楼市最真实的状态浮出！国企入场、央行降准，房价改革或成趋势

arrarpetahack

随着我国房地产行业快速的发展，越来越多的人都好奇一个问题，那就是市场体量真的有上限吗？换句话来讲，我国房子的数量真的够用了吗？客观来讲，仅从数据上来衡量，在过去每年有接近2000万套商品房入市，这还不包括小产权房、农村自建房等，从宏观趋势来看，我国房子早已经足够。如果要剖析本质，此时楼市的问题，并不是供需关系，更多的是失去平衡。
至于为何造就这样的局面，棚改、以小换大扮演着重要的推动角色。棚改意味着区域性市场面临推倒重建，而往往经过这一轮迭代之后，房价基本翻倍上涨。同时以小换大的背后意味着炒房需求，因为家庭需求要的是更大更好的房子。



基于这个底层逻辑，再来看央行的一则数据，其实大家都能明白了。我国城镇居民住房拥有率为96%，其中有两套房的家庭占比31%，有三套房占比10.5%，户均套数1.5。
当看到这里时，相信大多数人都不禁感叹自己拖后腿了，但也说明了一个问题，楼市最真实的状态浮出，主要体现在2点：
一是存量市场两极分化，有的人连首付都付不起，而有的人房子多的只能外包给别人。而对于增量市场而言，后续接盘者无法承受当前的房价，最关键的是之前购房者已经被房价所套牢。此时无疑就是横盘格局，相反要盘活市场，房价至少要跌幅20%，而这一跌幅会让之前的购房者直接宣布破产，房子还没有真正拿到手，而却已经在亏钱。对此也许房价指导价的出台，能限制房价上涨趋势，但并不能解放本地市场。



二是供给端开发商市场早已经支离破碎，申请破产、重组、部分楼盘烂尾等现象层出不穷。至于为何变成这样子，一切都在于金融杠杆率高位运行，过去的开发商盈利模式就是融资拿地、银行贷款建房、靠着预售制获得的现金流完成后续的项目，从杠杆来讲，企业的自有资金占比极少。
而反观今年的金融政策形势，外有美元加息，内有特殊事件爆发，时不时居家隔离，在没有人员流动性的前提下，实体经济受挫的背后是老百姓收入直线降低。介于以上种种原因，现金流为王的时代来了。



从以上2点来看，供给端和消费市场，最真实的一面正在无限扩大全国市场，最近网络上横岗5万一套房的新闻时不时上热搜，这恐怕就是当代人的焦虑吧。
事实上正因为如此，想要拨正房地产经济走向，监管部门开始逐渐发力，例如国有企业入场房地产行业，据最新消息透露，国有六大行已于17家房企达成了合作协议，已披露的意向性授信额度合计为12750亿元。对此为何国资在如此敏感的时期增资？最核心就是稳定市场，保证购房者权益，当下房地产市场规模突破16万亿元，说白了房地产行业早已经是民生产业，一旦产出经济泡沫，后果将不堪设想。



而在另一边央行的多次定向降息降准，无疑佐证了一个道理，那就是实体经济是基础，提高老百姓的收入才是关键，其次保证中小企业的资金需求，是发展城市经济的助推，这一点和提倡地摊经济有着异曲同工之处。特别是在面对美元冲击的背景下，人民币汇率的稳定是我国最低线的金融手段。
客观来讲，主体城市都清楚当下楼市存在什么问题，将市场掺杂国有化、稳定化是唤醒市场信心最有效的手段，这也是大众能接受的方式。但不管结局如何，这一次房价改革或成趋势，而从周期性来讲，2022年将是本轮调控的开端，一线城市房价趋势基于指导价，二线城市以区域性降价为突破口，三四线城市房子，房子恐怕都难卖出去。



总的来说，今年是过去楼市最艰难的一年，但会是未来最好的一年，在抛开市场泡沫的背后，供需关系将会调整。对于购房者而言，能看得到房子、能拿到房子是最关键的，至于其他的都是浮云。