上海楼市现状：买房千万不能有从众心理

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我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，请问混合型小区值得买吗？就是这种既有高层、多层和所谓别墅的社区到底值不值得买啊。
回答：你好，这种混合型社区纯粹是为了平衡容积率才做出来的，在容积率已经定死的情况下，尽可能的利益最大化。毕竟多层洋房和别墅这种产品用来涨个价还是有很多购房者买账的。
但从居住的角度看，除非是大型社区，别墅和高层是分期开发，是相对独立的两个小区。
就比如说那个大华锦绣华城，好像就有这种相对独立的这种街区，否则这种大一统的混合型社区对别墅业来说未必是好事。高层和别墅的业主层次参差不齐，相对纯别墅社区居住体验较差，小区高层如果投资购房多、出租多，或多或少会造成人员混杂的局面。另外所谓叠墅，实际也是多层复式房，和真正有天有地的别墅还是有差别的。当然买房还是看你自己的喜好，你喜欢认为值得就可以了。
提问：沪叔，你好，看中的楼盘积分都不要，是不是项目不太好，买了就会站岗啊？是不是积分高的项目更好呢？
回答：你好，很多人会把积分的高低和楼盘的好坏直接、简单粗暴的联系在一起。理论上来说，在同一个板块或片区 呃套数差不多的情况下呢，积分更高的楼盘呢应该会是更优的选择。
比如龙光天镜和融创滨江一号，这两个楼盘其实就是兄弟盘背靠背，但是一个呢要七十点七二分，另外一个都不触发积分。所有配套工厂、地段也是一样，为什么积分能差这么大？
龙光天地的由于周边的这个噪音干扰会少一些，那小区设计也好一些，装标也要优于这个融创滨江一号。但是不触发积分的融创滨江一号难道就比其他市区触发积分的盘要差吗？
这个是不见得的，因为影响这个积分高低的因素实在是太多了。同一批次的分流，蓄客的长短、套数的多少，贷款的限制，所以千万不要相信市面上的这种所谓的预测积分，因为积分从来不是预测出来的。你们看到比较准确的数据，要么就直接是售楼处的数据。要么就是问内部人士，预测积分真的是非常难，那积分高低完全跟楼盘好坏没有关系吗？
也不是。如果是套数多，在这个扩大入围比例的情况下还能达到非常高分的话，它是不是个好楼盘我不知道，因为每个人的这个关注点、侧重重点不一样，评判标准也不一样，但是它一定是一个投资价值非常大的楼盘，说明这个倒挂多以及共识度高，才会造成这个积分高的情况。那差楼盘只要套数不是特别少，它的积分一定是会非常低，甚至是不需要积分分的。
但是低积分的楼盘甚至不需要积分的楼盘，它一定是个差楼盘吗？这个是不一定的， 你买楼盘的话还需要具体情况具体分析，根据自己的生活、工作以及自己的需求去选择，而不要去看积分的高低。
提问：沪叔，你好，请问以后买房根据菜区房来买，是有合理呢？
沪叔：你好，很多人说，菜区房只是个段子，过几个月，谁还记得你当初发了几次菜。其实不然，菜区房并不是发了几次菜，这么简单。其实所谓的菜区房，就是小区在特殊时期依然能最大限度的保障居民的居住体验的综合实力。指数主要指三方面，一是物业服务水平，除了针对全体业主，在特殊时期，针对出老人、学生、病人等更需要特殊照顾的群体提供相应的物业服务业主信息的管理，每家每户住几口人，是否常驻，自住还是租客，是否有特殊人群都要有完整的信息记录，积极响应和责任心，物业人员的服务理念和意识，遇到业主提出问题不能一句不知道、不清楚，我们也管不了，等等就算完了。
二、业委会的组织管理水平，业委会对小区现存问题的收集、整理、解决方案的制定和实施，对业主行为和意识的合理引导，对物业的监督和沟通。
三、小区业主的综合素质和资源调动能力，包括人口结构，职业分布，教育水平是否有群租，每个小区都住着各路神仙，在特殊时期，这些人就可以利用自己的能力和资源，为小区做出自己的贡献。这三点平时也会影响我们的居住体验，只不过在这次特殊时期凸显的比较厉害而已。而且我们平时买房的时候，也会有人比较关注这些，但是比较少而已。未来大家在买房的时候肯定会越来越多的关注这方面的因素，居住体验会成为一个非常重要的购房因素，甚至会超越简单的地段因素，这也是让房子回归住的核心属性和房住不炒的结果体现。所以菜区房并不会简简单单的只是个段子，很快会被人遗忘，肯定会越来越多的影响大家的购房。
提问：沪叔，你好，预算700万，想问南翔和江桥，哪个发展更好呢?
回答：你好，南翔的商品房成片，老房子较少，城市界面比较好，但是地段比江桥差点，江桥有部分在虹桥拓展区，可以接受大虹桥辐射，不过城市界面有点旧，而且有修铁轨的噪音，升值潜力上看好江桥。