“稳楼市”一定要把握好落脚点

sanasnoz

#头条群星10月榜#

从个人住房贷款利率和首付比例连续下调，到2000亿元“保交楼”专项借款出台，再到扩大支持民企发债、支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期……以及地方出台的各种扶持政策、刺激政策、鼓励政策，近一段时间以来，针对房地产市场的各种政策，可谓密集出台、争先恐后，大有重回政策巅峰的感觉。
可以理解，面对稳增长压力巨大，房地产拖后腿现象严重，开发企业面临资金链断裂风险，市场却持续低迷，出台刺激和鼓励房地产市场恢复的政策，是可以理解的，也是需要的。不然，对稳增长、稳就业是不利的，对确保房地产市场安全、健康发展也是不利的。



但是，“稳楼市”也决不是重走房地产依赖的老路，不是用房价上涨刺激居民购房，而应当把落脚点放在让广大居民放心、安心的角度，理性购房、理智消费，能够让真正的刚需和改善性住房需求激发出来。如果“稳楼市”的结果是把炒房和过度投资住房的欲望激活，进一步挤压刚性和改善性住房消费，那么，楼市只会越来越不稳定，风险也越来越大。
而从目前地方出台的“稳楼市”政策来看，正在呈现这样的格局，并有可能埋下很多的风险隐患。因为，相当一部分地方仍在通过阻止开发企业降价售房、依靠政策刺激市场需求的方式，显然是不符合房地产市场实际、更不符合广大居民需要的。政策必须与降价协调同行，用政策鼓励居民购房，用降价激活购房需求。不然，既浪费政策、浪费资源，还会让购房者产生逆反心理。



事实也是，住房作为商品，需要买卖双方的共同行为才能构成交易。只有买的没有卖的，形成不了交易。只有卖的没有买的，同样形成不了交易。眼下的房地产市场，之所以出现持续低迷现象，就是因为只有卖的，没有买的，或者买者很少。政府作为搭建交易平台的主体，自然不能成为买卖双方的一员，不能替代买卖双方办事。出台鼓励住房消费的政策，也一定要站在市场和公平的角度，而不是站在买卖双方的某一边。否则，市场的平衡性就会被打破，稳定性就会越来越差，公平性也难以保证。
很显然，目前地方政府的屁股，仍然是坐在开发企业一边的，总寄希望于出台一些刺激住房消费的政策，就能把住房消费激活。殊不知，今天的购房者，已经不像过去那么感性、那么盲目，而是越来越理性，越来越用脑子购房，而不是用脑袋购房。脑子是用来想问题的，脑袋则更多是用来拍的。拍脑袋的结果，常常会错误连连。脑子想的结果，则决策更加科学。



地方指望购房者还像过去一样，政府出台一些政策就会疯狂购房，那就错了。只有降价，才是最佳选择、最优方案。哪怕信贷政策等都很宽松，购房者仍然会把关注点放在房价上。房价不动，市场不活；房价一降，市场必动。否则，所有的政策都会停留在书面上、文件上、要求上。而提供给开发企业的信贷政策等，则会成为新的风险隐患。
所以，面对市场仍然低迷，“稳楼市”的落脚点需要更加精准和有力，而不要再想当然。即便把房地产当实体经济看待，从而为给开发企业等提供信贷资金支持寻找比较充足的依据，也无法打开市场之锁，无法让广大居民释放购房欲望。既然政策上已经给开发企业开了口子，那地方为什么不能给开发企业在降价问题上开口子，把房价的决定权交给开发企业，而不是控制在地方政府手中呢？政府是包办不了房地产市场的，也是无法阻止房价下跌的。死杠房价的结果，就是积聚风险。
这一点，地方政府必须有高度共识，必须放权给开发企业。否则，地方真的背不动开发企业风险爆发的后果。在目前的情况下，无论是管理层出台的相关政策，特别是金融支持政策，以及地方出台的房地产市场刺激政策，都是外因，开发企业如何调整房价，如何适应购房者需要，才是内因。外因只能通过内因才能发挥作用，才能产生效果。这既是哲学原理，也是市场逻辑，更是经济规律。