北京楼市：2023买房要小心

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Q:提问:京总好！我有两处房子，一是海淀区小西天志强北园97年的央产房96平米，大概能卖950万左右；另外在通州区合生滨江帝景二期2015年的99平米闲置房，大概能卖550左右。我目前退休返聘，女儿在国贸上班，想卖一套房子，再买一套改善住房，方便女儿去国贸上班。




前段时间抢了个十八里店的金隅昆泰云筑期房中楼王150平米的号，户型很满意。后看了您的文章，有了一些新的认识，对买新盘有些犹豫。我去朝青、望京、新北苑等地看了看，觉得都不错。我卖掉一套房子，再加上贷款，总的预算1250，想买一套增值和改善的楼盘。我的问题是：我应该买掉通州的房子还是小西天志强北园的房子？能否推荐一下增值保值的楼盘，谢谢！




A:回答:您好,感谢信任!1、两套房子建议考虑出掉合生滨江帝景;这个问题应该是市中心的老社区和通州新城次新盘应该留哪个?我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州有过全区域详细分析,建议全文阅读,首先通州的定位是世界金融中心,有投入受重视,建设快,但不管如何现在还是一座空城,建城很容易,有规划有资金受重视即可,但人口是个问题,人口致富程度也是问题;




只有提供大量高薪就业岗位才能持续吸收到高质量人口,如果没有高薪高位人口多了可能属于通勤睡城了,其次合生滨江帝景在玉桥商圈,玉桥商圈不是通州的新城规划;再者说市中心的老旧小区未来价值如何,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对三环内不同地段的老旧小区有过详细分析,这类房子本身不值钱，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得到善终;能量比较低的城市想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;这两个区域志强的价值大于玉桥;




2、1250应该可选望京和朝青,北苑在距离上也不如望京和朝青到国贸方便,可以关注下华纺易城、润风水尚、银谷美泉、天鹅湾南区、慧谷阳光、首开知语城;选筹上望京如果2居室可以淘到品质盘的次新,三居室楼盘略旧,朝青这个价位选到的盘全是品质次新,如果比较倾向三居可优先朝青,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利!




Q:提问:京总好！最近跟爱人想换房子，在通州次渠万科城市之光有一套自住两居，满五唯一，首套一贷。资金200左右，房子出的话合计能凑个460-500的首付吧。我跟爱人都在亦庄上班，没有户口，只有工作居住证，现在在排积分落户，职住加分还比较重要。




孩子今年2岁了，房子对口的次渠这边教育前景不明朗，感觉4年后无论学籍归亦庄还是通州，中学改善都不太大。另外爱人在it行业，亦庄基本只有京东对口，感觉没有北面机会多，前景好。综合考虑，1.想置换到海淀区，未来孩子上学+换工作基本都顾及到了，但积分落户职住加分就会受影响，想的解决方案是攒几年钱，在非城六区再买一套，不知道是否可行？京总能帮忙推荐下小区么，我会有点倾向清河那片。




2.置换到昌平回龙观地区，优点是不影响积分落户，换工作也兼顾了。缺点是未来孩子上学问题。回龙观地区有161中学，昌平第二中学(南校区）跟首师大附育新（回龙观）能综合房子的价值+学校推荐一下小区么，感谢！ps去看过金域华府，小区管理的还挺好的，不确定两居这些首付够不够。两居基本都630+了




A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中已经对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读;次渠大概率不会安排特别出色的教育资源，可以对比下通州，通州有市政，但学区并不是特别的突出，亦庄为什么连续注入优质教育资源，因为有高新产业，这是国家在主导的，而通州定位虽高，但还是一座空城，即便是安排优质资源也是以后的事，次渠是一样的道理，虽然靠近亦庄，但并没有享受到亦庄带来的红利，涨幅上和亦庄两个核心板块有很大的差距，亦庄去年两个区涨幅最高的盘达到了40%，次渠很弱，基本可以定为横盘的状态，其次亦庄的发展框架是东南外扩，次渠虽然比较新，有一堆的品质盘，但亦庄大腿抱不住，通州又太远，位置很尬，把次渠的盘出掉正确。




2、关于置换远筹上，从投资属性清河和回龙观都可，从次渠换到这两个区域任何一个区只要楼盘别太差都不会亏，方向上是正确的，清河是海淀学籍，但选的盘可能没有回龙观优质，也能跟上大盘，回龙观选的盘是板块第一梯队，金域华府是回龙观常年的领涨盘，而回龙观是北京交易量常年稳居前三的区，并且能够兼顾到积分落户，清河和回龙观都有上地西二旗产业辐射，整体房价上涨跟稳健，也比较牢靠，清河可以关注下莱圳家园;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;




​3、你们需要考虑的是让孩子在海淀上学还是昌平，还有积分落户的问题，如果先买昌平赞几年钱再买积分房，期间好位置的在涨价，工资很难跟上房价上涨速度，差位置的不涨未来也没有投资价值，如果单纯为了积分落户买一套没有前景的房子成本有点高，建议可以了解下海淀的教育氛围，比较拼，如果双方的工作强度都比较大家长和孩子都会很累，这个问题需要你们自己做综合考虑，贷款首付不够可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;祝一切顺利!




Q:提问:京总好。佩服您对北京楼市的深刻理解。问个西城学区选筹的问题：家庭两人年收100w，有自由存款850w，可全额用于买房。目前居住朝阳爱这城（2套房），其中一套自己名下有贷款（3居）。另一套在父母名下（2居）。




因孩子2023年上学，准备在西城买入学区房（孩子户籍随父一直在金融街的单位集体户，单位有一定概率可以帮忙上学，但不保准），故想在西城买房以做保底（可不自住，考虑带着老人，届时过来可以租房）。目前考虑在西单小学或奋斗小学附近，当然，如确定买房能上学，育民等西城其他好的小学的房子也可以。请京总指点如何选筹？需不需要把朝阳房子出手一套，在西城买更合适的房？感谢。




A:回答:您好;感谢信任!1、爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,今年春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属于中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群,品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城价格8万左右,08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;




从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;+现有的资金可以选一个不错的盘;北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;2、单位有一定的概率可以解决入学名额,加上您们租房住的因素,如果您们想保险一点就是以最低总价买一个学区房;小户型的流通性比较有优势;




3、整个西城的品质楼盘是有投资价值的;西城是目前北京所有行政区比较好的一个区，大部分居民全是国企，央企的退休人员。医疗资源、教育资源也都是顶尖的，因为不了解您的具体资金情况,没法向您们推荐楼盘;有问题再沟通,祝一切顺利!




Q:提问:京总您好，有了二娃想把老北苑的西南向二居升级为南向或者南北通透的三居，因为熟悉这边的环境，就想在附近换，哪个小区性价比高，给些意见呗？




A:回答:您好,北苑的望春园、茉莉园,这两个盘性价比和流通性都不错,居住体验也可,品质更高一级的可以关注下华贸城、世华泊郡;这两个比前两个盘的居住体验更好,更有长持的价值,在往上一个等级是福熙大道、润泽悦溪、润泽公馆、亚奥金茂悦、花语城;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;




如果对居住环境要求不是特别高,可以优先考虑第二梯队,也就是华茂城和世华泊郡;新北苑前期还是存在一定炒作现象的,目前高端盘存在一定的溢价;新北苑属于纯居住板块整体城市面貌比较新,主要的价值是填补这个区域中产对高品质居住的需求，其购买力还是依托外区的产业，像望京、中关村朝阳园、来广营，也正是因为这些因素新北苑前期涨势过于快,导致目前是存在溢价;所有前期完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,




​只有这样,这个区域才能有所突破;被一次次的购买力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;保守一点第二梯队比较稳健,激进一点如果长持的话第一梯队也可;祝一切顺利!




Q:提问:京总您好，看了您星球的文章我深受启发。想和您聊聊选房的事。个人情况：1. 本人小镇做题家，33岁，京户，家庭年收入100。老大两岁多，明年上幼儿园。即将迎来二胎2. 19年年底在石佛营东里买了一套顶层的两居室。现在眼看着二胎马上出生了，顶层爬起来确实不太方便。




3. 目前如果房子卖掉，加上父母把老家两套空置房卖掉，大概能有个300多万吧，杂七杂八的再凑凑，估计能看550左右的房子。4. 国家目前出免个税政策，对我这种满二的房子是个利好。需求如下：1. 因为有两个孩子，就想着给孩子搞个差不多的学校，石佛营这边的学校实在是太烂了；




2. 本人从事互联网行业，换工作的地点基本上都在中关村、望京、西二旗等地方。3. 学区房的价格太高，我这个钱只能搞个一居室，然后只能租房子住。互联网本身也不太稳定，对我来讲是个很大的挑战。4. 房子最好带电梯，不带电梯就看低层。爬楼梯对二胎家庭绝对是挑战




选房策略：看了看房子，想在亚运村板块买房，主看安慧里，其次看安慧北里秀园。1. 安慧里我之前租房的时候住过，那边的社区是真的不错，有个1.2w平米大花园，老人带孩子很方便，省钱安全。我妈之前还在那边认识好几个带孩子的朋友，在那边不孤单。但是那边小学相对次一些，初中能上嘉铭分校;2. 安慧北里秀园那边学校要好一些，可以上陈经纶嘉铭分校，可以九年一贯了。但那边没啥小区环境，我的钱只能买到该小区比较次的房子。3. 交通上的话感觉安慧里好些纠结的点：




1. 从选板块来看：亚运村这几年也没啥大的改变了，产业也很一般，感觉保值性还可以，但是成长性就一般了。石佛营这个板块我是眼看着变好，我住这一年多，朝阳站、万象汇、老旧小区改造，修各种路网。未来还会有朝阳站商业配套会起来，3号线会开通，我感觉这边还有继续成长的空间。




2. 从选小区来看。安慧里的房子都偏老，而且房型、楼型非常多。这个小区优点是热闹，缺点也是热闹（很乱），人员构成也比较乱。我认为，这个挺限制他的学校教育水平和保值空间。秀园在这方面感觉好一些，但是这边房子确实太贵了， 我这个预算只能买到那边流通性的差的房子，实在不敢接盘。我在这里想问的是：1. 我现在这个情况，出房合适不合适？2. 我选亚运村这个板块到底好还是不好呢？ 有没有更优的选择呢？3. 假设我选了亚运村，我选安慧里的话到底对不对呢？




A:回答:您好,感谢信任!1、卖出是否合适,取决于买入的产品,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;石佛营东里年代较旧,而石佛营区域内有品质不错的二手盘,像华业玫瑰郡、晨光家园、炫特、公园1872;上车盘八里庄北里和石佛营东里价格相近,但整体社区管理要优于石佛营东里;其次石佛营靠近朝阳大悦城,大悦城周围一带全是品质次新商品房,这一带购买群体的特征要么选大悦城附近的次新商品房,如果价格够不上一部分会溢出到东边的常营板块,石佛营东里在这个板块竞争优势很匮乏,所以行情一直不是很好;价格也不怎么涨;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;




2、亚运村虽然近些年过气了,但区域文化很好,人文素质也很高,房屋的保值属性很不错,安慧里还可,安慧北里秀园存在学区溢价,包括慧忠里同样存在很严重的学区溢价现象,隔壁的保利金泉06年的商品房社区价格也就接近10万,秀园慧忠里多出来的就是学区溢价,单纯说从石佛营东里换到这个区域不管买哪个盘,都比继续持有石佛营东里要有价值;




3、抛去学区属性,从纯投资角度,亚运村的成长环境和朝阳大悦城相比,大悦城可上升空间更大,房价天花板更高,朝阳能够聚集年轻人的地方就两个,一个是三里屯,一个是朝阳大悦城,三里屯主要以公共服务为主,朝阳大悦城除了公共服务,整体的居住环境在朝阳也属于排名靠前的,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,




东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区;这也是这个区域价格一直被推高的原因,如果做纯投资布局,把石佛营东里的房子出掉,您们的收入还不错,配上一定的杠杆,在大悦城附近买一套品质三居室,更有利于资产的保值升值性,很容易能吃到板块红利;可参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图祝一切顺利!




Q:提问:京总您好！仔细拜读了您星球的文章，获益匪浅，现请您指点置换思路;我家情况是孩子在朝阳大屯附近读小学，估计还会在这里读书4-7年。目前想出掉家里位于安贞里的房子，再加上一些资金，预算能到1000左右用于改善。夫人特别希望有个小花园或者露台。我有两个思路，一是在学校附近买二手，可提升每天居住的舒适度，请问有没推荐的盘？




目前在润枫德尚苑有一套意向房。二是在北边往外围找一套洋房或者别墅，新房或者二手都可，日常还在大屯附近租房，周末和假期去外围改善房居住，提升生活质量，请问有无可推荐的盘？目前有考虑在昌平北七家的王府花园买一个项目做改造工程。或者有更合适的新手盘？这两个思路是否妥当，请给予指点，谢谢！




A:回答:您好,感谢信任!从投资角度看方案一效率更优;但润枫德尚苑楼盘一般,涨幅很弱,热度和流通性也一般,这个盘在亚运村排名属于尾部;可通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚运村比较好的盘是保利金泉,但户型很烂,不如看看北侧的奥森,纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺;整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健;




1000预算如果改善至少是个三居;能选的盘有上元君庭、澳景花园、澳林春天一期;这三个盘属于区域中等,能跟上区域行情;方案二不太建议;王府花园投资属性为0,这种类型的盘我一般都是建议高峰期出货,整个北京的别墅洋房值得买的很少,1000左右的预算很难买到能涨价的,因为这个预算在别墅洋房产品里属于尾部,而别墅产品的购买力大多都集中在中顶部,这种尾部的产品购买力很弱,买过来基本就砸手里,卖的时候很难且价格没有优势,能保住原值已经很不错了;精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)有北京所有别墅区的行情走势,祝一切顺利,有问题可再向我提问




Q:提问:中关村一小学区房东南小区在这片区里算是交通、环境和管理比较不错的，现在单价16万如果可以购入的话，价格是否合适？预计孩子会一直在此片区内上学，一家人在这里预计生活10年以上，因此也不想租房还是想买，但也担心学区房以后的价格波动，所以请教东南小区的房子是否可以长期持有？谢谢！




A:回答:您好,中关村片区东南小区、黄庄小区、科育小区、航天社区这四个盘的学区溢价比较重,这四个盘近2年均为下跌行情,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;我把学区房列为高危投资品,忠告星球内会员谨慎购买，是因为学区和政策挂钩是长期的,学区房是绑架勒索型的附加价值,会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万甚至更高,多出的部分就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高溢价学区房政策消失会失去价值,回归原本的价位;东南小区属于中科院公房,人文素质很高,整个楼盘的居住氛围也不错,但学区溢价比较重,从长远考虑建议谨慎购买!祝一切顺利!

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