继续探底！楼市，没有回头

sanasnoz

作者：子非鱼

11月份以来房地产迎来的一连串利好，以及最近各城市对疫情防控不断优化放松的措施，让很多人对楼市未来的走向，产生了迷惑。
最大的疑惑在于，房价会不会又重新上涨？这一波调整是不是结束了？现在是不是该买房了？
这些问题归结起来其实就是一个问题，楼市是不是要转向了？
本号的观点是，没有那么简单。
01 | 收入仍在底部，没有转向基础

首先我们要明白，11月份以来各种支持房企融资的文件以及12月份大城市纷纷优化放松防疫措施的大背景，或者是目的，是经济和就业已经到了不得不复苏的急迫时刻。
整个前三季度都在遭受疫情影响，在疫情影响之下，全国一季度GDP增速为4.8%，二季度增速为0.4%，三季度增速为3.9%，整个前三季度，同比增长3%，距离年初定下的5.5%左右的目标，有相当距离。
从各省市情况来看，31个省市自治区中，前三季度GDP增速，有三个负增长，两个在1%以下，两个在2%以下，六个在3%以下，八个在3%以下。



数据：各省市自治区统计局
经济增速是就业的支撑，在经济增长受阻的背景下，我们的失业率维持在高位。
原本指望在四季度加速发展，谁承想“时来天地皆同力，运去英雄不自由”，四季度又遭遇了新一轮疫情冲击。
所以才有了11月份以来对房地产、对工业、对实体经济接连不断发布政策利好文件。

尤其是房地产，三箭齐发，特别是最后一支箭，也即打开了关闭七年的A股面向房地产的融资大门。

说了这么多，只是想告诉你一个事实，之所以最近一系列利好扎堆出现，是因为经济、收入在低谷，失业率在高位。

后半句才是重点。本号一直说过，楼市复苏的基石，是民众收入复苏。

在新一轮疫情冲击下，财新网最新发布的报道预测，11月中国经济复苏受到更大扰动，生产、投资增速放缓，消费、出口降幅或将扩大。

如此，你还觉得楼市短期内会转向吗？

02 | 房企有钱了，不是你有钱了

房企融资大放松，国有六大行与多家股份制银行纷纷与头部房企签署授信额度合同，股市融资大门再度打开。

这些利好都是部分房企的利好，不是民众的利好。说简单点，是部分房企有钱了，不是民众有钱了。

更为重要的是，房企虽然迎来了融资大放松，但也只是比过去好过一些而已。

经济学家高善文对此作了一个形象比喻：

很多房企之前或是在ICU里，或是在去ICU的路上，有一些进了火葬场；近期的政策是让没有进入ICU的尽量提前救治、不要进ICU，进了ICU的尽量不要去火葬场，下一步的目标是把多数房企能从ICU里救出来、送到普通病房里。你指望它在普通病房里马上就能活蹦乱跳地参与火热的建设，可能是想多了，这需要时间，何况现在还在ICU里或在去ICU路上的是不是已经转入普通病房，恐怕还要再看。

官方放松房企融资，最终目的是希望稳住房地产经济，稳住就业。毕竟房地产依旧是经济的南天一柱，毕竟全国吃房地产饭碗的人有一大波。
但所有的这些利好，都是理论上的，要想成为实际利好，必须在消费终端形成闭环，才能实现。
也即得有人买房，才能形成实质利好。
房地产市场要想改变，必须寄希望于消费端起来。对于房企来说，所用的融资，表面上是利好，本质上则是继续增加债务，如果消费端起不来，房子卖不动，当下的利好，将会演变成未来更大的债务。
消费端起势，需要收入复苏，收入复苏得依赖经济增长复苏。只有经济稳步增长，才能提供更多的就业岗位，收入才能增长。
但就目前的形势来看，无论从国内还是国外的宏观环境来看，都看不多迹象。
国内方面：
新一轮疫情冲击下，经济增长压力进一步扩大。
当然，好的方面在于，和过往不断封控静默不同，这一轮疫情之下，以广州为代表的大多数中心城市以及不少三四线城市，纷纷优化放松了防控措施，相比于过去，疫情的影响小了很多，但也只是小了很多，影响仍在。
国外方面：
美国最近释放出了放缓加息的信号。美联储加息放缓的大背景，是美国经济增长压力加大。
根据美国全国商业经济协会（NABE）周一发布的一项调查，大多数商业经济学家认为，美国经济将继续放缓，并在明年进入衰退。
俄乌战争给欧洲经济带来了非常大的压力。
国际金融协会表示，随着各国央行大举加息以应对通胀，2023年将是非常糟糕的一年，全球经济增长表现可能会跟2009年一样疲弱，欧元区经济可能萎缩2％，因为俄乌冲突可能持续到2024年。
中国是全球化中的重要成员，经济复苏进度和全球经济紧密相关。当外部经济疲软时，需求会减弱，这无疑会加大我们的复苏压力。
所以任正非才会说，全世界的经济在未来3到5年内都不可能转好，未来十年是一个非常痛苦的历史时期，全球经济将会持续衰退。
所以，不要以为利好政策来了，防疫措施在放松，房地产就会立刻像打了鸡血一样，精神抖擞。
克而瑞公布的11月份房产成交数据，也在佐证这一点。
克而瑞研究中心统计数据显示，刚刚过去的11月，房地产市场继续探底，重点30城成交面积环比下降14%，创下半年单月新低，同比跌幅扩大至30%。
11月百强房企销售规模环比继续下降0.3%。前11个月50强房企中，只有越秀、万达两家房企销售正增长，其余都在沉沦中。
03 | 分化是大趋势

从股市11月份以来的表现看，最近不断放松的防疫措施给了市场很大的信心和憧憬。

但憧憬和信心复苏，不等于收入复苏，更不等于万事大吉。防疫优化之后，后面的适应是更大的挑战。

整个市场的情绪，可能会在接下来一段时间内见底，但市场底还得看经济的走势。

有人将最近一连串利好对楼市的影响，编成了一首打油诗：

融资只是杯水车薪，回款才是救命稻草；信心只是提神妙药，经济才是定海神针。

即便后续经济与收入复苏，还有两个仍无法忽视的因素：

第一，心理变化。

经历了疫情三年，见证过很多人一辈子都可能看不到的事情，大概大家的心理都有些许变化。

就像经历了泡沫破灭一代的日本年轻人，集体选择低欲望一样，我们在经历了三年疫情之后，大概也会努力享受每一天，功名皆是尘土，唯有当下才是真实。

第二，人口变化。

按照联合国的预测，我们的人口在今年年中已经转向了。联合国不久前发布的《世界人口展望2022》预测：

中国2022年中期人口将比2021年中期减少6000人，从而正式进入负增长区间。

这意味着，我们的人口红利已经终结。

在人口红利终结的背景下，大多数本来就已经人口减少的三四线城市，人口会进一步减少。而原本还有人口竞争力的中心城市，增量也会降速换挡。

在这种背景下，房价会如何变化。

日本的经验可以作为参考。

日本人口已经负增长十多年了，日本除了东京都市圈、名古屋都市圈和大阪都市圈的核心地带房价比较稳定外，其余地区都提不起来。
我们的城市也会如此。
也即，大部分人口流失且没啥特色产业的城市，房价会逐渐鹤岗化。
至于中心城市，人口红利还会延续，毕竟人口还是会往汇集了各种优质资源的中心城市流入，但规模也会换挡降速。房价在这一波调整到位之后，会筑底横盘，之后缓慢增长。