解读丨“三箭齐发”稳楼市

前程无忧

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■中国经济时报记者 周雪松



房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。11月28日晚，证监会发布“第三支箭”，决定在股权融资方面调整优化5项措施，这意味着房企借壳上市重启。至此，信贷、债券、股权三大融资渠道“三箭齐发”，合力推动房地产融资。专家在接受中国经济时报记者采访时对上述政策表示肯定，但同时也指出，新政受益房企数量较为有限，且主要还是优质房企，稳定房地产市场关键还须政策在需求端发力，并依赖于疫情防控政策的进一步优化和经济全面复苏。

当前，有关楼市问题的讨论比较多，伴随着“三箭齐发”政策的出台实施，其能否助楼市加快恢复引关注。易居企业集团CEO丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示，当前，纾困方向已从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，但无论是从六大银行对房企授信，还是从“第二支箭”出台后落地情况来看，受益房企数量仍较为有限。此次证监会发布“第三支箭”，支持房企股权融资，最终受益方依然还是优质房企。

谈到楼市问题，国务院发展研究中心研究员林家彬在接受本报记者采访时表示，楼市的问题已不仅仅是房地产市场的问题了，经济基本面的恢复才是关键。要尽快让经济活动回到常轨，改善营商环境，提高经济增长速度，然后再来讨论楼市的问题才有意义。

证监会11月28日晚发文，决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。具体内容包括：一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。三是调整完善房地产企业境外市场上市政策（H股与A股政策保持一致）。四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。五是积极发挥私募股权投资基金作用。

丁祖昱告诉记者，自2021年“三道红线”发布以来，一直在限制房企的负债增长，对于不少房企来说，融资和降负债成为了两难。证监会恢复涉房上市公司并购重组，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。这是近10年来，涉及房地产重组上市的明确开放。在此之前，主板不受理上市已久，上交所的科创板、深交所创业板、北交所，都不支持房地产企业上市。并购重组恢复之后，对于想要在A股上市的房企来说，借壳上市成可能。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水对本报记者表示，支持房企融资“三箭齐发”，将加快化解房地产风险，同时，也将加快房地产企业与上下游建筑企业、装饰等企业整合。此外，房企发REITs融资得到支持，扩大了房企融资方式，有助于改善企业资产负债表。

在专家看来，这次新政对稳定楼市有一定效果，但也不能完全寄希望于此。毕竟，楼市下滑问题主要表现在需求端，主要是信心和有效需求不足，与收入与市场预期密切相关。“三箭齐发”并不能完全解决上述核心问题，稳楼市还需要其他配套政策支持。

整体来看，目前楼市恢复态势仍然较弱。根据中指研究院数据，11月份，楼市整体成交环比小幅下降。其中，三线城市环比上涨超两成，二线城市同比下降超三成，长三角城市群涨幅居前。土地方面，11月宅地推出量同比降近两成。整体成交量价齐跌，一线城市成交均价降近八成，出让金总额同比降近五成。

从国家统计局数据看，10月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下跌的城市有58个，较上月增加4个。1—10月份，全国房地产开发投资下降8.8%，住宅销售面积、销售额分别下降25.5%、28.2%。10月份，房地产开发景气指数为94.70，连续数月下降。

丁祖昱指出，8月份至今，直接支持房地产资金规模已经超过万亿元，可以说流动性在加速释放，房企融资环境迎来改善。“对于那些‘爆雷’企业来说，可以通过重组，厘清债务关系；对于优质房企而言，则增加了收购或者控股其他企业的机会，有利于目前整体行业出清。”



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