奇怪！近“两千人摇”，开盘当天没卖完，有何看点？

前程无忧

上周开盘销售情况怎么样？
根据多渠道整理统计，上周6盘当天整体去化率55%！
从6盘当天开盘去化情况看，其中南飞鸿十年城4层洋房去化表现最好，为91%；港务区华润港悦城首开，高性价比吸引“1921人摇”，去化为82%！
除了个别盘，总体楼盘当天去化率都出现了销量上涨势头！
这反映出什么样的市场态势呢？



从上周的去化情况来看，有3个特点比较明显：
1、从数据对比看，摇号开盘“秒清”、“100%去化”特征淡出市场，销售周期拉长、阶段性的可选房源增多、开盘后剩下大面积户型无人选购，是一个非常明显的特征。
2、均价在18000-28000元/㎡之间的楼盘房源入市增量明显。
3、价格基数相对高一些的房源成交占比上升；而一些楼盘成交量的优秀则与楼盘首开的“明折”，也不无关系。
整体来看这6盘中，在开盘期当天去化率最低在30%左右，最高的去化率在91%，因为项目区域、产品及价格等差异较大，开盘去化率也悬殊较大。



其中比较值得关注的是：
华润港悦城，项目价格优势非常明显，首开成交99折优惠，吸引了“1921人摇”，虽然开盘当天去化82%，但据了解，剩余多为大面积洋房产品。
大明宫金茂府，作为二环内金茂首个项目，目前周边教育、商业等各项配套都已成熟。
不得不说的是，项目毛坯总价区间在350-550万元，而且需要捆绑精装包销售，总得来说，置业门槛还是比较高的。
南飞鸿十年城，时隔3年加推区域稀缺的4层洋房产品，还是“准现房”，总价门槛较低，所以此次去化成绩单比较“亮眼”。
招商华宇长安玺，前期均摇号开盘，本次推售楼栋南侧临路，楼位相对前期推售的一般，再加上推货频次快，所以去化较前期稍差。
绿城全运村，此次推售的属于新组团首推，但价格较前期上涨2000+元/㎡左右，且九成房源面积200㎡及以上，去化不及前期，但整体来说，表现尚可。



具体开盘当天去化信息如下：
1、南飞鸿十年城（去化91%）
位于西安市高新区西三环以东、经十四路以西、彩虹路以北，本次开盘销售15#、16#楼，共32套房源，毛坯均价约22873.41元/㎡。
约139.73-144.29㎡四室两厅两卫户型24套；约137.37-137.4㎡三室两厅两卫户型8套。
2、华润港悦城（去化82%）



位于西安国际港务区港兴三路以南、融合路以西，本次开盘销售楼幢1#、6#、32#楼，共159套房源，均价14217.7元/㎡。
约162㎡四室两厅三卫户型40套；约133.13-139.57㎡四室两厅两卫型24套；
约91.05-96.41㎡三室两厅一卫户型32套；约109.09-115.54㎡三室两厅两卫户型31套；约108.19-115.11㎡三室两厅两卫户型32套。
3、招商华宇长安玺（去化62%）



位于西安航天基地航腾路以南，航新路以东，航飞路以北，本次开盘销售2#楼，共21套房源，精装均价约28214.29元/㎡。
约198.02-198.56㎡4室2厅1厨4卫6套；约210.18-210.9㎡4室2厅1厨4卫6套
约249.02-249.38㎡5室2厅1厨3卫3套；约251.33-256.75㎡3室3厅1厨4卫6套。
4、绿城全运村（去化53%）



位于西安国际港务区杏渭路以西、新北路以南，本次开盘销售楼幢3#、8#、11#、17#楼，共170套房源，均价18168.08元/㎡。
约165.13㎡-165.23㎡三室两厅两卫户型8套；约192.86㎡-195.45㎡四室两厅三卫户型118套；
约199.56㎡三室两厅两卫户型4套；约225.52㎡-225.57㎡四室两厅三卫户型40套。
5、紫薇云上（去化31%）



位于西安高新区规划十六路以南，规划六路以东，纬三十二路以北，经二十路以西，本次开盘销售3#、4#楼，共87套房源（不含样板间1套），精装均价28241.64元/㎡。
约246.1㎡三室两厅四卫户型42套；约274.5㎡四室两厅三卫户型45套。
6、大明宫金茂府（去化12%）



位于曲江大明宫遗址保护区范围内，北二环以南、玄武路以北、太和路以西，本次开盘销售楼0#、11#楼，共78套房源（不含样板间），毛坯均价25425.79元/㎡。
约184.40㎡—184.60㎡3室2厅2卫户型4套；约190.43㎡—190.71㎡3室2厅2卫户型4套；
约210.26㎡4室2厅3卫户型36套；约210.39㎡4室2厅3卫户型34套。



需要注意的是，上周开盘去化情况，仅仅是以上周数据来分析，不足以说明市场全面问题！
当前市场的特征是：总体平稳、温中有热、买方市场、销售周期进一步拉长！
其一、所推房源去化不足一半，反映出购买方对于未来房价判断的不确定性，在不同板块、不同楼盘的观望情绪有不同程度的变化。
其二、有的项目在意向登记环节人气较旺，开盘去化率却强差人意，这除了与产品、价格有关外，与市场气候也密切相关。
其三、对于房价拉升过快的楼盘，面临的市场抗性也同步上升，市场的认同度将降低，正逐步从“热销”状态回归平淡。
除非性价比高的优质顺市盘，需要碰运气、看手气之外，其它基本需要平常心：慢慢卖、慢慢选！
透过表象看本质，“横盘期”的楼市，各种“热闹”，看看可以，别当真，买房还得沉下身多看看，无论是自住还是投资。