楼市的锅，股市来背？30天内连发三箭，房地产迎来“大结局”

sanasnoz

大家好，我是蓝白。
第三支箭来了，地产板块又开始打鸡血了。
11月28号，证监会发布了5项措施，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
前三条最重要。



1，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

没上市的开发商，可以借壳上市房企了，看到这一条，许老板这时候估计大腿都拍断了。
还有，允许增发股份购买资产，募集配套资金，可以用来还债和存量房项目，但不能拿地新开发楼盘。
建筑业上市公司也一样。
重组上市这一条，从2010年就开始暂停了。
当时发了“国六条”，明确要求：暂停批准存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业重大资产重组。
然后，证监会在2010年10月份提出，暂缓受理房地产开发企业重组申请。
这中间的12年时间里，除了新城和招商B转A，绿地借壳这几个极其特殊的例子之外，像万达，富力，恒大，没有任何开发商能闯关成功。
所以，这一条，明显更有利于实力强的央国企去做收并购，已经爆雷的开发商，也可以借此重组理顺债务关系。
2，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

简单说，上市房企可以做再融资，比如非公开的定向增发，募来的钱可以用来保交楼，经适房，棚改安置房，还债。
这一条意义重大，这是时隔6年，恢复上市房企的再融资。
开发商的再融资，从2016年开始，就被实质性堵死了。



比如，新城2016年的定增已经受理，至今没有拿到批文，2017年阳光城申请过70亿定增，但一直没有获批。
哪怕是募投涉员工宿舍或者办公大楼的再融资项目，也都被卡得死死的。
不能重组，不能借壳，不能增发，股权融资被卡死。
可那几年，恰恰是棚改货币化，大家都在冲规模攻城掠地的时候。
于是，开发商穷尽一切手段，引入信托做明股实债，出海借美元债，拖供应商账期，甚至给自家员工发各种各样的高息理财做融资。
在地价房价上涨预期下，偏执甚至癫狂的比赛扩张拿地，埋下爆雷伏笔。
搞成现在这副模样，爆雷的这些开发商，有一个算一个，一点都不值得同情。
让人同情的，是那些被时代大潮裹挟，被逼讨债的供应商和工程队，工资发不下来去送外卖的打工人。



后面还有3条，简单说，就是香港市场的内房股再融资，享受和A股一样的待遇。
还有，支持发保租房和产业园REITs，支持私募基金做不动产业务。
其实说到底，是给那些还能活下来的开发商，多一个借钱的渠道，把手里的房子盖好交付，但是别想着再拿地扩张。
仔细算算，这个月楼市的利好太多了。
比如，大行6000亿涉房融资支持、第二支箭债券融资、央行专门发的稳地产十六条、银行保函置换预售监管资金、央行的保交楼2000亿无息再贷款、六大行和股份行的万亿授信，还有重启再融资。



说实话没啥好聊的，就是政策加码，反复加码，一直加，不见效就加到见效为止。
能聊的是一些细节，比如救市的思路，受益的方向，视频的结论放在最后。
为什么要时隔12年，恢复重组上市？为什么要时隔6年，恢复再融资？
房地产上下游牵涉有多广，今年销售融资土拍有多惨，就不多说了。
这是房地产救市的第三支箭。

前面有一期，跟大家聊过什么叫三支箭，这是2018年央行定下的救市框架，今年11月份，又重新启动了。



第一支箭是信贷。
截至11月25日，交行、中行、建行、工行、农行、邮储六大行，合计为18家房企授信1.6万亿。
第二支箭是债券。
从11月8日到现在，交易商协会已经受理储架式发债申请近1000个亿。
第三支箭就是开头提到的股权融资。
这个消息出来之后，大家看各种报道解读的形容词，史诗级、里程碑、核弹级，一个比一个夸张。
我觉得，别乐观过头了。
咱们挨个说说三支箭的作用。

先说第一支箭，这个授信万亿，看起来很唬人，可说白了就是个额度。



这两年的形势，银行自保都来不及，哪家开发商手里的授信额度用完了呢？
举个例子，11月28号，有家股份行说跟十家房企签了战略合作协议。
合作内容包括：房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、预售资金监管保函。
这其实跟没说一样。
银行做开发贷，需要有新项目。
但是咱们看个数据，22个重点城市，全年供地计划完成率只有55%，土拍少了一半。
卖出去的这些土地，还都是城投拿的。



截至三季度，城投公司拿地超过1300幅，占比41%；拿地金额超过1万亿，占比30%。
再剩下的那些，几乎全是央国企拿的，也就是说，今年民企根本就没拿地。
没拿地就没项目，授信千亿万亿，怎么给你？
同样的道理，做按揭，需要有客户买房。
今年百强房企销售额全都腰斩，房子卖不出去，按揭的额度，怎么贷出去呢？



至于并购贷的额度，像华润招商保利，早都拿到手软了。
他们宁可去拍地，也不愿意去并购股权复杂，纠缠不清的爆雷项目。
还有保函置换预售监管资金，只会给那些不缺钱的央国企开。
银行很难因为一点手续费，去承担高负债民企项目的烂尾责任。
再说第二支箭，有一说一，还是有点用的，发出来的债是真金白银。
可惜还是有两点。
1，储架式只是额度，类似银行的授信。
2，招保万不用增信也能发出来，但销售不好，没有发债扩张的欲望。
优质民企就那几家，还得提供反担保的抵押物，这又进一步缩小了受益范围。
再说第三支箭，理论上，应该是最有用的。

因为，股权融资和债券融资不一样。



欠债还钱，天经地义。发债是要给利息的，到期是要还的，还会增加开发商的负债率，负债太高会崩掉的。
从股市借来的钱就不一样了。
配股和定增虽然会稀释股权，可这钱不用还，能拿到钱活下去再说。
但是，这毕竟是理论上。
国元宏观说得很到位：
债权投资人，要求的是确定性的回报。
这意味着：只要房企销售回笼的现金流，能够恢复到一个对短期到期债务甚至是利息的覆盖水平，就是可以接受的。
但对股权投资人来说，所要求的，是支付完利息后的剩余回报。
这意味着：未来房地产行业的利润水平，至少要比现在有所改善，才能够对股权投资人产生吸引力，而这极度依赖地产销售的企稳回升。
所以问题还是那个问题：
现在这个市场，投资者凭什么买你的股票？
除非售楼部里全是人，除非土拍火爆，除非这一波大涨之后，还有投资人愿意接盘现在的价格，信心爆棚地认为，未来还有股价和分红的回报。
可是，我连小区都出不去啊，12月份也不知道能不能出去，1月份也不知道能不能出去。
还有更关键的一点，第二支箭债券融资，落地速度非常快。
比如龙湖8月份的中票，从传出中债增信到注册发行，十几天就搞定了。
但股权再融资不一样，从筹备到发行，时间长得多，上面提到有的开发商，卡了六七年都没批。
不缺钱的央国企就不说了，对火急火燎等着用钱的民企，能不能熬到落地那一天，还未可知。
我不是要给大家泼冷水，只是想，不要无脑吹这些手段。
眼下来看，政策目标依然是“守住底线”，尽量让那些没有出险的房企活下去，把房子交了。
不过，这一波操作下来，我们可以看出短期的和长期的、两个模糊的大方向。
一方面，这回是真把大招憋出来了。

政策出招的速度太快了，快到一个月之内，天天房地产上头条，解读都来不及。
未来几个月，猛药如果不见效，就继续加大药量，这一点非常确定。
供给端，强制银行放贷给房企，降低发债门槛，加快再融资审批速度，不是没有可能。
需求端，降准降息的空间已经很窄了，但5年期LPR的试点城市定向下浮，还有可能。
各位，这事不能细想。
如果这些宽松到极点的政策，一直保持下去，一旦，我是说一旦，2023年口罩出现转机。。。



按照不少人“记吃不记打，追涨杀跌”的性格，极少部分一二线城市，又要走老路了。
人类的本质，就是复读机。
另一方面，三支箭落地，以后房地产的格局。算是清楚了。

就四个字：赢者通吃。
天风地产韩笑认为，不排除国企定向参与民企定增、以极低成本入股民企的可能。
此种方式，对行业和主体信用将产生巨大的重塑作用，也意味着国企需要承担相关投资风险。



极端情况下，如果民企混改成为混合所有制企业，信用端会获得更大力度的支持，只是短期发生这种转变的概率比较小罢了。
国元陈鑫荣的观点，拉长时间猜测，这可能推动地产向民生领域靠拢，进而使得：
未来，地产发展成为像基建一样的逆周期调控手段。
以后，这就是民生行业了，哪是谁想干就能干的。
所以你看，一个行业，一家企业，人的时运际遇，工作收入，这世界上的事。
最后比的，不是谁曾经有多辉煌，多么不可一世，而是穿越周期，历尽千帆之后，看谁活得久。
郭德纲不是说过么：
三个说相声的骂街，你把另外两个熬死了，你就是艺术家了。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。