深度研究丨反内卷圣地长沙，房价收入比仅5.04

sanasnoz

对于很多其他地方的人来说，提及长沙，首先想到的便是芒果台、茶园悦色，随后便是橘子洲头、岳麓山下，梅溪湖畔、解放西旁，扬帆夜市、五一广场……在复古街区的超级文和友拍下赛博朋克感的魔幻与震撼。悠闲的逛吃到零点，夜生活才刚刚开启。


长沙作为娱乐之都，已经连续14年被评为我国十大幸福城市，作为初代网红城市，长沙以芒果系娱乐产业、美食小吃和低房价特质赢得人心，成为时下反内卷人士心中的圣地。










高房价是城市发展的副产品，长沙成为反内卷人士心中的圣地的原因之一则得益于长沙持续稳定的房价。



在2020年名义GDP突破万亿的十八城中，安居压力最大的是深圳，家庭房价收入比已飙升至22.09，其次是上海，北京列第三。


而长沙的家庭房价收入比最低，仅为5.04。


在这样的背景下，长沙的人口吸附力也在不断增强。七普数据显示，2020年长沙常住人口突破千万，达到1004.79万人，近十年复合人口增速3.62%。


在高能级十八城中排名第五，排名前四分别为深圳、西安、广州、郑州。


2021年长沙常住人口年内增长19.11万元至1023.9万人，此时湖南省常住人口反而整体减少23.3万人。这也侧面说明在疫情之下，人们用脚投票，选择了更宜居，生活品质感和生存压力最能彼此平衡的长沙。






长沙持续稳定的房价得益于限制性政策出台早，2011-2015年期间，长沙的房价平稳在6000元/平，虽然2016年起有部分炒房客开始瞄准长沙，但却被一系列政策按在湘江边。


2018年，“6·25新政”出台，这个被称之为长沙“史上最强”的调控方案，对限售、限购、限贷进行全面升级。


CRIC数据显示，截至2022年9月15日，长沙商品住宅成交均价11993元/平，明显低于同为中部二线的郑州（15234元/平）和武汉（16473元/平）；位于高能级十八城的最低位。


量大价低，持续稳定的楼市表现，使得长沙的购房以自住需求为主，且买房的择时性要求较弱，刚需入市更有自主性，因此也对房子的品质与配套提出了更高的要求。






通过比对CRIC客户数据库和长沙城市栅格地图数据库，挖掘长沙在当前市场上的购房客户画像，发现16-25岁的年轻女性购房的意愿更高。


在长沙2022年1月发布的“十四五规划”中，首次明确提出长沙将建议“女性友好型城市”，通过丰富女性消费供给、聚焦女性消费场景、提升女性消费品质，让女性有更多元的选择权和话语权。


我们通过腾讯日活数据可知，长沙男性占比57%；女性43%；而女性的购房意愿略高于男性，达到1.02。


在房价平稳运行的市场下，长沙购房的主导力量更多来源于女性。




从年龄结构来看，长沙越年轻的群体，买房的意愿越强。2022年长沙市高校毕业生预计将达到24.26万人，同比增加3.48万人。年轻人的力量不容小觑，时代的主场正在转换，关注95后00后，不再是关注未来，而是关注现在。


2022年四月，长沙人才政策再度升级，“45条”细则。对诺贝尔奖获得者、院士等能实现成果转化并推动产业发展的一流科学家和创新团队实行“一事一议”，最高给予1亿元综合资助。对国际级产业顶尖人才、国家级产业领军人才、省市级产业领军人才，分别给予200万元、150万元、100万元奖励补贴和200平、150平、100平全额购房补贴；并在每年选5个产业领军人才团队项目，根据投资力度和落地成效，最高给予1000万元资金支持。


同时还对35岁以下毕业两年内，落户并在长工作的博士、硕士和全日制本科毕业生，分别给予3万、2万和1.2万元租房和生活补贴，并对首次在长购房的博士和硕士给予10万、3万元的购房补贴。


在各种奖励和配套设施跟进之下，高学历人士的安居意愿随之提升，本科及以上学历的潜在购房客户的购房意愿达到1.53，远高于专科和高中及以下学历。人才决定未来。人才无安居的后顾之忧，乐业的目标也将水到渠成。



基于高意向客户的基础特征画像，我们进一步深入长沙各板块。最终得出了以下四大区域：


大学城、洋湖垸和金星北板块，客户聚集度较高


首先，我们通过年龄、学历、性别、家庭结构和置业目的五个维度，综合得出各板块的高意向客户聚集度。发现大学城板块、洋湖垸板块和金星北板块的活跃置业客户聚集度较高。


岳麓的高铁西、麓谷新区和芙蓉区中心板块，产业支撑性强


其次，为了衡量板块活跃置业人群的可持续性，我们需要引入职住比这个指标。高职住比往往代表着板块内具有强有力的产业支撑，能稳定且持续地对人口形成吸附力，为活跃客户置业提供购买力支撑。反之，低职住比意味着板块内就业机会少，以居住人口为主，遭遇市场下行期时活跃购房客户稳定性较弱。


从职住比来看，排名前三的岳麓-高铁西板块、岳麓-麓谷新区板块和芙蓉区中心板块聚焦了长沙高精尖的产业人口；IT、金融人士多就职于此。


开福中心、雨花中心和雅塘井湾板块，居住人口位居前三


最后，板块内常住人口规模也是不容忽视的活跃置业客户衡量指标，再高的活跃人口聚集度，如果没有上规模的常住人口支撑，对市场成交的贡献和作用也微乎其微。


截至2022年9月，在长沙的84个板块中，开福中心板块、雨花中心板块和雅塘井湾板块居住人口位居前列，板块内的居住人口均超25万人。


芙蓉、开福、雨花、天心四大中心和麓谷板块，综合购房实力最强


综合以上三个维度，我们对长沙各板块的客户综合支撑实力做出评价。芙蓉、开福、雨花、天心四大中心和麓谷板块在活跃客户聚集度、职住比和常住人口规模三个维度上表现出较强的客户综合支撑实力；是长沙最具购房实力的五大板块。






高房价是城市发展的副产品，随着我国近三十年的高速发展，每座城市都在面临着高房价的入侵。


时代不断发展，人们对人生的态度也不断发生着改变。此前工作机会集聚的东南沿海城市是社会共识中的淘金地，吸纳了一批又一批志存高远的优质青年。而今在高房价、高成本、高竞争的三高压力下，work life balance成为了很多人的妄想。回归生活本身，反内卷的归乡或者逃离北上广深成了一股浪潮。


长沙正是在这样的时代背景下成为反内卷人士心中的圣地。它既能提供高能级城市便捷齐备的基础设施，又能在低房价保障中享有人间烟火的温馨时光。