开发商钱多到花不完，不用再担心没钱交房？明年楼市会回暖吗？

前程无忧

铁锤很不想承认，但又必须承认：救房地产这次国家是认真的。
关心房地产的人，可能注意到了，在过去这30天，国家密集出手，对房地产实施了三次“急救”，也就是我们所谓的“三支箭”组合拳：第一支箭是信贷支持，第二支箭是债券融资，第三支箭是股权融资。



这“三箭齐发”一共释放了多少流动性？根据权威媒体公布的数据计算，大概在2万亿左右。因为银行授信还在继续，所以后续可能还会增加。
比如万科一家就获得了2000亿授信，还有碧桂园1500亿，龙湖200亿储架式注册发行，外加500亿银行授信。除此之外，还有20余家房企都不同程度获得了银行的授信。
当然，在“第三支箭”射出24小时后，福星股份、世茂股份、大名城、新湖中宝等房企纷纷公告拟非公开发行股份进行融资。
很多人可能看不懂是啥意思，铁锤翻译一下：就是证监会发布公告允许房企以股权的方式融资后，很多开发商开始着手准备，能上市的准备上市，能定增的定增。
总而言之一句话，以前堵死的开发商的融资渠道，现在统统启用，开发商抓住这波机会，就可以翻身。当然最需要一提的是，在23日正式宣布落地的“16条”中有一条大概是这么说的：银行等金融机构不能歧视开发商，要国企、民企一视同仁。
这还不是重点，重点是文件中明确表示“尽责给开发商发放贷款的业务人员，后期如果开发商还不上钱，可以予以免责”。



大家还记得“三道红线”吗？在铁锤看来，这次的“16条”无疑就是对“三道红线”的自我否定。当然，会出现这样的情况，我们也不应该感到意外，毕竟在房地产调控这件事上，“朝令夕改”、“前后表态矛盾”早就稀松平常了。像很多地方，明明前一天刚出台了新政，后一天就可以叫停。而很多被叫停的措施，过段时间可能又启用了。
这也是为什么铁锤总说，我国的房地产其实是名副其实的“政策市”——政策干预太狠。犹如一双无形的大手，无时无刻不在掌控市场的走向。
有人说，国家亲自下场救市，“三箭齐发”后，市场上的流动性很充足，开发商现在也不愁借不到钱了。对此我是赞同的，说实话，和一年前相比，现在的开发商钱已经多到花不完了，尤其是很多国企央企头部民企，经过“三支箭”组合拳相救之后，未来半年，融资的成本会越来越低，融资的额度肯定比今年高出一个量级。
开发商有钱了，是否意味着买房人不用再担心开发商没钱交房？
理论上来说，确实如此。尤其是“保交楼”、“稳民生”的总基调之下，铁锤认为，接下来开发商会全力以赴复工盖房，争取早日完工，给买房人一个圆满的交付。事实上，回过头来看，“三支箭”虽然都是在救开发商，但本质上还是在救项目——禁用的融资渠道开放，募集资金用途第一项很明确写到，与“保交楼、保民生”相关地产项目。
平心而论，这三支箭射出后，对于已经买房还没交房的人来说，确实多了一份保障，但前提是买的是“优质房企”建设的楼盘。



理论上如此，那么现实中会不会出现纰漏呢？铁锤其实也是心存疑虑。
一方面，以开发商的德性，连买房人的首付款都敢挪用，重新开放融资借来的钱更加不会心疼。而且在等待了一年半后，开发商就等来了国家的大手笔救市，这其实很好地诠释了“会哭的孩子有奶吃”的道理；
另一方面，买房人从来都是弱势群体，尤其是在面对实力不是一个量级的开发商时，很多时候只能吃哑巴亏。所以铁锤觉得，在融资渠道开放的同时，未来国家监管部门要同步做好两件事：一是一步一动监视房企融资的使用情况；二是针对开发商“保交楼”做好具体进展计划。简单来说就是，国家要制定一套完整的商品房交付体系，来约束房企的施工进程。殊不知现实中有太多“表演式复工”、“磨洋工式复工”，开发商早就深谙此道了。



有人说，经历这一轮密集急救后，房地产的“冬天”总算熬过去了，接下来将是期盼已久的“春天”。更有甚者高喊“明年楼市会升温”，理由很简单：一方面，今年土地没卖多少，而且很多是地方城投为了暖场拿的，所以明年新房供应会大幅减少，这对市场构成利好；另一方面，降准、开放融资渠道、注入流动性，其结果是市场上的钱越来越充裕。按照历史规律，热钱最终还会流进房地产，这会支撑楼市快速复苏。
事实真的如此吗？铁锤还是那句话：救房企，不是救房价，更不是推动房价重新上涨。我在此前的文章中已经说得很明确了：第一，谈新房供应减少，不谈库存积压，这就是在耍流氓。实际上，今年很多城市的新房供应都在增加，根本不存在明年新房“供不应求催升房价”的情况。
第二，其从国家这三次出手救市来看，不难发现，国家在救房企这件事上，各重要部门已经形成了一个共识：房地产行业未来的容量肯定是越来越小，集中度越来越高。简单来说就是，只需要保住头部房企，绝大多数小规模，甚至是中等规模的开发商都要被淘汰出局。理由是，射出的“三支箭”虽然都是为了帮助开发商融资借贷，但细究起来会发现，对开发商的条条框框限制很严，也就是说到头来，其实只有少数开发商能真正获得实惠，饱餐一顿活下来。
至于那些债务爆雷已久，销售下滑严重，回天乏术的房企，未来的结局要么破产清算，要么被巨头房企吃掉。铁锤更倾向于认为是第一种结局，因为从我掌握的信息来看，其实头部房企宁愿在公开市场拿地，也不愿意接债务纠缠不清的房企的烂摊子。
一言概之，房企的悲欢并不相通。



第三，必须承认，目前救市的举措，其实并不涉及需求端，统统都是供应端。所以那些说房价会涨、成交量会暴增的人，其实是在自欺欺人。
铁锤已经重复很多次了：当下房地产最大的问题不是开发商缺资金，也不是行业杠杆率太高，更不是融资渠道不畅通，而是市场缺乏信心和预期。说白了就是，现在的老百姓兜里没钱，且也没兴趣买房。尤其是二三线城市的年轻人，不仅不热衷于买房，反而开始厌恶房产。这两年很多省会城市、国家中心城市年轻人租房居住率攀升就是最好的体现。
所以，修复市场信心，稳定就业，把大家的工资搞上去，才是解决问题的关键。钱包鼓起来，信心才能回来。