「同策观察」防疫政策放宽后，明年上海楼市却可能更糟

sanasnoz · 发表于 2022-12-8 16:27:02

上海连续两日优化调整防疫政策，不止乘坐公共交通、进入一般公共场所不再查验核酸检测阴性证明，7天不作核酸也不用担心被赋黄码。防疫政策正向着大众希望的方向调整，未来更加放宽的政策仍值得期待，然而我们对政策环境变化后，上海楼市的担忧却与日俱增。

1.

市场来访活跃度将降低
2020年至今，新冠病毒的致病力持续降低，多地疫情均已证明感染后重症比例很低。但没谁能保证自己感染后是无症状，更无法保证同居的老人小孩也是无症状，而上海新房的主力客户正是这么上有老下有小的一代人。
即便在“70/90政策”（源于2006年5月，住建部出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型，必须占整个项目的70%以上。）的限制下，90-120平的新房产品依然是绝对的成交主力，对应的客群主要是30-40岁的首改群体。根据上海卫健委统计的女性平均生育年龄30.73岁推算，上海新房客群的家庭正处于子女年幼、父母将老的阶段，他们均是病毒的重点防护群体。

随着政策的逐步放开，未来接触潜在感染者的几率增加，或早或晚，病毒会找到每一个人，但并非所有人都想成为感染的先行者。短期看，为规避新冠病毒而减少社会活动的情况极有可能出现。中期来看，感染病毒后，必要的居家隔离政策依然会执行，大范围的感染必然会冲击线下活动，毕竟，总不能要求人家阳了还来看房子吧。

2.

上海新房交易的底层运行不畅
上海是典型的置换型市场，新房的高门槛已经对多数普通家庭关上首置的大门，从无房产的状态直接跨步购买新房难度极大。2022年1-11月，上海新房的套均总价达715.3万元，按照首付35%计算，月供23796元，已经是城镇人均可支配收入的3.46倍，如果要达到流水覆盖月供两倍的标准，更是需要7人合力。

首置客群通常购买90平以下的刚需户型，套均总价也达到390.3万元，按照首付35%计算，月供也需要13081元。根据上海市统计局公布的数据进行推算，仅收入在前20%的高收入群体，人均可支配收入达到15万/年的家庭，夫妻两人在一起达到购买90平以下刚需新房的月流水门槛。然而上海的外来人口中已经有15%有房了，能一步跨入新房的首置刚需还能剩多少？

而对有房产的改善群体而言，上海市普通住宅标准多年未调整，新房鲜有普通住宅。按照二套房首付70%计算，90至120平新房月供的平均门槛仅8840元，接近人均可支配收入。然而，从去年三价就低开始，上海二手房持续处于低位，虽然在一二手倒挂、以及二手房交易费用影响下，优质地段的新房更有价格优势，但置换链条长期运转不畅终会传导到新房市场，如果未来仍无起色，2023年上海新房市场将大概率回落。

3.

部分板块同质化竞争激烈
2021至2022年上海集中供地，商品住宅供应量相比往年大幅增长，未来在局部板块，商品房供应扎堆，项目间的竞争格外激烈。以嘉定马陆板块为例，近期在售及2023年预计上市的5个项目合计规划6026套新房，售价在4.8-5万元/平米之间，均供应103-104平米的三房、以及132-143平米四房，户型相似度很高，产品同质化竞争的形势格外严峻。据媒体消息，上周马陆刚结束认购的某项目当日去化率仅30%，客群完全被更靠近地铁的另一项目卷走。

此外，以临港新城为例，2021至2022年合计供应建面669万平米的土地，扣去近年来已成交面积，未来仍有约485万方、合计约4.85万套住宅等待销售。市场竞争的严峻形势同样将在中心城区出现，以杨浦区为例，初步统计包括上海城投、杨浦城投、保利、金隅等房企储备的住宅地块，至少将提供5000套千万级别的新房，大部分将在未来2年内开盘。而如此大量的市中心项目，在二手房置换链条尚不通畅的背景下，无疑将考验市场高端居住需求的底线。

4.

近期筹资购房的客户持续减少
在购房流程中，通常需要购房者持续归拢资金，同步经历看房、磋商等一些列活动之后，最终发生资金的转移、完成交易，在这个过程中，资金通常以活期存款的形式存在，以便于随时支付交易。据此，我们使用上海住户活期存款同比增速作为领先性的市场预警指标，预判未来市场形势。从图示可以看出，上海住户活期存款同比增速与上海住宅（新房+二手房）交易套数存在明显相关以及领先关系。

进一步建模分析，上海住户活期存款同比增速领先于住宅（新房+二手房）销售3-4个月，且两者存在稳定的关系，当住宅销售套数偏离存款同比增速时，会被调整修正、并回归到两者均衡的关系上来。
结合实际来看，从产生买房想法开始、筹集资金到最终成交的周期一般也是在3-4个月左右，如果筹集资金后长时间不购房也会选择3个月及以上的理财产品，避免浪费利息。然而，2022年6月起，上海住户活期存款同比增速持续回落，至10月仍未出现明显反弹，这意味着向后推3-4个月，从9月起至明年1季度，上海住宅（新房+二手房）交易套数也将进入下行通道，市场热度回落的趋势已经确立。

5.

近期市场已出现明显回落信号
自从上海施行新房积分制后，项目的积分高低成为衡量热度的重要指标。然而，10月底时，上海热点板块徐泾某项目二期开盘入围分数还需75.85分，至11月份50多分的客户已成为该区域楼盘争抢的对象。同样，以闵行区梅陇春申某项目为例，先后两批入围分数分别为66、76分，至7批次再次上市，积分明显降低。在更外围区域，同策研究院监测的五大新城访客指数也在近期出现明显回落，需要谨防后期外围城区成交下滑的风险。