武汉楼市：未来5年，这样买房才能穿越周期

sanasnoz

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：
提问：汉叔，你好，请问在武汉买房怎样保证未来出手容易呢？
汉叔：你好，很多买房人在买房的时候都听说过一楼、顶楼这类楼层的优缺点，但是你们知道二手房买卖的本质，其实主要还是供需关系，所以要保证现在买的新房在未来的二手市场上面还存在需求才可以，比如房子的交通，教育，配套，户型，物业等等，这些你都要考虑到，因为未来你在出手的时候，接盘的买房他肯定会有这些要求。换个方式来说，你在刚需的板块你就应该买刚需的户型，未来出手的时候也会好出手一些。如果说改善类型的板块，那么就应该按照改善类型的主流户型来买。小区本身是个什么样的定位，在选择户型大小的时候，就必须按照这个定位的主流去选择，或者说你购置老破小，但是却买了一个最大的户型，这种房子在未来是没有流通性的。
提问：汉叔，你好，请问现在武汉楼市到底处于什么阶段呢？
汉叔：你好，现在的大部分新楼盘，要么开盘优惠力度特别特别大，要么开盘以后以工抵房、特价房的名义对外搞促销。就连以前的某些日光神盘、茶水神盘也跌落神坛啊，开盘才去化七八成。二手房，一些核心位置的房子价格依然坚挺，但是成交量不大。现在二手房业主想快速成交，只能选择直接降价。虽然很多人对楼市信心不足，但是对真正有住房需求的人来说，这是一个机会。很多区域的房价呢，已经跌回两年前、三年前。这时候，或许是个合适的机会。远城区只要两成首付，利率才4.25，房价也是最近几年的最低点。
提问：汉叔，您好，请问现在武汉买房，武汉的房价等一等会不会更便宜呢？
汉叔：你好，武汉的楼市从去年下半年开始，已经连续好几个月失去走低了，很多开发商过度的溢价，始终是挺不住的，那么房价的触底其实就是在这个过程中悄然的发生，然而这个最低点，只有经历过之后，回头再来看，才能看的清清楚楚，明明白白。目前武汉楼市的产品结构已经发生改变了，今年尤其是很多洋房和小高层会更受青睐，比如说放开限购后比较火的区域，盘龙城以及东西湖临云港片区，普遍都是在十几层二十层左右的小高层居多，这些小高层的优势就是比那些高层的公摊要低一些，超高层就更不用谈了，超高层普遍是在25%-27%以上的一个公摊，并且现在小高层自己的产品在卧室配备了大尺寸的窗户以及更大的阳台，外加上优化了更多的空间，增加了实际的使用面积，这种产品还是非常适合现在的年轻人的口味，例如现在的九零后以及零零后，这是今年非常大的变化，但是如果是超高层的公摊大，阳台小，如果三个房间只有一个洗手间，像这样的设计，现在很多年轻人根本就不会买单。
最后能选主城区不选远城区，能选三环内不选三环外，毕竟主城区三环内的土地资源它是稀缺的，配套也要完善，就业岗位啊相对于集中，就目前来看，武汉三环内的主城区与远城区的价格，差距正在越来越大，对于未来，主城区的房价还是会较为稳定，尤其是核心的区，那么对于那些没有产业的远郊区的就要慎重的。所以如果你的预算能够在够一够的情况下，尽量考虑三环内的城区，但是如果你的预算有限的情况下，三环外的限购区域要优先考虑，地铁交通要方便，同时也要兼顾到教育配套要齐全，最好还要有产业支撑的区域。
提问：汉叔，你好，想在汉口买房，请问在汉口主城区怎么买呢？
汉叔：你好，如果你有200万以上的现金首付，肯定选择二七滨江板块，这里高端改善盘云集，基本上都是大品牌大户型，比如绿城的黄浦湾，华润的瑞府、仁恒滨江城等等，楼盘总价大约是800到1000万左右，凭借着稀缺的地段，高端大气的产品设计，未来会撑起武汉豪宅区的一个台面。第二，如果要兼具板块价值与性价比，可以考虑后湖，当二七滨江以及后湖天街兑现后，板块价值的发展是有不错的预期的，但是后湖的单价现在也在2w+了，板块定义也从以前的刚需板块上升为改善板块了，上车的门槛更高，也拦截了一部分有改善需求的人群。第三，东西湖已经不限购，适合首付在20至40的W的刚需,或者是外地人，没有社保的购房者，两成的首付，无限购的门槛，只是现在新房扎堆，开发商降价一个比一个厉害，库存量也多到吓死人，到时候如果想要换房，二手房可能不好出手。第四、硚口古田目前属于汉口主城区的一个价格洼地，距离市中心较近，生活配套又较为完善，zf目前正在大力投入进行基础建设的一个改造，像汉口1872，绿城桂语朝阳等都是区域内高品质的代表项目，价格能够接受2.3到2.4万的可以选择1872，对地段有要求又追求居住品质的学区配套和环境的也可以选择绿城桂语朝阳，单价基本都在1.6万左右，性价比还是很高的，适合首次在武汉置业的年轻人，毕竟三环内主城区未来生活，医疗教育它都是有保障的，选择在汉口买房子，如果生活和工作圈都在主城区，预算在50到60万左右，就目前的市场综合来说，古田长丰片区是值得关注的，这个片区目前属于汉口主城区的一个价格洼地，距离市中心较近，生活配套较为完善，目前也在大力的投入，进行一个基础建设改造。桥口长丰片区目前交通利好非常明显，首先整个区域内主干道发达，不管是三环还是高架桥都可以直通，不管是去汉口核心还是后湖，汉阳，金银湖，东西湖等等区域都不过十几分钟的车程，很大程度上来说，区域本身就是共享主城的繁华。其次，买房子不仅仅买的是钢筋水泥的建筑物，更重要的是买一种生活的方式，说到性价比，并不是简单的理解为价格便宜就行了，而是用合理的价格买了尽可能好的产品。
提问：汉叔，你好，准备买房，但是最后都没有看到合适，要么户型不好、楼层不好对、朝向有问题，想知道怎么买房性价比高的房子呢？
汉叔：你好，普通购房者要想像专业人士那样买好房，不仅需要有良好的心态，还要有丰富的经验和专业知识。买房时不仅要考虑项目的位置、环境、配套以及价格，还要考虑到更深层次的因素去判断房子的品质，比如一套100平米的两室两厅和90平米左右的两室两厅，专业人士肯定会买性价比超高的后者。再比如，在楼栋类型，点式楼和板式楼、高层、小高层和多层之间选择，业内人士的衡量标准会从舒适性、公摊面积、居住成本等方面出发。所以南北通透的多层或板式小高层会成他们的首选。而大多数普通人没有这些判断能力，容易错失机会，买不到性价比高的房子。以致于错过了楼市的低谷期，很多人在买房时不是觉得房价高，就是因为房产升值空间等问题犹豫再三。由于总是想以最低的价格买入最好的房子，人们才会摇摆不定。所以对于普通购房者来说非常需要有专业的判断能力，能够把握时机，创造财富。
对于普通人来说，选择企业实力强、有品牌影响、物业好、品质放心、有增值潜力的楼盘的选择标准无疑需要丰富的经验和准确的判断能力是需要不断的学习与借鉴的。当一个人一生只有一次买房机会时，无论未来房价涨跌与否，都相当于是在进行一场豪赌。赌赢了固然好，就算赌输了，也无非是两个结果，一种是房价下跌，但最起码有了自己的房子；还有一种就是错失了拥有一套房子的机会。