从2022看2017！五年，西咸楼市哪变了？

sanasnoz

纵观当下的西咸楼市，热门板块房价上涨，刚需板块不断被挤压外移，有的熙熙攘攘，有的门可罗雀。
2017——2022，西咸楼市开启了新一轮的调控周期！
这五年，市场发生了巨大变化，而我们也陪着大家一路走来！

Part 1

政策、土地到房价，市场翻天覆地！

五年里，楼市翻天覆地，从政策到土地市场再到新房价格，一切都变得不一样。

政策层面

主要根据西安的限购时间线，2017年1月1日起，限购不断加码，从第一次“允许新购1套”，到第二次的“提高首付、扩大限购范围和限卖”，再到第三次的“外地人限购”，以及第四次“本地、外地一起限购”，各种新政出台。西安楼市真正进入了“五限时代”——限购、限贷、限价、限售、限商，基本堵死了各种炒房的口子，严格执行“房住不炒”。



至此不限购区域的西咸新区迎来了楼市的高光时刻，各大品牌商遍地开花，直至2021年房地产市场紧急刹车加上沣东、沣西部分区域限购，整个西咸市场开始走下坡路。
而到了2022年，虽然基础的限购政策依旧严格，但是对于改善人群，有了很多条件上的支持，直至2022年11月19日，西安解除沣东和沣西部分区域限购，同时放宽二手房购买政策。

土地层面

随着2017年西安限购市场的加码，整个西咸新区的拿地节奏逐渐加快，土地市场频现“地王”，楼面地价上扬趋势明显，长期占据大西安话题度热搜。
据数据显示，2018年，西咸新区土地应量为650.09万，成交价达616.9万元/亩，占全市约53.1%，超过总量一半。
2019年，西咸新区成交146宗，折合建筑面积1383万㎡，占比西安（含西咸）总量的36%。
2020年西咸新区成交90宗土地，成交金额309.93亿。
2021年西咸新区成交157宗土地，成交金额394.67亿。



2022年受大环境影响西咸新区的土地成交寥寥无几，多数以国企以及本地开发商。

价格层面

2017年开始，西咸新区的多数楼盘均价在5000-7000元/㎡，在大西安建设背景下，西咸新区多数区域由西安“托管”，城市“西进”、“北跨”，加之“同等户籍”、地铁及重大项目推进，产生影响，西咸新区各大板块房价突飞猛进，开盘即清盘戏码不断上演。
而到了2022年，西咸新区房价直逼西安主城，甚至某些项目远超西安主城，随着大环境的影响，人们购房逐渐回归理性，西咸新区多数楼盘门可罗雀。
直至11月份在售项目整体均价为16206元/㎡，较10月份均价16215元/㎡，环比降幅0.05%。



在区域房价方面，2个板块均价上涨，涨幅最高的区域是泾河新城，整体均价上涨了436元/㎡；其次是能源金贸区，整体均价上涨了39元/㎡。
4个板块均价下降，空港新城整体均价下降了274元/㎡；秦汉新城整体均价下降了259元/㎡；沣西新城整体均价下降了127元/㎡；沣东新城整体均价下降了115元/㎡。

Part 2

开发商到产品，开始大浪淘沙！

这五年，开发商也经历了巨变。
自2021年开始执行“三道红线”政策之后，房企不再无序扩张，转而开始收缩，控制负债与经营规模。
这也间接导致部分房企陷入了债务危机，曾经风光无限的个别房企，慢慢开始暴雷，成了“保交付”主力军。
现如今，西咸土地市场仍在频频拿地的开发商均以央企和本地国企为主，如交控、陕建、万科等等，曾经在土地市场疯狂激进的民企大多开始收缩。
值得一提的是，西咸新区在城市建设品质上不断完善规划要求，多次修改出台《西咸新区规划建设品质标准》。



在产品上，要求开发商重视品质，无论是高层还是洋房，产品进入了迭代期，在品质上也有了明显提升。



在高层中，以往的高梯户比塔楼越来越少，取而代之的是类板楼或者纯板楼明显增多。
而且，像双精装入户大堂、精装地下车库、主题架空层、全龄活动空间等逐渐成为近两年很多新交付小区的标配。



而这些，都是可以提升小区品质与购房者居住体验感的东西。
另一方面，市场上的低密产品越来越多，容积率的普遍降低带来了更好的舒适度。容积率基本2.5以下，也意味着后期也多为低密小高层或者洋房产品。
户型开间更大，楼间距更宽、楼层更低、光照更足……这些都是优越土地条件所能带来的好处。



值得关注的是，西咸新区对于社区的周边配套也做了要求，涵盖15分钟生活圈、住宅小区、建筑单体三个层次进行控制，涉及14项城市建设项目（住宅、商务写字楼、酒店、工业、仓储、医院、中学、小学、幼儿园、加油站、公交场站、变电站、市政道路、社区用房）。
大浪淘沙之后，开发商和产品都经历了市场的筛选，这可能便是近年来在这一层面上最大的改变！

Part 3

不再上头，精挑细选的购房者！

而对于市场上的买单选手，也是一定程度上决定房地产走向的一群人——购房者，同样在发生变化。

一、不再无脑抢房，开始挑选板块！

2017年伊始，西咸新区房价逐渐上涨，也让那段时间掀起了一股抢房热潮，性价比高的盘更是一房难求。
不过到了近两年，购房者已经趋于理智了。
目前，市场上大多数盘都可以买，购房者也开始精挑细选了起来。
不仅关注楼盘口，板块、地段、教育、生态环境等增值配套也会优先考虑。

二、不再看重低价，价格接受程度变高！

以往，购房者基本都会选择同地段价格更低的房子，却忽视了品牌、品质、物业等方面的因素。
同时，存在很大一部分购房者即使预算充足，也愿意买便宜的房子。
然而，现在的购房者在选择楼盘的时候，不再一味重视所谓的性价比，而是会综合考量。

重视开发商品牌和楼盘品质，专业性更强！

2022年，开发商品牌成为了购房者在选择楼盘时最重要的指标之一。
优质的央企、国企以及部分优秀民企品牌成了首选，购房者也更放心。
购房者对于房屋质量、小区品质等问题越来越重视。
像此前西咸新区部分小区，很多业主在楼盘交付或者建设阶段就接连提出了各种品质提升意见，而且颇为专业。
总的来说，随着房地产市场坚持“房住不炒”的大方针，房子的居住属性增强。
当下的购房者在变得更谨慎的同时，在买房子这件事上也更多的重视品质了。

结 语

从最初一腔热血扎进地产圈，多年来，西咸楼市仍然在第一线，每天不是在探盘的路上，就是在写稿的桌前。
不知不觉，已经贡献了1600多篇推文，这里面有好盘推荐、楼盘盘点、选房干货、买房故事，当然也会有广告！
但是，能让西咸楼市依旧坚守的还是众多圈友的支持和喜爱以及对于行业的那一份初心！
如今，西咸楼市也开始慢慢探索视频和直播领域，开启了楼盘带看服务，也希望未来能一直陪伴着圈友！
最后，如果在买房子这件事上有任何问题，欢迎后台留言，当然，想要买房的也可以找我们带看楼盘，未来，希望大家一直都在！