楼市即将迎来黎明？你怎么看

arrarpetahack

这两天，国家统计局公布了10月份的房地产数据。

70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格比9月下降的城市，分别有58个和62个，比9月分别增加4个和1个。其中，浙江列入统计的4个城市（杭宁温金）二手房价格全部下跌，温州和金华的新房价格也继续下跌。

再看另一组重要的数据：1-10月份，商品住宅销售额同比下降28.2%。



1—10月份，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。其中国内贷款下降26.6%、利用外资下降13.5%、自筹资金下降14.8%、定金及预收款下降33.8%、个人按揭贷款下降24.5%。



一句话总结：房子卖不出、钱也贷不到。

如果光看这组数据，你可能会认为楼市下行，数据上的继续筑底实属正常。但是，如果“搭配”9月底国家出台“换房退个税”“放宽首套房贷利率下限”“下调首套公积金房贷利率”等鼓励购房的政策再品数据，就会发现，这些政策在10月收效甚微。

问题出在哪里？因为9月底这一波密集的政策，主要面向的是刺激购房者需求上，而不是针对房地产企业，没有在行业目前最急需的资金问题上施策。对购房者来说，房地产企业暴雷不断，才是他们不愿意购房的重要原因。所以，9月底的政策没能得到市场的正向反馈。

不过，从上周开始，有关部门连续出台“第二支箭”“金融16条”和置换预售监管资金的重磅利好，为优质房地产企业“输血”的政策终于来了。



11月8日，交易商协会发文称，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，这是今年第三次推出民企增信融资的新政，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

而且政策一出，“第二支箭”首单立马落地：龙湖200亿发债获受理。

此举对恢复市场信心起到了非常积极的作用，甚至连三个月前一份做空报告使得龙湖股价大跌的瑞银，近日也重新上调了龙湖评级至“买入”。“我们此前下调了龙湖的评级，原因是现金流出、降价和土地储备减少，现在我们将其从中性升级为买入，因为我们认为最糟糕的情况可能已经过去。”瑞银在报告中表示。

11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发[2022]254号）（被业内称为“金融16条”），从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、加大住房租赁金融支持力度等方面发布16项举措，全力支持房地产市场平稳健康发展。

“金融16条” 堪称今年以来对房企支持力度最大的政策，核心也是支持房地产融资。过去几年，对于信托支持房地产融资的做法一直是被打压的，但“金融16条”从政策层面首次提出鼓励信托融资支持，说明政策风向已经转变。

11月14日晚间，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，对预售资金进行了松绑。预售资金是房企非常重要的现金流来源，但此前随着部分房企流动性风险显现，各地政府加强了预售资金监管，一定程度上挤占了企业有效流动性。松绑商品房预售资金监管成为房企们强烈呼声，也是缓解当前房企短期资金压力的必要之举。

这三个重磅组合拳一出，对房地产市场可谓注入了一针强心剂。

瑞银在报告中指出，这可能标志着房地产行业的一个转折点，因为在支持行业的基础上转向支持开发商，然而要恢复购房者信心还需要时间，预计政策会进一步调整。

11月15日，标普信评也发布研报称，近期的支持政策是在保持“房住不炒”政策定力的同时，使用金融手段支持房地产行业健康发展，保证房地产企业合理的融资需求。

经济学家任泽平团队判断，未来有两大拐点，政策拐点，市场拐点。近期三大重磅稳楼市政策主要修复优质房企融资端，部分房企三好生迎来了困境反转的阶段性改善，暂时拿到了救命钱和上岸的船票，意味着房地产的政策拐点或已出现。

但任泽平团队也指出，短期居民购房信心和能力还未明显恢复，市场拐点未现，房企还将面对房地产市场低迷的时间考验，以及正心正念保交楼的良心考验。



的确，在很多房企看来，销售端的改善刻不容缓。不过，杭州也在上周末“悄悄”出台了二套首付比例下调、房贷利率下降、“认房不认贷”的房贷新政，从金融端鼓励购房。

杭州贝壳研究院院长上官剑解读认为，刺激需求端的支持政策再发力，购房门槛和成本明显降低，结合新房供应量明显增多和二手价格上的明显回调，新增的刚需和改善型购房者也会去抓住当前购房时机。

他表示，从前瞻指标看，二手房实时下定和带看提升较为明显，短期内明显带动楼市交易量，年底翘尾行情还是值得期待。不过，置换期必经一个过程，新政效果仍有待观察。

有人认为，楼市即将迎来黎明，目前已进入买房“窗口期”。对此，你是怎么看的？