楼市最后的机会

arrarpetahack

上月底，证监会宣布了一则重磅消息：将在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，也就是所谓的“第三支箭”。
要知道，从2010年“新国十条”开始，股权融资的大门就对地产公司关闭了。此时，再次放开，对地产商们而言，可谓是天大的利好。
为什么股权融资会被禁用十多年呢？因为对投资者来说，股权融资并不是好事，而地产商们又是擅长“空手套白狼”的高手，如果不加强限制，股市很容易成为这些公司的“提款机”。
那为什么此时又突然放开呢？因为，目前很多地产商已经奄奄一息，常规手段根本不起作用。此前，第一支箭（贷款融资）、第二支箭（债券融资）释放的利好并没有其多大作用，因此不得不使用第三支箭。
回顾过去两年，难免令人唏嘘。
2021年初，“三道红线”横空出世，给地产商们来了一次釜底抽薪，紧接着，楼市继续出台了一系列政策给房地产降温。
2021年过后，我们突然发现，楼市竟然这么不抗打，那些昔日风光无限的巨无霸们，背后竟隐藏着如此大的窟窿。
于是，到了2022年，楼市又开始陆续出台“松绑”政策。事后复盘，我们可以将2022年3月份看作此次楼市周期的“政策底”。从2022年3月开始，地方上的楼市政策明显松绑，全国各地纷纷开启救市模式。到了10月份，人民银行、银保监会等机构也开始释放救市政策。至11月28日，证监会宣布释放“第三支箭”，将本次救市推向高潮。
当楼市到了要让股民来托底的地步时，基本上已经可以认为是此次楼市周期的“政策顶”了，因为后面很难再出更加重磅的救市政策了。
遗憾的是，在如此多的政策利好之下，楼市远远没有走出“市场底”。过去一个月，楼市依然很萎靡，去化非常惨淡，再叠加疫情影响，很多从业者已经扛不住了。
对多数地产商而言，接下来的12月份是今年最后的机会。12月不冲一冲业绩，意味着年终报表将非常难看；而年终报表难看，意味着在资本市场将更加不受待见。
比如融创，一份难产的年终报表，导致至今仍在股市停牌。
融创为什么迟迟不愿公布年终报表？11月29日晚，融创中国发布的一份公告似乎给了我们答案。公告称，预计2021年公司归母净利润同比下降约207%，核心净利润同比下降约184%。（今年3月份，曾“乐观”预计，较2020年分别同比下降85%和50%。）
12月2日，融创发布补充公告称，预期2021年度公司拥有人应占亏损约为383亿元，核心净亏损约为253亿元。
从亏损额就可以看出，过去一年，融创的处境是多么艰难。这么大的亏损，如果今年年初就公布出来，可想而知会在资本市场造成多么大的冲击。
万万没想到，11月28日晚间（也就是证监会释放“第三支箭”的第一时间），融创紧急发布公告称，公司将在2022年12月8日举行董事会会议，以考虑批准公司发布年报。
融创为什么会在此时火急火燎地准备发布年报呢？因为不发布年报，就无法复牌；不复牌，就无法恢复股票交易；不恢复股票交易，就无法享受“第三支箭”的利好。
这些风雨飘摇的地产商们，如今都把股市当作挺过难关的救命稻草。这也难怪，现在除了股市，好像也没有更好的方法能托起这么大的窟窿了。
于是我们看到，自“第三支箭”发布之后，已有十数家地产公司火速筹划再融资。包括福星股份、世茂股份、北新路桥、新湖中宝、大名城、万科、陆家嘴、华夏幸福、天地源以及此前港股市场的碧桂园、雅居乐等。
地产商们之所以钟情股权融资，道理也很简单。相比银行贷款、债券融资，股权融资的优势太明显了：首先，这是无本的生意，只要在二级市场不停配股、增发，就有源源不断的资金；其次，无论融资多少，都不会被计入负债，并且不用还，哪怕融来的钱全亏完了，股民们也是自负盈亏。
在已发布再融资计划的房企里面，甚至有几家是“爆雷”房企，这些口碑拉胯的房企们都美其名曰将把融资用于“保交楼、偿还债务等”，但当他们从股市拿了钱之后，到底会怎么使用，还真不好说。
真心建议这些地产商们，千万不要再搞之前那套“空手套白狼”的把戏了。要把这些钱真正用于保交楼、提高产品品质，而不是寅吃卯粮甚至是进入自己的腰包。
对于这些风雨飘摇的地产商们来说，12月份是今年最后的机会，可能也是今后数年最后的机会了。利好政策已经喂到你们嘴边，如果这样的机会都抓不住，那离彻底出局也不远了。
一项统计数据表明，2019年中国房地产开发商已经达到了9万多家。而全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个，美国大大小小的地产商不超过500个，欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1万个。
在人口老龄化叠加城市化的双重利空下，未来市场根本容不下这么多的地产商，大浪淘沙是必然的结果。
如何才能成为幸存者？首先要做的就是要敢于“割肉”。
几年前，万达“壮士断腕”，从而获得了新生，而接盘的富力、融创，此时却危机四伏。
试想，如果当年恒大也能早点学习万达“壮士断腕”，或许就是另外一个结局了。
几年前，泰禾的老总黄其森曾公开呼吁开发商要“敢于割肉”，如果真的早点“割肉”，何至于落得今天这个地步？
两年前，仍有开发商扮演“白衣骑士”在市场疯狂兼并，美其名曰“捡漏”；如今，真正“捡漏”的是当年那些屡屡喊着要“活下去”的优质开发商们。
现在，2022年最后一个月，带头“割肉”的还是这些优质的开发商们。我看了一下武汉目前最热销的一些项目，年底折扣幅度都上来了，开发商是真的敢给（折扣高到我不敢说），其中不乏一些之前并不愁卖的项目。
比如万科新都会、中建福地星城、中建大公馆、招商汉口1872、龙湖天曜、城投国博新城、电建洺悦江湾、华侨城红坊、保利时光印象等。还有一些逼格比较高的豪宅也放下面子了，比如万达御湖汉印、长江悦、信达新外滩等。就连此前号称“神盘”的月亮湾壹号如今折扣力度也不小，并且上了分销。
我之前说过很多次，要想恢复楼市，首先要恢复销量，不要太在意价格一时的下跌，否则，销量上不去，楼市只能是“一潭死水”。如今，要想通过救市政策实现“量价齐涨”基本上不可能，只能先牺牲价格，让量起来。
价格跌不可怕，怕的是“无人问津”。
有人会说，价格是敏感话题，很多时候，开发商想降但前期业主也不愿意呀。其实办法很多，首先业主能承受一定程度的降价，不能承受的是“无底线”的降价。在适度降价的基础上，可以通过赠送车位、装修、家电等方式（比如外地有开发商赠送10年地铁免费券）。此外，还可以先将折扣先释放给经纪人，再由经纪人释放给购房者。
办法总比困难多。
对于开发商来说，12月是最后的机会；对于购房者来说，12月则是今年最好的机会。
前面说了，12月的销量对开发商的年终报表非常重要，开发商此时都会非常拼。另外，12月不仅是开发商的“政策顶”，对购房者来说，基本上也是“政策顶”了。除了首付低、公积金贷款比例高（最高90万）外，贷款利率已经是史上最低。目前，5年期LPR已经降至4.3%，武汉首套房贷款利率可以在LPR基础上降低40BP，也就是说实际利率可以低至3.9%，这个政策原则上是持续到12月底，明年可能会收回。
“风云武汉”认为：对于刚需来说，12月是买房的最佳时机，遇到适合自己的好房子可以果断入手。对于投资客来说，考虑的因素要多一些，此时购买，一定要选择那些核心地段、配套完善、口碑好的开发商的房子。
楼市虽然喧嚣，但“房住不炒”依然是大势所趋，未来，房子的金融属性将越来越弱，居住属性则逐渐增强。
刚刚，我又看了一眼一些热销项目的价格表，讲真，价格是真的很到位，到位到我都有些后悔买早了，有些豪宅的价格如今已经到了2字头。
对于购房者来说，这当然是一件好事。