突发！“第三支箭”连夜射出，楼市曙光来了

arrarpetahack

一夜过后，房地产又来重磅利好，这一次力度非同一般。
昨晚（11月28日），证监会发布重要声明，射出了期待已久的“第三支箭”：
恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资......





划重点，政策要点如下：

1.恢复涉房上市公司并购重组及配套融资
2.恢复上市房企和涉房上市公司再融资
3.调整完善房地产企业境外市场上市政策
4.进一步发挥REITS盘活房企存量资产作用
5.积极发挥私募股权投资基金作用

为什么重磅？
因为证监会重启了禁用12年的政策工具——房企的并购重组。
自2010年4月，国务院出台“新国十条”，当时就明文要求“证监部门暂停批准涉房企业上市、再融资和重大资产重组”。
如今，房企的并购重组，再次祭出，救市决心非常明显。
早些时候的“第一支箭”和“第二支箭”都是援助“情况健康的房企”，如今的“第三支箭”则是终于纾困那些病入膏肓的房企了。
同时，证监会还明确表示“支持实施改善优质房企资产负债表计划”。
这意味着，原先严格的资产负债表要求已经出现松动，捆绑房企27个月的“三道红线”，即将作废。
如今，一道道政策之后，房企的融资环境已经彻底逆转。
接下来，开发商的走向将出现如下变化：
1.情况健康，资金链没有风险的企业——利好给到，尽快恢复正常；
2.已有风险，但还可以救的房企——给到资金和政策，也激励积极自救；
3.已经并入膏肓的房企——并购重组，让实力更强的企业吸收。
总而言之，决心已经非常明显了：还有一个月就是年底了，时间紧，任务重，所以政策也越来越重磅。
还是那句话：没有救不起的楼市，只有尚未出台的政策。
热点分析完毕，以下是今天正文。
今天在后台回留言时，看到这样一条留言：



说实话，看到这样的留言我是非常痛心的，一方面为粉丝买错房子而惋惜，另一方面却是因为烂尾楼的存在而愤怒。
其实，自今年上半年以来，高层和各地都在认真践行“保交楼”，很多地方的效果也非常显著：
西安、云南、合肥、郑州、汉中、沈阳等一大批城市的不少烂尾楼项目都在复工。






可即便如此，总还会有一些“疑难杂症”的烂尾项目难以轻易解决。
面对烂尾楼，除了“保交楼”，我们到底还有没有更好的预防手段呢？
今天这篇看完，对于“烂尾楼”，我们或许会有一些新的启发。
正文开始之前，必须要再次提醒大家，如果有买房的计划，一定要学会识别风险项目，千万别买到有烂尾风险或者质量不过关的项目。



烂尾楼，害人不浅。
曾经看到这样一个帖子：“如果能回到过去，你会做什么？”
下面一个高赞回答是：“我要狠狠扇那个想买房的自己一巴掌。”
其实，这是很多买到烂尾楼的业主心声。
随便上网一搜，就能看到大把买了烂尾楼的案例，当中各有各的不幸。
我被这样一个视频狠狠戳到了泪点：
一家三口搬进了烂尾楼，在静寂的夜里，昏暗的灯光下，小女孩用电子琴弹唱着：“我是一个粉刷匠，粉刷本领强...”，父母却在一旁偷偷地掉眼泪。
尽管视频只有短短的二几十秒，但却唱出了住在烂尾楼的心酸！



我查了一下，女孩一家人的烂尾楼是西安“易合坊”，曾烂尾了8年，而住进去的远不止这一家三口。
今年3月，还有其他300名业主同样搬了进去，在无水无电、没有电梯的毛坯房中艰难生活。



下半年开始，全国大力度“保交楼”，西安的“易合坊”也终于复工，准备交楼。
就在前几天，准备交房的“易合坊”却又发生了这样一件事：



“易合坊”的业主们想要拿房，还要再按照最高1800元/㎡缴纳续建费，否则无法拿证，也没办法落户。
无独有偶，同样是烂尾了5年的郑州豫森城被通知要交最高100万的续建费，平均下来差不多7000元/㎡，要知道，当时买房时价格也才只有7000元/㎡。
真让人不敢相信，一个烂尾数年的项目，续建费却要赶上房价。
不得不说，买了这个项目的业主，才是彻头彻尾的大冤种：
最终花两倍的钱，还平白无故多操心这么多年。



那么，到底哪些城市要警惕烂尾楼？
根据克而瑞的数据，截至2021年底24个重点监测城市中，因停工导致尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占到24城2021年商品住宅成交总面积的10%。
其中，郑州、长沙、重庆和武汉这四个城市的“烂尾楼”数量偏多，特别是郑州，据估计交付问题的楼占比接近30%，即卖3套房子就有1套交付难。
这当中有很多项目都是烂尾很多年的“疑难杂症”。
根据365财经统计，在包括4个直辖市、27个省会城市及深圳在内的32个重点一二线城市：
烂尾时长超过10年的项目总计达到110个，其中时长在约10年~20年的项目为78个，时长在20~30年的项目也到了28个。
出人意料的是，这当中居然还有4个烂尾时间超过30年的项目：
分别是重庆的山东大厦、贵阳茅台大厦和深圳玉岭山庄124栋别墅，还有烂尾超33年的哈尔滨艺华大厦。



要知道，这些只是二三十个重点监测城市中的数据，值得一提的是，全国可是有333个的地级市。
背后到底还有多少烂尾的项目，我们已经没办法统计。
尽管各个城市正在努力“保交楼”，但是这么多城市多年积攒的烂尾楼项目，想要最终根治，显然还需要不少的时间。
我们也希望，那些买了烂尾项目的业主朋友们，能够早日脱坑。



所以烂尾楼，到底怎么做才能避免发生？
我想这个问题有更多人关注，在回答这个问题之前，我们不妨看国内一个很特别的城市：
香港，从来没有烂尾楼。
很多人不知道的是，香港作为预售制的鼻祖，上一次出现烂尾楼还是在19年前的2003年。
那么，香港到底为什么没有烂尾楼？有哪些经验和做法值得借鉴？
下面这几个层面，或许对于我们当下处理“烂尾楼”问题，有一些新的启发。
第一，处罚严格。
在香港，项目烂尾是要坐牢的。
就拿2003年的烂尾楼事件来说，有个名叫均来的开发商负责的两个项目屯门茵翠豪庭和青山公路的爱琴湾，到期非但没有交房还传出了停工消息。
结果，香港警察二话不说，直接上门逮捕了均来集团的一大堆负责人，怀疑他们做假账，挪用了资金。
最终，两个楼盘被金融机构接收，负责人也被判了刑。
第二，预售资金制度完善。
在香港，预售资金的监管主体不是银行，而是律师行。
业主在购买期房时，先交30%定金，其中房企可以首批拿走5%，剩余资金存入律师在银行设立的信托账户。
剩下的钱，遵循开发商“建多少，拿多少”的原则。
想拿到钱，开发商需要建筑师开具的楼盘建设进度证明和监管律师行的签字，银行凭借这些才会“分期付款”。
楼盘建成10%，银行就支付10%，建成90%，银行就支付90%，全部建成交付后，银行才会支付100%。
而在这过程中，一旦违规或出具虚假证明，律师和建筑师都可能被吊销执照和判刑，代价非常昂贵。
第三，银行兜底。
开发商想要拿到预售证，必须和银行签署抵押协议（抵押物是土地开发权和上盖物业），或者拿到银行担保承诺书。
这样一旦项目有烂尾风险，银行就有义务出资保交楼。
而银行也并不吃亏，一方面抵押在手，另一方面预售金在律师行的账户中，怎么都安全。
第四，永远保障买房人权益。
对于买房人来说，香港的律法给了两个“退房”窗口期。
第一个，在交楼截止后没拿到房，在那之后的28天可以退房，开发商需要退还房款和利息。
第二个，是在交房期满6个月之后，还是没有拿到房子，买房人也可以要求退房，开发商必须要退还房款和利息。
在这样严密的制度保障之下，尽管最早玩预售制，但香港却能很好地避免烂尾楼，近20年没有出现烂尾楼项目。
这些，或许都是我们可以学习和借鉴的。



围绕热点和“烂尾楼”讲了这么多，接下来我想聊聊我的一些期待：
第一，希望接下来的楼市行情能够恢复正常，信心逐渐回归；
第二，希望市场能够健康发展，有需求的朋友可以大胆买房；
第三，也希望我的粉丝们的不再受到“烂尾”的影响，私聊我分享买房的喜悦而不是被坑的经历。
最后，希望各个城市“烂尾楼”问题可以被妥善处理，未来再也听不到关于“烂尾楼”的讨论。