三四线楼市房价现状！房子卖不动，房价却不跌？未来到底如何？

arrarpetahack

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔你好，关注有段时间了，本人坐标滨州惠民，手里子弹30，能跟亲戚再借30 ，去年刚结婚，计划22年生宝宝，买房考虑后期孩子能上个好学校，再者考虑房子可以增值，这两天了解了学府名著（目前预计成交价在8800～9200左右），朋友认为价格偏高，我想在滨州买，我老公想在惠民县买，户型的话大两居和三居都可以。请雕叔帮忙分析应该在哪比较买合适。谢谢。
回答：你好，投资来说能买滨州市，就不要去买惠民县，能级越高的城市，房子未来保值增值能力也越好。县城房子将来只有使用功能，无投资功能。学区房主要是看教育规划的，是通过孩子教育路径咨询定制，反向决定房子。而不是先去买房子，再来决定教育的。滨州市实验学校的服务范围是：黄河二路以北，黄河十二路以南，新立河以西，渤海十八路以东。重点在这个区域内买房，就可以对口好学校。很多人都有这样一种逻辑，大城市的房子买不起，买个小房吧，这些人又不一定能看上，还花那么多钱。这样一对比，还是老家房子好，面积大，单价低，压力非常小。所以有些人过年回家，第一件事，买房。他们一般都有这样一个思维：大城市房价一平米3万，小城市房子一平米5千。那我3万跑到3万3很难吧，我小城市从5千跑到1万不是很简单吗？这个逻辑思维对吗？3万涨到3万3只需要10%涨幅，而5千涨到1万是需要100%的涨幅。这里面涨幅的差额是10倍的差额。而小城市10%的差额都很难做到更何况100%的差额。而在大城市3万涨到3万3是容易实现的。而资产规模一样的情况下，前者比较容易赚到钱，后者很难。对于很多纠结去哪里买房的人来说，其实做出购房选择不难，要看自己的买房目的和经济实力如何。有能力的话，不要在三四线小城市里一直换房、买房。在小城市买房，只会越买越穷，因为属于纯消费。小城市没有二手房市场，大家都去买新房，二手房卖给谁？尽量选择大城市好地段的房子，有时承担一点压力也是值得的。没有能力的话，尽量选择那些能让自己居住舒适的房子，以后转手也容易，且保值能力也不错。
提问：工行十年等额本息和建行三年不归本，哪一个更好呢？如果贷款100万，截断取现的基本操作是怎样的呢？
回答：工行是10年时间更长，要求更低，缺点就是中途一年一过桥，建行要求高些，如果能满足建行要求，个人认为建行稍微好一点。截断取现，直接取现金就行了呀。
提问：fd，给重庆五年时间，房价能翻个倍吗？家里人不是很支持我买房，感觉只有等来波大涨，卖了之后他们才回醒悟
回答：重庆房价目前发展势头良好，全国百强地产开发商有50%都来重庆拿地了，而且前几天万科招商开始拿地，这个信号表明重庆是很好的新一线房地产市场。开发商现在的拿地价基本上都是之前的一倍了，而拿地两年内就会陆续上市，到时候市面上的限价盘会越来越少。你们会看到二环越来越多建面15000，内环建面20000的房产。这个市场就是这样，在你看空市场的时候别人开始进场了。当你反应过来之后，已经只能买涨追涨了。所以现在买房是提前建仓等风来。一般五年周期会有1-2次房价提升机会，这个主要源于土地市场、货币通胀、人口流入综合因素。新一线城市需要快速发展，其五年内的实体经济和产业都会猛增。米字形高铁网会建成，就业岗位会猛增，城市新区也会猛增，人口数量也会猛增。届时大概率房价可以有你想要的表现。
提问：雕叔对买商铺怎么看，只推荐买往房吗
回答：重庆商铺50%空置，自从淘宝和互联网电商出来后，中国的商铺空置率都很高，只有部分社区商业能做活，现在你能买的，基本上是半死不活或者不好做的商铺。重庆商铺已无投资价值，专业挖掘住宅价值吧。
提问：朱红老师，我成都人准备在成渝两地投资，成都非刚需现在感觉摇号无望，投资来说是去淘成都次新二手房还是建仓重庆呢？分别有哪些区域的房可以推荐的吗？成都基本都补涨完了还有价值洼地吗？
回答：成都当前二手房已经不涨了，有些小区还微跌。如果你能够在本地有时间看二手，多联系些中介，看看会不会有二手零星笋盘出现。还有就是摇号总体上中签率会高起来的，你再坚持下。重庆当前去的话好的房子都被抢的差不多了，你也的花时间到处踩盘才行。
提问：雕叔好，全款二手房手拉手交易，卖方要求申请过户时付清除2万尾款外的全部房款，请问该要求目前重庆市场是否合理？作为买方，我如何规避风险呢？
回答：手拉手交易本身就存在巨大的风险。最好还是找一个第三方机构，付少量中介费，按照正规中介流程走，把产证拿到中介手里，过户之后再付尾款（留2万）。这样你的权益、业主权益才能都得到保障。另外你说的留两万尾款，其他过户之后付清是基本上合理的。（付清税费+首付款，只留贷款部分和接房查了户口迁出后付的2万）
提问：大大，重庆西站以后发展到底如何？值得投资的点有哪些？
回答：重庆西站布局15台31线，主要途径线路有：渝贵铁路、成渝高速铁路、兰渝铁路、襄渝铁路等。是西南地区最大的火车站。未来的重庆西站外还将配套苏宁慧谷TOD项目，使得整个西站板块成为具备商业、商贸、娱乐的轨道经济圈。
提问：自诉：我看房子，看了好多年，本身对房子还有些研究，可是就是舍不得把钱花出去，不是没有钱，多少还有点，买几套房子，不是很贵的，一点问题都没有，可是就是舍不得，看着房价一天天涨上去，心里很苦，当年水库多军买的8000，我现在买成了18000，哈哈，早点醒悟，我就不是今天的我了。
回答：08年我在上海工作，当时出来一个楼盘叫：汤臣一品，十万一平。徐家汇还有两万多的房子，莘庄遍地一万左右。十年过去了，现在很后悔当时没有叉上海（当时有能力叉徐家汇和莘庄的房子），而是叉的重庆。每个人都是交了学费的。
提问：雕叔 外地三无手里有60-70左右预算是买新盘好还是二手房好对cq不大了解 不知道哪些地段位置比较值得下手南滨路片区怎么样呢？有什么推荐？另外 三无有什么具体操作办法可以破吗 补缴半年社保是要自己去社保局办吗？迁户口听说警察要入户调查啊？
回答：一、先说推荐区域和楼盘：现在南边我推荐天盈首原，一二手出现倒挂，但据说不支持三无贷款。还有一里南滨也可以，本土老牌开发商，商圈学区轨道都满足，能够抢到算你运气好；而北边要把注意力集中在江北嘴和北滨路的新房和二手房。新房：（套内价）恒大中央广场（据说17000-18000，还是精装）；新鸥鹏（据说19000，精装）；紫御江山（据说23000，精装）；二手房：巴蜀城、金科廊桥水岸、都市美邻、丰业御景铭洲、鲁能78910街区；珠江A区（不要买靠近高压线的）、融景城郦苑、融景城锦峰、春森彼岸、平安摩卡、城市印象。ps：十号线年底开通，鲤鱼池附近这三个盘会涨1000-2000（融景城朗峰、春森彼岸和平安摩卡）。二、再说三无人员购房问题；三无免税就两种方式最好，迁户口和交半年社保；建议在58上搜一下，很多人做这个业务。另外，我也听说南岸区迁户口是要进屋查。
提问：老大，兰园估计什么时候开盘？套内多少值得买投资？纯投资。
回答：不晓得好久开。绿城蘭园应该是重庆富人的一个里程碑产品。以前大家会觉得龙湖代表重庆富人，但是看了绿城蘭园和江北嘴壹号院之后，重庆人才晓得富人应该选绿城出品的产品。这块地拿成11000元，应该是要上建面20000元的。
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