房企大回血，楼市向何方？

sanasnoz

在2022年初的鸿学院年终盛典上，我们对2022年房地产走势的基本判断是：房地产的对冲基金高倍杠杆模式已经走到物极必反的拐点，一旦外部融资受阻或周转率下降，则必然发生内爆！这个判断背后的逻辑是，由于2021年9月银行对房地产融资开始全面收紧，房地产必将面临严重的流动性危机。



2022年1月鸿学院《2021年年终盛典》PPT
今年以来，疫情恶化程度远超前两年，房地产外部融资受阻和周转率塌方这两种致命问题同时爆发，流动性恶化的程度已经威胁到金融体系的稳定，于是有了央行的“第二箭”和楼市金融16条。
早在四年前，央行首次提出通过信贷、债券和股权融资“三支箭”来支持实体经济，现在“第二支箭”的债券融资已经射出，而且重点瞄准了房地产。
11 月 8 日，中国银行间交易商协会表示要积极推进并扩大民营企业的债券融资，专门点名支持包括房地产企业在内的民企债券发行，规模可达2500亿元，后续视情况还可进一步扩容。此次行动堪称迅速，仅隔两天，龙湖就率先申请了高达200亿的融资规模，中债增进公司同步受理其增信业务，而且减半收取服务费。11月11日，新城控股紧随其后，宣布准备发行150亿债券，而美的置业、碧桂园等众多地产公司也在跃跃欲试。
第二支箭的力道可谓大幅升级，地产商的融资规模要比之前高出一个数量级。2500亿元的规模足够覆盖未来一年尚未违约的民营地产企业债券到期规模(1402亿元)，以时间换空间的政策意图十分明显。
除此之外，央行和银保监会在11月11日联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，在房地产信贷投放、“保交楼”金融支持、风险处置、保护金融消费者权益、阶段性调整金融政策等方面作出了16条明确要求，具体包括：
1.稳定房地产开发贷款投放；
2.支持个人住房贷款合理需求；
3.稳定建筑企业信贷投放；
4.支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
5.保持债券融资基本稳定；
6.保持信托等资管产品融资稳定；
7.支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；
8.鼓励金融机构提供配套融资支持；
9.做好房地产项目并购金融支持；
10.积极探索市场化支持方式；
11.鼓励依法自主协商延期还本付息；
12.切实保护延期贷款的个人征信权益；
13.延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
14.阶段性优化房地产项目并购融资政策；
15.优化租房租赁信贷服务；
16.拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
地产商如久旱逢甘霖，流动性压力可望得到极大的缓解，地产股全线暴力反弹，股票市场人气鼎沸。不过，流动性缓解仅仅是救了地产商的“急”，而并不能直接拯救房企的“穷”，住房销售才是硬道理。
今年以来，除了房贷大幅降息之外，全国各地共出台超过400项房地产放松政策，涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等等，但万众期盼的销售回暖却远远不如预期。据统计，“金九银十”的房企销售数据相当“惨淡”，百强房企10月销售金额5560.7亿元，环比降低2.6%，1～10月销售金额同比降幅仍高达44%。
现在的问题是，房企大回血之后，下一步楼市究竟会走向何方？
本周六（11月19日）晚9点，鸿学院直播课将与大家共同探讨这个问题。欢迎大家到时参加。