热盘不热，楼市持续降温！如何突围？

前程无忧

西安楼市的降温，已经从外围区域蔓延到了主城区。
几乎所有的项目都正在经历上客难、去化难等问题，此时各大开发商正在用更多的营销策略，希望能够实现突围。

主城区市场大幅降温

作为2021年上半年上演了两次“万人摇”的楼盘，时隔1年半高科麓湾国际社区再次迎来加推备受关注。
在11月16日高科麓湾国际社区最新一批房源价格公示当天，地产房剑微信公众号发起了一个投票：你认为高科麓湾国际社区是否会再次“万人摇”？
参与投票的粉丝中，有38%的人认为会再次实现万人摇，49%的人认为不会，13%的人认为不好说。
在给出了6天意向登记时间的情况下，最终348套房源仅有1739个家庭登记，核验通过量为1508个家庭（刚需731个，普通777个）。
虽然说这次也摇号了，并且是“千人摇”，但与去年上半年2次推售2次“万人摇”、此前大家对该项目热度的期待相比，热度下降明显。
对此，有认为：因为项目的价格上涨了。
不可否认，这批房源的价格与1年半前相比确实有将近2000元/㎡的涨幅，但即使价格上涨之后，约1.4万元/㎡的均价买三环内、地铁口、带学校、国企开发、浐河边的房子，性价比依然十足，对于购房者来说十分友好。
实际上，不仅仅是高科麓湾国际社区，从11月份以来的老盘加推来看，均出现了大幅降温。雁塔未来科技产业城板块某盘，在呼声非常高、摇号的情况下开盘去化率仅有32%；二环内某盘，开盘去化率仅有27%；航天基地某品牌房企楼盘，开盘去化率30%……
开盘去化率30%左右，在西安已经是比较普遍的现象了。此前，这种去化情况更多的是在沣西、泾河等区域，但目前已经蔓延到了主城区。
至于大家提到的纯新盘首开摇号并且去化率不错，那是因为首开的蓄客周期比较长，大家不妨关注一下二次加推的去化情况。
总之，不管你是否承认，西安新房市场的大幅降温，已经成为事实。

为什么大家不买房子了？

关于市场降温，专家可能会给出N个理由。例如：前几年涨幅过快，限购政策，二套首付比例太高，买房门槛越来越高……
但实际上，最核心的原因在于四个字：信心，没钱。
试想一下：在裁员、公司倒闭大量出现的大环境下，谁还敢花几百万去买房子？已买房的，月供能够按时还，已经不容易了。
别的行业不说，就说地产行业，碧桂园今年上半年减少了2万多名员工、禹州集团减少了4700多名员工、中梁控股减少了4000多名员工、建业最近传出裁员7000多人……
母婴行业上半年有4.6万家公司倒闭，3万家母婴店关店；餐饮行业、旅游行业就更惨了。
每一个员工的背后，则是一个家庭。
试想一下：一觉睡醒来还不知道能否正常出门上班的情况下，还有多少人愿意继续加杠杆、透支未来而买一套几百万元的房子？
试想一下：二手房市场降温更严重，手中的房子卖不出去的情况下，在置换置业这件事情上，你还有多大的勇气？
更重要的是，大家对于楼市的信心。大家担心的是买了之后房价会出现下降，大家担心的是会不会遇到不靠谱的开发商无法按时交房。
所以说，这一轮楼市降温，跟2008年、2014年/2015年那一轮不一样，那个时候房价尚低、大家信心还在，政策的刺激之下很快就能够提振购买需求的。
而这一次，不是楼市政策松绑的问题了，要是楼市政策松绑，那从年初开始各地松绑，应该早已经体现在成交量、房企销售额方面了，但事实上呢？过去几个月销售面积降幅继续在扩大。
信心的修复，将是一个漫长的过程。

不躺平！努力突围！

对于开发商而言，目前的市场大环境是无法改变的，能够做的就是在市场下行的大环境下，比友商跑的更快一些。
打折优惠、全民转介这些，在西安已经不是新鲜事了，首开给出5个点以上的优惠，也已经非常正常了，9折以下在郊区盘也已经出现了……
在给出了如此多的诚意优惠之下购房者的购买兴趣依然不强，首付分期近日重现西安楼市江湖。

• 万科在西安的万科四季花城、万科未来时光打出了首付5万起，并且万科四季花城的剩余首付在交房前付清就行；
  
• 港务区的保利锦上，打出了首付7万起，签约时付10%、2023年3月30日前付至总房款的20%、2023年6月30日付清首付，相当于分期首付周期在7个多月时间；
  
• 泾河新城的金地乐华翰林艺境，则打出了首付9万起
  
• 泾河新城的滨江锦樾，远低于备案价销售的同时，首付5万、精装送家居家电
  
• ……
  

预计接下来，西安会有越来越多的楼盘，会推出首付分期的政策，首付不到10万在西安买套房，再也不是梦！
首付分期，对于在央企、国企、事业单位上班工作稳定、收入稳定的购房者来说，无疑是一个买房的好机会，用更少的钱就可以撬动一套房子。
但对于更多的民企工作的工薪阶层而言，首付分期本身对于市场的带动作用有限，除非是预期几个月后有一大笔资金进账的购房者。
当然，还有更多的项目选择通过线上直播等方式拓客，但这更多的是在目前售楼部无法正常接客、很多购房者无法正常到访情况下的一种传播方式，最终还是要回归到购买力本身、信心本身。
在目前情况下能够做到的，就是让更多的人知道，在“面”的基础之上实现“量”的增加。