月份再次跌破万元，10月份则继续向下调整。

通过前10个月和前9个月的全国商品房销售面积与销售额可以计算出，10月份全国商品房均价为9687元/平方米。

来源：国家统计局

接着看下跌面积。

70个大中城市中，10月新房环比下跌58个，9月54个，8月50个。同比下跌51个，9月50个。

70个大中城市中，10月二手房环比下跌62个，9月61个，8月为56个，7月为51个。同比下跌64个，9月63个。

以同比下跌数量来看，70个城市中超过90%的城市房价在调整当中。

02 | 40个城市房价至少回到三四年前

在统计的数据行列中，还有一组是相较于2020年的变化情况，这项数据我们只看二手房，因为二手房更能反映真实的市场变化情况。

相比于9月份，房价较2020年调整的城市数量增加了两个，为40个，8月为38个，7月为37个。数据再一次证明，调整面积在继续扩大。

具体名单为：

牡丹江、哈尔滨、北海、安庆、吉林、太原、宜昌、常德、锦州、贵阳、石家庄、长春、岳阳、襄阳、呼和浩特、南充、天津、湛江、遵义、南宁、秦皇岛、郑州、大理、洛阳、韶关、泸州、唐山、济南、桂林、武汉、丹东、包头、青岛、平顶山、兰州、南昌、济宁、沈阳、乌鲁木齐、九江。

来源：国家统计局

房价相比于2020年低，按照房价抛物线走势的非均匀对称关系来看，至少回到了三四年前。之所以说至少，是因为像牡丹江、哈尔滨相较于2020年跌幅超过10%，可以细品。

从南北划分来看（以秦岭淮河为界），南方18个，北方22个。

从区域划分来看，东北7个，其中东北四个主要城市，哈尔滨、长春、沈阳均在内，只有大连不在内。中部地区12个，包括太原、武汉、南昌三大省会城市。

华北、西北、西南、华南、华东，均有城市在列。

从城市级别来看，40个房价至少回到三四年的城市中，有16个中心城市，包括哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、济南、桂林、武汉、青岛、兰州、南昌、沈阳、乌鲁木齐。

这些城市调整幅度之所以靠前，无非几种原因：

第一，库存高企，此前炒作太凶。比如青岛、武汉、沈阳、南昌。
克而瑞披露的数据显示，9月份狭义商品房库存量，青岛全国第一，武汉第二，沈阳第三。三座城市的库存量均超2000万平方米。



南昌虽然库存量排名不在前列，但由于人口较少，其人均库存量还是蛮高。而且最关键的是，南昌当下的住宅空置率第一。
今年贝壳研究院披露的一组28个重点城市住宅空置率情况，南昌以20%的空置率位居全国第一。
第二，之前过度依靠棚改，后来熄火。比如太原、石家庄、岳阳、宜昌、襄阳、贵阳、南宁、兰州、呼和浩特等城市。
第三，人口与经济低迷，楼市基石晃动。比如哈尔滨、牡丹江、安庆、吉林、南充等。
03 | 后续变化

以上统计局公布的都是10月份数据。11月份，政策有了诸多变化。特别是最近几天，一连串大文件接连发布。
比如“优化防疫20条”、“房地产金融16条”等，这些对经济和楼市都构成较大利好。
但在之前的文章中，本号也提出过鲜明的观点：对经济、楼市构成较大利好，毋庸置疑，但不会引发楼市过度兴奋。
11月份，全国疫情再度蔓延，行情可能会比10月份更差一些。
后续即便稳定住，在利好文件之下，楼市行情调整的大趋势依旧很难改变。
症结在于收入、信心和确定性难以在短时间内回暖，有价无市的基本面短期不会改变。这三者是制约楼市能否回暖的关键因素。
再者，即便此后复苏，楼市也很难回到从前的“春风得意马蹄疾”的时代。
因为供过于求的基本面不会改变，房地产的金融属性正在削弱，人口已经转向，再加上房地产税风声鹤唳。
这些因素决定了，楼市正在告别普涨时代。在这一波调整之后，大部分人口减少、经济薄弱的三四线城市，会陷入长期阴跌当中。而具有人口流量的中心城市，可能会横盘较长时间，之后才会缓慢爬升。