一个月595套，一天388套，福州楼市啥意思？

sanasnoz

今天来聊聊福州楼市网签情况，在上个月救市的三支箭发布后，福州上个月新盘网签创下了5年新低，但是在12月，福州的网签却迎来个别日期的暴量，可以说有颇有意思。
网签情况

11月：福州新盘网签595套，4年里面首次跌破千套，对比2018年的限签，这个月创下了5年的新低。



分析：对于这次历史新低，除了自身楼市低迷外，外因也不少，本月福州受困疫情，大半个月基本都没有开业，同时本月新盘领证，除了月底建发朗云首开领证，整个楼市新盘推量进入冰点。
供应端的下滑，加上疫情封控，以及目前楼市低迷，可谓三支箭，让福州破了网签记录。
当然除了这三支箭外，福州新盘网签还有一个因素就是安商房。
今年每个月，安商房都能提供900-1300套的网签数据，比如10月的象屿国贸星璟原，当月就网签了安商房747套。
不过这个月，福州的安商房网签也进入冰点，个人统计，本月安商房网签合计114套，对比均值1100套，本月仅仅均值的零头。


网签排行榜

本月新盘由于没有特别的供应，整体的网签依然是以存量盘为主，其中马尾的名城银河湾，依靠优惠+分销，本月拿下网签销冠，68套。



随后的楼盘分布，与今年没有的网签没有太大差异，主要被晋安和仓山分割。
对于晋安区，五四北依靠金地五四领峯和熙悦府，可谓整年领跑，两个定位刚需户型的外围盘，虽然争议不少，但是去化数据都不算差。
随后就是10月下旬，首开领证的保利锦上，月网签27套，截止目前备案168套，网签44套，去化率26%。
在不考虑是否存在网签延迟的情况下，这个数据低于预期，二环内的纯商刚改盘，这几个条件看上去都蛮亮眼，不过结果却很一般。
随后就是东区的一系列在售新盘，其中保利云上，网签20套，基本可以确定这个板块门槛最低的项目，应该是今年去化最好的项目。
当然这个板块销冠，半年时间，193套，也只能说是矮子里拔高个。
剩余的在售新盘：君兰和鸣-14套、和樾风华-13套、桂语映月-9套、叁号院-7套、龙湖观宸-4套、君樾府-3套。
这些项目，构建了目前东区的滞销场景，近期天琴湖、揽湖郡，两个项目准备供应，合计1241套。
旧盘难卖，新盘待上。
对于仓山区，虽然板块很多，不过今年开盘分化比较严重，前两年开盘扎堆的老仓山以南，南二环、三江口、帝封江等，今年除了国贸星璟原等个别楼盘外，并没有新的供应。
相反今年主要供应的新盘来自仓山以北，奥体+金山，从网签数据来看，金山的建发玺云、万科城市之光，持续领跑，两个项目领证以来，争议不少，不过从去化来说，比争议来的好一些。
建发玺云，8月底首开上市，3个月时间，网签215套，目前去化率40%。
在金山做高容积率+改善盘定位，能做到这样的数据，已经算不错，毕竟隔壁的大东海天樾，开盘一年，也只网签了2套。



万科城市之光，3月首开上市，9个月时间，网签598套，目前去化率62%。
在三环边的TOD大盘，基本锁定今年市区销冠，虽然是销冠，但是项目体量并不小，商品房合计2268套，按今年销冠的去化速率，要做到清盘还需要2年半。
按这个速率推算，销冠会卖成现房，当然销冠是否是褒义词，可能以前是，但在上周中骏世界城，8折刷屏后，可能销冠也是耐人寻味。



除了这两个项目外，剩余项目以存量盘为主，江山云出依靠优惠+分销，本月28套，星璟原以16套，拿下城南的销冠，这个数据可以反应出，城南到底有多难。
前两年扎堆供应，目前库存偏大，去化还非常低迷，可能这也是为何今年没有新盘供应的另外一个原因，不是不想上，是不敢上。
12月爆量

对于11月的网签数据，虽然数据是脚斩，不过实际对比完，商品房对比上个月也只能是腰斩。
如果再加上疫情等影响，可以说福州11月的楼市，并不像数据体现的那样差。
当然11月已过，12月伴随中骏在周末的刷屏，算是今年楼市的一把火，不管进展如何，至少让楼市有了一定的流量。
后续可以关注项目的去化情况，项目虽然个别楼层做出大力度折扣，不过中间楼层，折扣完也在2.7W左右，对比去年的3.3W+车位，确实降价不少。
不过在目前房企负面的背景下，2.7W如果真的在周末做到热销。
对于板块可能也不算坏事，最少说明一点：三叉街新盘的价值，高于2.7W。
目前中骏的大力度折扣，也给年底增添了一个新的看点，后续是否还有其他楼盘开启大力度折扣。



不过在等待折扣前，福州网签突然爆量。
12月3日，仓山区新盘网签359套，截止目前4天时间，12月网签已经547套，对比11月整月595套，本月不出意外，网签会大幅度上涨。
此时结合楼市三支箭，疫情的逐步调整放松，购房者是否开始蠢蠢欲动？
对此就是仔细看看网签的异动来源。
世茂帝封江，12月，4天时间，商品房网签408套，车位网签959个，商业网签24套。



这个2020年底开盘的项目，2年时间，经历也颇为曲折。
在房企躺平，板块开发只进行一半，周边供应压制的背景下，12月项目剩余的房源车位，集中网签。
目前项目备案的5个地块，商品房1192套，也只剩下32套未网签。
出现这样的集中网签，在目前的楼市，除了安商房外，还没有哪个商品房能够做到。
至于原因为何，在寻找答案前，再看看另外一个项目。
近期除了世茂帝封江外，位于南三环的首开国仕府，同样出现网签异动。



11月29日-12月2日，项目商品房网签192套，车位网签1008个。
这个2019年开盘，高峰期破2.8W，福州这几年典型的滞销盘，终于在这四天接近“清盘”。
这两个同处于南三环的项目，在近期同样的集中网签，可以说是即中骏打折后，楼市有一个走向。
两个项目虽然都集中网签，但是却有差异。
首先是网签状态，帝封江的网签状态是已签，国仕府是已登记。
正常新盘网签流程：未网签 -> 已签 -> 已登记。
一般已签的状态，常见于一些开发商更名等操作。



其次是官方统计数据上，福州不动产会发布每日的五区的网签合计，对于国仕府集中网签的4天，仓山区官方数据，并没有将其纳入计算，而对于帝封江的集中网签，官方是有纳入的。
从这两个差异可以说明两个楼盘的集中网签，情况应该有所不同。
以下是猜测部分（不做参考）：群友发布的消息是国仕府开发商把剩余房源都给了银行，类似信用授权的变向抵押。
当然实际情况也未知，大体猜想，如果国仕府是抵押银行，没有纳入网签统计的话。
世茂的网签可能就类似龙庭路95号，抵押了工程方等第三方，变向锁定房源，当然这样的情况，后续最容易从已签状态变成限制状态，就是所谓的产权变黄。
可能这就是保交楼背景下，那些国央企和躺平民企的差异。
可能也是近期中骏大力度优惠的一个诱因，钱。
后续其他房企，是打折回笼资金拒绝躺平，还是抵押房源躺平，可以继续观察。
12月，如果这些房企持续上演，依靠着这些特定的操作，不排除会营造出福州楼市热销的假象。
届时对于购房者而言，年关将近，更要好好评估楼市行情。