北京楼市：暗中提醒，切莫错过救市大年

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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问：京籍，无房，置换亦庄，卖房（海淀2居已出）加现金有1000，亦庄工作，5、6年后退休，目标亦庄3居，不在意学区，退休后可能考虑置换。1.河西这个价位买不了3居；2.瀛海新房，如hjcy，目前周边环境不是很好，总价能够上，不知现在是否有溢价，5年后流通性如何3.马驹桥，刚刚取消双限，通勤没问题，新盘金悦郡能否入手，周边环境也是个问题，后续流通性咋样;这三项如何选择，或者是还有其他建议，请京总指点，谢谢！




A:回答：您好,感谢信任!河西的海梓府110平的三居价格900以内,金茂悦南区100平的三居1000以内,金茂逸墅130平的三居会超出150左右的预算,如果能克服资金的困难这个盘很好,或者路东的格林小镇160的大三居1000出头,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;这个总价在大兴购置,如果不买亦庄的河西或者路东,很不划算属于资源错配,




这个预算无论是在哪个区,都要选择核心位置,如果对面积有更高的要求退一步也要选核心产业主要的溢出板块,但大兴这个地方即便是核心产业主要的溢出板块也承受不了这么高的总价,像瀛海、马驹桥都属于次级板块,1000万的总价,未来流通性会大打折扣,现在房屋的流通性价值大于其他价值,马驹桥在过去两年被炒的很热,但这个地方没有核心产业,属于亦庄的产业外溢,本地落户的产业造富力度也比较弱,购买力非常弱,1000万风险很大,




台湖马驹桥解除双限购,越是精准施策的地区越要谨慎购买,这些地区消息放出来之后,可能会有一波短期炒作存在量多价升的现象,对于台湖和马驹桥我保持以往的观点;可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力




所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;




马驹桥的定位是亦庄的产业外溢，主要的产业是物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 从过往的行情看上涨动力一般，但下跌比较严重，亦庄从217年到今年期间有过几次行情,涨幅也是北京所以区域中最高的,但马驹桥除了几个新房项目频繁调价以外,二手房市场价格还是处于平稳状态,并没有受到亦庄的影响,这个区域问题很多,不建议1000放到这个地方,建议认真阅读精华栏文章北京房产投资核心逻辑和原理,大兴跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!




Q:提问:您好，慕名而来。京户俩娃，目前大娃预计26年上小学，京房在马驹桥的香雪兰溪，现金150，想做置换。两种方案，一是卖掉香雪兰溪，加手里现金，加杠杆清河买一套700左右的房子，以后孩子上学过去用，也可以升值。职住分离，继续租住在西局。二是，香雪兰溪不动（价格低，卖了是亏的），150加杠杆，高米店北金惠里93平米两居，改三居。认命了。不动了。




A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中写过普通人该以什么样的心态投资房产,建议认真阅读全文,房产属于每个家庭的基础设施,应该尽快解决,然后才能有其他更好的发挥,如果不解决家庭的基础设施问题,没有一定的优质资产打底,通胀会逐渐洗劫我们的积蓄,持有优质不动产的才算是真正的资产阶级,拥有足够优质的资产,心态是阳光的,判断风险能力是强的,如果我们想拥有好的人生,拥有真正的自由,真正的善良,应该成为一个有产者,最好成为一个厚产者,幸福指数也会提高;




人这一生到了一定的年龄,如果还没有把身价做起来,还是一个没有产业的人,会对社会的变化政策极度敏感,没有能够带来安全感的筹码,家庭和外界风险是同样的;现阶段只要努力每个人都能通过买房来实现升阶;我们生活在北京是幸运的,可以通过努力买房不断积累自己的产业,相反生活在小城市或者没有机会到北京工作的人没有这样的机会,从我们自身来讲应该把握住这样的机会;




2、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州进行过全区域分析;马驹桥是一个潜力地段,香雪兰溪属于区域内的品质盘,如果区域发展较好,这个盘必然会升值,持有香雪会出现2种情况,涨或不涨,这两种情况都存在着不确定性,而买清河板块的优质盘,必然上涨,只是时间问题,一个是不确定性,一个是必然性,这是机会成本,未来楼市的分化速度会远比大家看到的,贵的会越来越贵,便宜的会越来越便宜,优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现,到顶后再想置换难度会更大,其次高米店北金惠里楼盘行情很差,未来的上涨空间也很小,从投资角度完全没必要买这个盘,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!




Q:提问:您好，感谢回复。承接昨天的问题，想再咨询一下，1.如果近期开始看房，着手买房。是否尽量尽快卖，下半年买会比较合适？手中两套一套在枣园，一套在潘家园，地段都不好，之前没太在意这方面，最近看了您的文章，觉得非常有道理，开始着急了。




如果下半年买会不会价格回落一些？2.上边提到的几个小区，1200以下的仔细看感觉买不到什么好户型，大概率也买不到三居。因为二套不好上杠杆，如果退一步买双花园南里一区（二区户型太奇葩了），华腾园，小学初中一样，保值方面您觉得可以吗？不求跑赢大盘，别被甩太远就好。3.想给父母买一套养老房，300以下，交通便利，小区干净，距离我们近些年双井选择太少，买在劲松，潘家园您推荐吗？感谢！




A:回答:您好，我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,关于房价涨跌规律有过详细分析,建议认真阅读全文,优质板块的楼盘价格回落的时间是行情出现后上涨过后，大概有个5%或10%左右的回落，回落的原因是成交量大到把笋盘清空，购买群体冷静后导致成交量突然下降，个别房源降价，不存在后半年或者某一个时期一定会存在回落的现象，如果你不是职业买家，很难把握这种市场节奏，比较稳健的是高峰期的前夜买入，高峰期的中间阶段出货，您这两套房子枣园的更有优势，可以先卖潘家园，再卖枣园。




​2、如果您的要求只是不想被甩太远，华腾园尚可，3、300万可以看看常营板块，潘家园您持有的有房产，涨幅较差，不应该再次选筹这个区域，否则卖出潘家园没有意义;可根据预算参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图;祝一切顺利




Q:提问:您好，目前孩子上学在东城租房，自有一套垡头翠城的塔楼3居两厅两卫经适房，目前父母住。4-5年内不会回去住，父母有房票一张。考虑1:置换经适房，在周围买一两居父母住，剩余款项和目前存款拿出200-300，合适时再入手一套500万的房子，投资，如果不合适，就缓缓，一套算2套，一套可以用父母房票；考虑2:买一套新房，3居，和父母共住，目前看了金隅昆泰，之前考虑过保利锦上一期和绿城沁园，被否。不知哪种选择比较好，另外，金隅昆泰入手如何？用父母房票还是二套？谢谢，期望得到您指点




A:回答;您好,出掉垡头翠城正确,经适房保障房等此类房屋是居住权,北京人不缺住房,大量建设保障房,会导致商品房的用地进一步变的稀缺,商品房的价格也会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.保障房保障的是低端人口,商品房适用于高端人口的财产保障;优选方案二,集中资源配置一套优质地段优质商品房;十八里店目前的区域界面很差，新区的发展除了资金和时间的投入，最重要的是上面的重视，望京和国贸发展了近二十年才有今天




整个朝阳的产业结构已经很明朗，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;东南方向四环外不在范围内，有很大的不确定性，未来大概率也是处于冷门板块;孩子在东城上学,可以集中资源在东城附近找一些不错的区域;即便是父母自己住离孩子也近,生活上也方便很多;其次对于财产的保值增值性效率更优;




就目前的一个经济发展速度和社会效率;对社会贡献大的人自然会选择城市的龙头位置自住;房地产的城镇化接近尾声,普涨的行情越来越少,房地产行情只剩下板块红利,冷门板块或位置较差的未来的行情大概率会处于横盘阴跌的状态,对于新区也存在很多不确定性;稳妥起见选择确定性更高的位置安全性更高;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，理解文章核心投资非常简单;祝一切顺利！




Q:提问:您好 想在朝阳王四营中心小学附近找一套开车大概2 3十分钟，近地铁能保值的房子，预算500以下合适600以下勉强可考虑，请问京总有推荐的么（房子如果能南北通透更好）谢谢。




A:回答;您好,感谢信任!距离王四营比较近的商圈豆各庄，这个板块的第一梯队楼盘排序是:富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的都为杂盘，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;豆各庄的不足还是比较明显的，主要配套一般，只有一条地铁，西靠东五环，东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，




500-600的预算可以重点淘淘富力城C区90平南北向的2居，其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里，




如果要求距离豆各庄较为合适，如果能接受一定距离可以往百子湾板块看看，从区域价值上优于豆各庄，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄，如果能在豆各庄富力C区淘到低于市场价的笋盘可以优先考虑富力，如果淘不到可重点看看百子湾。可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利！




Q:提问:您好，现在手里有资金380万左右左右，打算年内在昌平购置一套三居自住。我18年在大山子购置过一套老破小，所以这个算二套房，总价被限制在500万以内。孩子2024年上学，两口子工作地点分别在上地和望京，家里还有老人，无车。所以自住需要考虑学校距离，楼层，交通等诸多因素。看过立水桥，霍营，回龙观几个板块，基本满足要求的都是几个老破大，94到96年的房子，佳运园460万的96平三居，华龙苑南里500万110平的三居，龙华园500万100平的三居，等等，基本都能较好满足居住体验及学区和通勤需求。




看过您建议过的保值属性较好一点的北京人家，云趣园，流星花园，矩阵，溪城家园等，要么价钱偏高预算不够，要么高楼层上楼太困难，要么套内60多平的三居，居住体验实在太糟糕。请问，以上三个居住体验略好的老破大值得入手么，五到十年后会沦为不良资产难以流通么？作为刚需住宅来看，可以为了居住体验适当放弃一部分投资属性，还是应该为了投资属性，适当牺牲一部分居住体验呢？




A:回答:您好,感谢信任!1、从您现持有的房产情况看,大山子的老破小行情并不是特别好,目前的市场可以说是楼市的下半场,投资客逐渐退出;同一个板块居住体验较差的楼盘从长期看金融属性和流通性会被弱化,从资产保值的维度考虑应该注重房屋的保值性,压缩面积上优质盘;越是刚需越要注重房子的升值性,现在外地断供潮沸扬;从经济学的角度解决断供潮加剧通胀,让房价再涨一波问题迎刃而解;长远看优质房产还会上涨;如果选择尾部盘会失去板块行情,




2、立水桥，霍营，回龙观都能享受到产业红利,区域排序应该是优选回龙观、其次后者;回龙观的第一梯队楼盘是金域华府系(优先排序:三期、二期、一期)、首开国风美唐系(优先排序:一期、三期、二期);第二梯队:公园悦府、融泽嘉园、新龙城、流行花园三区;第三梯队:北京人家、云趣园一区、龙泽苑东区、首开智慧社、龙博苑二区、剩余的基本上算是尾部楼盘,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;




​涨幅平均值低于同区域涨幅,如果同比以上楼盘则很弱;回龙观当下和未来都会持续吸收市场上的购买力,西二旗非产住结合,所以才成就回龙观包括东侧的立水桥;500以内可以压缩面积看看回龙观的第二梯队;流星花园三区、北京人家2居室500出头,立水桥属于溢出区域,溪城家园保值性很好;但升值性不如回龙观;如果必须选一个三居室溪城家园尚可,如果有条件能选回龙观优先回;建议认真阅读精华栏的文章;81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利!




Q:提问:京总，您好！我主要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。




我的想法如下：1. 当代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，1.2. 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概800米，楼下的对面大概是朝阳医院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真的太远了。1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观装修最好的，因为好像是前两年市政装修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比较多。




顾虑：三里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他的需要贷款。




A:回答:您好,感谢信任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类推




当代城市家园、三里屯南路、冠城名敦道这三个小区,如果按照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房,流通性和保值性都很好,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;




而三里屯这个地方的定位是商业服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木难成林,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,比如北四环的霄云路八号,楼盘再豪口碑还是一般,只能说这个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

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82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

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