从今天起，坚定看好楼市

arrarpetahack

上周，成都出台了今年的第3波楼市新政策。


限购条件简化＋摇号规则调整，简而言之，是对市场的进一步“松绑”。

↑戳图片，可查看新政解读↑

这次新政后，市场上也出现了许多不同的反应：


刚一心碎一地、普通扬眉吐气、中介欢呼雀跃，开发商兴奋得连夜制定策略.......


甚至在新政第二天，成都有近20个楼盘取证，楼市难得又热闹起来。


那这次新政之后，究竟会对楼市产生何种影响？


今天，我们就站在客观公正的角度来为大家分析分析，文末也会给到年末买房的建议，希望能给大家一些参考。

网红盘面前只拼运气

成都楼市“万人摇“再现？

这次新政最重磅的一条，无疑是取消了“购房顺位”。


不再区分顺一顺二顺三顺四，管你多长的社保或户口都是浮云。


在红盘面前，只有刚需和普通，大家一律平等，摇号听天由命。


如此一来，最受伤的自然是原先的刚一和棚改，特别是那些专门转了户口或社保的，更是直接跌落谷底.....







反观刚三刚四和普通们，仿佛终于等来了春天，做好准备跟倒挂神盘们一战到底......







看大家纷纷沉浸在“买到就赚”的想象里，还蛮不忍心给大家泼冷水的





真该醒醒了！你以为神盘这么多？你以为你就能摇中？你运气真就这么好？？？


两点扎心的事实：一是有倒挂的红盘所剩无几，二是红盘摇中率远比你想的更低。







昨天我们刚统计完，成都值得无脑冲的红盘只剩20个了，还包括一大半万年没消息的“鸽王”。


真正能卖，且会在近2年开盘的，一只手都数的清。

公众号后台回复“倒挂盘”，可查看成都剩余倒挂盘汇总

不仅如此，成都的红盘是也真的难摇，能有幸被眷顾的都是“天选之子”。


成都摇号历史上共产生46次万人摇，最高摇号人数61856人，最低10276人，综合中签率普遍不超过2%。


平均100个人中只选1-2人，这概率，能中的简直是跌个跟头捡金条——运气爆棚了！

公众号后台回复“万人摇”，可查看成都历史万人摇中签率

一方面是神盘少之又少，另一方面是中签率极低。


全市的人都准备献上自己的房票，但只会产生那么几百上千个幸运儿。


所以，理性看待新政对市场热度的影响，也理性看待自己的购房需求。


“万人摇”会重回市场，但仅仅极少数新盘能享受如此待遇，也仅有极少数人能摇中它们。

以后楼盘基本不摇号了

“变相加价”怎么办？

新政的第二条重点内容，是成都部分楼盘“取消摇号”了。


第一类，没开过的“双限盘”不摇号了。
第二类，面积≥200㎡的房源也不摇号了。


这条政策一出，可以说，成都绝大多数新盘都进入自主销售期了。


从去年开始，成都的土拍都是采取的“双限模式”，即限地价＋限房价，这意味着我们看到的大多项目都是双限盘。

↑戳卡片，可查看不摇号楼盘↑

那不摇号了，会产生什么问题呢？


争议最大的就是这点，大家开始担心，市场会不会回到以往那样？


会不会变成：“全款的往里走，贷款的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走”？


的确，楼市行情火爆的前几年，因为不摇号，茶水费、捆绑车位等“变相加价”行为层出不穷。


现在也不摇号了，开发商会不会乱来？那岂不是房子更不好买了？


理性分析来看，问题当然没这么简单。


以往出现这种情况，注意一个大前提：楼市火爆。







17年前后的楼市，全国各地行情正好，房价也都在上涨期。


一线城市领头，二三线跟涨，甚至是四五线都铆足了劲，开发商疯狂拿地，购房者线上抢房。


看似一片光明景象，直到一纸“限购令”下发，楼市正式开始降温。


今时不同往日，你觉得现在的楼市又是个什么情况？


住宅销量跌了，银行房贷额度腰斩，开发商死了大半，购房者对楼市丧失了信心。

成都新房销量下滑

怕房价会继续下跌，怕买了交不到房，怕失业还不起贷款，今年的楼市已经完全变天了。


现在的目的，就是要把楼市慢慢拉回正规，不降不跌，基调以稳为主。


如此情况下，一些人反倒在网上强行带节奏，说不摇号了，楼市马上行情要变好，马上要暴涨，这不纯纯搞笑吗？







更何况，不摇号这两类楼盘，本身在市场上难卖，去化相当头疼。


自从双限盘入市以来，成都出现过“三倍熔断”的就4个：华建锦院，天恒瑞云府，绿城桂语麓境和锦江金茂府。


详细数据我们也统计过，一共60个双限盘，仅4个熔断，概率6.6%，摇号其实早已“名存实亡”。

公众号后台回复“双限盘”，可查看成都已开盘的双限盘

但新政前是没办法嘛，都得按规矩来。


报名之后再顺销，开发商再搞各种优惠、降价手段卖房，其实挺麻烦的，费时费力还不讨好。


不摇号政策给到了开发商更多的自主性，更重要的是，简化了流程，避免了一些不必要的麻烦。


建面200㎡以上的不用说，更是极少数盘才有，大多是大平层、叠拼、跃层等，很多是难啃的硬骨头。


当然，到这儿就有人要来开杠了，那红盘怎么说？总有红盘要加价怎么办？


我们就再来理一理，成都的不摇号的红盘究竟有多少：


第一，双限盘的中的网红项目，除了最近2个限价低的现房，还有吗？


第二，200㎡以上的红盘，除中洲、CFC、麓湖、西派少城/澜岸、三叶草、华府金沙名城、招商57号地之外，还有其他的吗？

恒大三叶草产品实拍图

不摇号的红盘！加在一起不超过10个！仅此而已啊！


10个盘难道能让成都楼市回到疯狂的2017年？可不可能嘛？大家心里难道没数吗？







即使有部分楼盘真的敢私下玩花样，大家反手一个举报不就行了。


这不，近期有流言在传哪个楼盘可以提前锁房的，不出几天，辟谣公告就来了，足以证明开发商们对此事的态度。







跟“万人摇”的逻辑一样，红盘少，不摇号的楼盘更少，都是楼市个别现象。


仅有的几个热盘，影响不了楼市的大局，新政的目的很简单，就是简化流程，让大家买房更方便。


如果还有部分自媒体/房企/购房者不过脑子胡说，带节奏的嫌疑真的够明显了。







调控这几年，政策紧紧松松，最终将房价和市场情绪稳定在一个合适的维度上。


这一切也都预示着，楼市离回归正常轨道越来越近了。

二手房市场严重“内卷”

刚需买家选择机会增加

仔细看完上面的分析，明眼人应该也都读懂了：


总体来看，这次新政对新房市场中绝大多数楼盘的影响微乎其微。


对于二手房市场，也不会造成太大波动，所以大家仍然可以慢慢选，不需要被恐慌情绪带偏。


顶多是新政之后，高新南区可以买近郊了，特别是位置条件更好的双流和龙泉，预估会迎来更多的高新外溢购房者。


截至2022年11月23日，成都二手房挂牌量超过18.1万套。


然而531新政当天挂牌量是15.6万套，531新政到今天一共卖了7.5万套，二手房反而越卖越多了。


算上卖掉的，仅仅5个多月的时间，成都就已经新增了10万套二手房！

另外，据好好选房统计，531新政到今年10月底，天府新区新增挂牌量最多，暴增55%，排全城第一。


其中麓湖、锦江生态带、雅居乐、南湖等板块名列前茅，也意味着这些板块的抛售潮最凶猛。

公众号后台回复“挂牌”，可获取完整数据表（来源：好好选房）

以天府新区争议最大的“锦江生态带”板块为例，挂牌量高，但每个盘都在降价。


中海锦江城、万科翡翠公园、德商御府天骄等楼盘，从去年的3万＋连连降价，如今最低的2.1万都在卖，投资客纷纷出逃。


（下周我们会专门写一篇该板块的分析文章，感兴趣的网友记得关注呀。）

图源：贝壳找房

一些炒房客多的楼盘，10万、20万的降，更高的直降四十五万的也有。

总价千万级的豪宅降价尺度更是惊人，动不动就是500万起搞降价。

毕竟不降价卖，甚至连带看都没有，同小区房东为了卖房也开启“内卷模式”，挂牌没有最低只有更低。

要知道，挂牌价不等于成交价，实际成交还比挂牌低得多，甚至能大刀砍。

诚心买的情况，自住换房的、买入成本高的，一般砍价幅度在5-10万。

而投资着急脱手的，买的时候就便宜，最终成交也是赚多赚少的问题。

所以现在去看二手房，中介都会直截了当的告诉你：价格不用担心，只要看得上，先挥起20万的大刀砍

而在卖房的这群人中，除了正常置换和投资客见市场行情不好而抛售的，还出现了另一类人群。


卖房仅仅是为了降利率！前2年买的房子，利率高达6.13%，现在每个月多还几千块，简直血亏。


这类人占比还非常高，甚至一些人都没考虑好后续计划，不管是租房还是买房，只是想赶紧把利息省下。


所以，只要存量房利率一天不降，相信接下来成都的挂牌量还会继续增加。


相应的，买家们在二手房市场中也能获得更多机会。

史诗级救市已经出台

从年底起，可以保持乐观态度

既然新政的影响有限，对于购房者而言，心态就要放平。


回归初心，问问自己买房的目的是什么？


是刚需自住？是改善置换？是维稳保值？还是想靠房子实现财富增值？

如今买房的，大多也逃不过这几种类型，特别前2类人群，我们一直是积极态度。

这一年市场很冷，房价越来越低，买家们却信心不足，有些看不清未来。

但可以肯定的是，不管是新房还二手房，现阶段都给到了买家十足的议价空间，这是几年难遇的。

刚需自住的，如果不排斥二手，也不着急自住，一些顺销且还在悄悄打折的新盘是值得考虑的。


别去赌那一点点运气摇红盘，红盘可以一直捂，但没房的你有精力跟它一直耗吗？


改善置换的，特别是预算够高的，新房市场已经向你们敞开了大门。


不摇号，基本全城畅买，利率又低，从没有比现在还友好的换房时机。

更何况，最近这一个月，上层传来了不少好消息，激起的声浪比以往更高：

“金融16条”出台，堪称史诗级救市，将会给楼市带来更多信心；

“防疫20条”推行，疫情影响面越来越小，或许明年会更进一步；

全面拯救烂尾楼、银行兜底，即使做不好也可免责；

对国企和民企一视同仁，都要发放贷款支持；

对疫情的管控可以放松，取消常规化核酸，不再层层加码........

涉及到房地产利益根基的金融政策＋防疫的调整，无疑是重磅信号，这也预示着至暗时刻就快过去，黎明越来越近。

大家也心知肚明，房价肯定会慢慢起来，但就想等到最低点再出手，实际这并不明智。

没几个人能够精准预测周期，房价一旦回暖，往往会在瞬间打你个措手不及。

特别是自住人群，即使等到利率普降到4.1%又怎样，一个月也就省个几十块。

你更多时间都花在纠结上了，看中的房子被别人选走或等到房价回弹，反而得不偿失。

年底最后1个多月，遇到合适的就该主动出击，犹犹豫豫，很可能捡了芝麻丢了西瓜！